核心提示|2016年，郑州楼市从回暖到火爆，房价从不温不火到疯涨，让多少人雾里看花、唏嘘不已。那么问题来了，2016年房价的疯涨到底跟哪些因素有关系?这些因素将在2017年继续作何影响?郑州房价会不会暴跌?刚需该不该出手?买什么样的房子才最合适?大河报记者采访多位业内大咖为您剥茧抽丝，解读楼市走势。

　　【探因】房价到底由哪些因素决定?

　　据郑州市房管局发布的数据显示，2016年，郑州市区商品住宅累计销售均价为9736元/㎡，比2015年上涨了857元/㎡。而实际上，在郑州四环以内，已经很难买到每平方米1万元以下的房子了。

　　房价高企的同时，人们不禁要问，房价一般由哪些因素决定的?

　　1 供求关系

　　商品的价格是由供求关系决定的，过去5年里，从住宅的施工面积来看，地市级、县级城市的增速远超郑州。后果就是，在人口流入、房屋需求比较大的郑州，相对于销量来说，供应是不足的，因此房价长年上涨。供求关系可以由去化周期来体现。泉舜集团郑州公司副总经理王振东认为，去化周期超过10个月是滞销，6-8月为正常，而6个月以内则是供不应求状态。

　　分析：据省住建厅数据显示，截至2016年12月底，郑州市区商住房累计库存500.63万平方米，按照2016年平均月销量测算，去化周期仅为3.5个月，属于供不应求状态。据克而瑞发布的数据显示，2016年郑州土地成交建筑面积2689万㎡，同比增长近50%，排名全国榜首。如此大规模的土地成交，意味着2017年商品房供应量大增，会在一定程度上平衡供需关系。也就是说，虽然目前去化周期短，但是去年大量出让的土地，将会使2017年的商品房供应量大大增加，弥补供不应求状态。

　　2 地价带动

　　郑州房价疯涨的主因除了商品房市场需求旺盛、供不应求现象突出外，土地供应偏紧、地王频现，也会导致社会对房价上涨的预期快速攀升。

　　分析：数据显示，2016年郑州市地价均价为1594万/亩，比2015年的726万/亩增长近120%。疯狂的地价直接带动购房者的心理恐慌，导致房价飞涨。中秋前夜郑州版调控政策“郑九条”出炉，为了限制地价，首次引入“熔断”“限地价、竞房价”政策，业内普遍认为该政策将会把疯涨的地价遏制住，从而控制地王频出的现象，降低开发商拿地成本，进而控制房价。

　　3 中央基调

　　分析：2016年郑州市地王频出、量价疯涨，可谓大出风头。有鉴于此，国家将郑州市作为房价上涨过快城市纳入16个重点调控城市。2016年12月16日召开的中央经济工作会议，明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，在国家层面重申了房地产的居住功能，明确了抑制房地产投资投机的决心，未来相当长时期楼市政策仍然以收紧为主旋律。

　　中央的一些经济会议会透露一些全国性的楼市基调，是去库存、救市还是要控制房价一目了然。一旦基调定下来之后，各省都会根据各地情况，因地制宜制定相应的政策。

　　4 调控政策

　　一般来讲，房价每次上升到一定程度后，相关部门就会出台收紧政策，房价涨幅放缓;而楼市降温后，又会出台相应的救市政策，房价回升。

　　分析：郑州市人民政府9月14日颁布“郑九条”重启调控政策、10月1日开始限购并于第二天限贷、12月21日调控再次升级，一系列的政策出台都说明了郑州房地产市场问题急待解决，也预示着来自上层规范房地产的决心和强大压力。业内认为，郑州的调控政策在2017年内不会放松，有可能持续到2018年。

　　5 银行态度

　　分析：近日，关于央行变相“加息”的消息被传得沸沸扬扬：2月3日央行上调了逆回购利率和常备借贷便利(SLF)利率。这无疑增加了银行的融资成本，直接结果就是，降低优惠折扣或提高获得优惠利率的门槛，购房人想要贷款买房需要支付更多利息，整体的货币流动性被收紧，这在一定程度上起到了银行存款加息的作用，遏制更多的资金流向楼市股市。银行的种种行为表明，2017年房贷政策收紧是大概率事件，其主要目的就是降低楼市杠杆风险。

　　普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势;银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。

　　6 房企积极性

　　分析：据省统计局数据显示，2016年，全省房地产开发投资6179.13亿元，同比名义增长28.2%。而郑州市场，全年房地产投资完成2779亿元，增长38.9%。增长的数据表明，各家房企对于郑州市场还是非常看好。

　　这个一般看房企的开发投资情况、买地情况，数据上升代表房企对市场前景的看好，反之则是对市场的不认可。

　　【大咖说】投资客应收手刚需早买比晚买好

　　郑州大学房地产市场研究中心主任、博士导师杜书云：

　　随着国家对房地产基本功能的重新界定，以及金融、土地、财税、投资、立法等手段的运用，“等风过”现象将成为历史。2017年房子的使用价值被重视，投资性需求将会被坚决抑制，房地产市场能平稳发展可能是开发商期望的最好状态。

　　易居企业集团克而瑞河南区域总经理赵爽：

　　2017年郑州楼市的情况不会有太大逆转，上半年政府要重点控制房价上涨，供求问题不会根本解决;土地政策的执行乱象频出会造成未来营销的乱象，这是新的恶性循环问题;成交继续萎缩，房价下跌的幅度不会太大;受人口结构影响，刚需特征明显的市场波动不大;非限购区相对会成为热点。

　　2017年从价格方面应是刚需客户购房相对适宜的时期，但是限贷拉高门槛，购买压力增大形成成交矛盾冲突;投资客受政策限制在2017年几乎无路可走;郑州刚需特征明显的二七区、中原区、高新区及荥阳板块继续成为热点区域。

　　河南省商业经济学会会长宋向清：2017年郑州商品房市场需求依然旺盛，供不应求现象在部分户型和部分区域仍然存在，房价上涨压力依然很大。土地供应依然偏紧，因此郑州房价2017年有望走出一条稳中有升的价格通道，有涨有跌，整体上升，不排除个别月份或个别区域上涨加快，尤其是自贸区板块及其周边区域，但稳还是郑州楼市主旋律，大跌不可能，大涨也不可能。

　　刚需一族在具备购房经济条件的前提下，选准适合区域和适当户型，早买比晚买好。对于改善性购房者，建议选择城市配套相对完善，可以兼顾工作，上学和就医的区域，地铁沿线应是实现多方面兼顾的首选。

　　河南省豫农置业有限公司营销总监谢辉：

　　2017年，郑州房地产市场将回归平稳，进入一个小的调整期，短期内销量将会出现下滑，但房价将依然维持坚挺，增速会有回落，将呈现“量跌价稳”的态势。调控政策依然收紧，房价将保持平稳，主要有两方面的原因：一是郑州楼市供应量有限、库存量处于低谷、需求量旺盛;另一方面是由于郑州正处于快速上升期，河南自贸区、中原城市群、国家中心城市等战略规划提升了城市价值。

　　由于调控政策主要是限制投资投机需求，抑制房价过快上涨，因此，投资客此阶段应保持理性。但是对于刚需群体而言，2017年恰恰是一个好的时机。从楼市周期性角度来看，调控取消之后伴随的往往是新一轮房价上涨潮，刚需客户在调控政策放松之前购房，将是一个较好的机会。建议刚需客户可以沿着规划的地铁线路，结合自己的实际情况，综合考虑其地段区位、周边配套、升值潜力等，选择适合、宜居的楼盘。