购买北京二手住宅，办理商业贷款，如何计算贷款年限，是很多购房人关心的话题。实际上，所购房屋房龄、购房人年龄、购房人收入成为决定商业贷款年限长短的关键因素。让我们听一听业内专家分析讲解。

　　房龄越长商贷年限越短

　　链家网内容中心房产知识专家李哲举例说，37岁的张女士决定在北京购买唯一住房。她通过中介看上一套1990年建成的老房子，想通过商业贷款买房。她购买此房，最多可以贷款23年。与张女士同岁的陈先生也在北京购买唯一住房。他通过中介看上一套2007年建成的房子，申请商业贷款买房。他购买此房，最多可以贷款28年。链家网内容中心房产知识专家李哲表示，“买房人在北京购买二手住宅，办理银行商业贷款有最长年限限制。通常情况下，银行商业贷款最长年限的长短，与购房人年龄、所购房屋房龄以及购房人收入水平三个主要因素有关。”

　　“目前，银行计算商业贷款最长年限，会考虑房龄因素。买房人购买房龄越短的房子，得到商业贷款年限也就越长。反之，买房人购买房龄越长的房子，得到商业贷款年限也就越短。”21世纪不动产北京区域交易管理中心总监刘建鹏说，对于购买房龄超过30年的房子，部分银行不会批准商业贷款的。

　　伟嘉安捷分析师吴昊提醒说，买房人在购买二手房时，要注意查看房产证，确定房屋房龄是多少。买房人还可以去房屋所在地所属的不动产登记中心查询房屋档案，用来判断最为准确的房龄。

　　年龄越小商贷年限越长

　　在申请商业贷款时，购房人的年龄也是衡量商业贷款最长年限的重要因素。李哲举例说，37岁的苏先生在北京购买唯一住房，通过中介看上一套1997年建成的老房子。他想申请商业贷款买房，最长能贷28年。40岁的吴女士通过中介购买一套1997年建成的老房子，她名下无其他房产。她申请商业贷款，最长年限是25年。

　　“一般而言，申请商业贷款时，银行要求购房人的年龄加上贷款期限不得超过65年，因此购房人年龄越小，可以申请的贷款期限越长。反之，购房人年龄越大，可以申请的贷款期限越短。”李哲说

　　吴昊表示，“在二套房贷款的最高年限缩短至25年后，银行对于购房人的年龄要求更加苛刻。所以如果是夫妻双方贷款，应以年龄偏小的一方申请。”

　　月收入影响商贷年限

　　吴昊告诉北京晨报记者，“在商业贷款审核阶段，购房人的还款能力也会影响贷款年限。因为银行在发放贷款的时候会对购房人及其家庭的收入水平进行评估，以保证购房人每月收入能足以偿还月供。一般来说，银行要求的月供水平不超过购房人家庭月收入的50%。如果购房人每月收入水平较低，银行确定的贷款额度和贷款年限都将相应调低。”

　　“如果购房人以家庭为名义申请房贷，可以夫妻双方共同申请房贷，将还款能力好的一方设为主贷人，用两个人的流水提高整体还款的能力。”吴昊说。 (记者 武新)