【第一回】楔子

　　郑州地方，为商贾麇集之区，交通便利，人烟稠密，楼盘密集，房企众多。于是乎，各地之购房者，亦都图郑州楼盘之多之升值快，一时买棹而来，争相购房，随后晒于朋友圈中，高张艳帜，炫异争奇。

　　自去年伏月起，郑州众人，逐利楼市，无论贫富，蜂拥而至，郑州楼市成钻营之市。各大楼盘，摩肩接踵，那上等的，自有那一班有钱人、改善族去问津;那之下的，也有些小刚需、投资客闻味趋之，垂涎着要尝鼎一脔。于是乎把几年前一片清静的楼市，变做了中原第一个热闹的所在。

　　唉!繁华至极，便容易沦于虚浮。

　　久而久之，凡在郑州来来往往的人，开口便讲买房，闭口也讲买房。人生世上，这﹃买房﹄两个字，本来是免不了的，争奈这些人所讲的买房，与平常的﹃买房﹄不同。所讲的不是居住，而是炒房，争先恐后，闹个不休，车水马龙，日无暇晷。还有那些本是手头空乏的，虽是空着心儿，也要充作有钱人模样，去逐队嬉游，好像除了﹃炒房﹄之外，别无正事似的。所以那﹃空心大老官﹄，居然成为郑州楼市的土产物。

　　这还是小事。还有许多骗局、拐局、赌局，一切稀奇古怪、梦想不到的事，都在郑州楼市出现——于是乎又把一直以来民风淳朴的郑州楼市，变了个浮躁逐利的功利场。

　　今年伊始，政府发令，限购骤起，炒房之歪风，明令禁止，3月某日，大河楼市少年﹃小楼﹄街头偶遇一中年汉子，手中拿着一本册子，只见书面上粘着一个窄窄的签条儿，上面写着﹃郑州楼市3月目睹之怪现状﹄。大河﹃小楼﹄，今日摘取册子之重要章节，以﹃九死一生笔记﹄拆招郑州楼市目睹之怪现状，以警世人，炒房不是正事业，居住才是真道义。

　　【第二回】45城调控加码弹指间风云变幻

　　4月10日深夜，东莞市人民政府网站正式对外发布《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》，根据该《通知》，东莞市政府将从四方面进一步调控房地产市场。本市户籍及非本市户籍居民家庭在本市拥有2套及以上住房的，继续暂停向其销售新建商品住房。从2017年4月11日零时起，非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房;已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房;在本市购买住房的，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

　　至此“10天9道调控政策”连环狙击下，全国大部分一二线城市楼市出现降温迹象。值得关注的是，据中原地产首席分析师张大伟统计，自2016年“9·30”政策以来，全国已有45个以上城市出台了各种房地产调控政策140余次，封堵投资客炒房。

　　房企销售承压

　　据中原地产研究中心统计数据显示，自今年北京“3·17”新政出台以来，多个城市跟进。目前来看，多个城市房价报价指数下滑，北京报价指数从88%高位直线下滑，跌至目前的54%;二线城市中，天津、珠海报价指数的下滑比较明显。

　　有市场人士也向记者表示，从三、四线城市限购反推，这一轮房价上涨不仅限于一线城市和二线核心城市，一线城市周边的三、四线城市由于投资需求的加入，房价快速上涨才促使调控政策出台。

　　“这一轮大家买房子更多是用银行的钱。”中信建投研究发展部高级副总裁陈慎在由链家主办的“内陆城市新格局”论坛上表示，2012年时，交易杠杆20%多，3年内就达到50%，这个速度很快。另有分析师认为，投资需求被封堵之后，房地产按揭贷款比重会下降，房企销售压力将增加。

　　陈慎也表示，调研恒大、碧桂园等大型房企后发现，有些房企认为“交易量”会有所调整，有的认为会出现10%左右的下滑，但有些企业认为销售额还将实现增长，因为其市场占有率高。

　　但更重要的是，政策对房企的打压去年就开始了，包括收紧房地产企业融资渠道，不放行公司债，提高贷款难度，甚至在预售证审批上严格限价的同时，要求企业不要捂盘惜售。

　　二手新增房源下降

　　事实上，总体来看，这一轮调控不仅是针对一手市场，不少城市的二手市场也受到很大影响。反推其背后原因，则是二手市场“量价”齐涨。实际上，这意味着不仅是一线城市新房市场萎缩带来房价上行，不少二、三线城市的二手住宅市场活跃度上升也提升了投资客的出手信心。

　　据成都链家研究院张键表示，2016年，由新房主导的市场向二手房主导的市场转移速度加快。重庆、成都、合肥、武汉等内陆六大城市二手住宅成交量占比正从20%向40%，甚至60%推进。其中，成都中心城区二手房成交占比已经超过了50%。

　　简言之，从链家、中原地产和我爱我家等全国性中介公司进驻城市来看，成都、武汉、南京和重庆等地的数量正在增加。

　　但新政实施以来，二手市场的新增客源也正在下降，以北京为例，为了抑制炒房，封堵投资客扰乱市场，商住房遭到限购，中介机构马上全面下降了商住房。

　　无独有偶，据张键透露，成都从“3·24”到“3·30”，新增房源下降了20%，新增客源下降了30%，供需紧张态势得到缓解。

　　楼市现降温迹象

　　“有人说市场高度分化，其实市场高度连通。北京限购，很多人跑到周边，跑到三亚，跑到昆明，跑到海口继续投资。”链家研究院院长杨现领向记者表示，北京70%-80%的交易都在换房，在这些连环单交易里，手里面有一套房子，卖了再买一套,甚至包括首次置业的人群，也是在换房。去年在武汉、厦门买的房子涨了，然后卖了，凑钱在北京买房。

　　鉴于此，这一轮调控之后，换房需求成本立刻加大，认房认贷之下，在北京，即使满足首套房需求，300万元首付在六环以内都找不到合适的房子，即使换房，六成甚至八成的首付，卖掉一套也不够买另一套的，换房的面积越来越小，成本越来越高之下，预计2017年，换房需求将会出现一定程度的熄火。

　　据杨现领表示，调控之后，北京二手房成交量已经出现明显下滑，预计还会继续下降。另有业内人士表示，楼市将全面降温，且这一轮交易量下滑周期将较长。