无论是2008年的金融危机，抑或是2012年的房地产调控，时间走过2016年10月，不难发现历史总是惊人的相似。有地产老炮在去年楼市第一波调控的时候就断言，楼市政策调控的效果将在2017年下半年开始显现，房企要做好过冬的准备。

　　其实，经历过多轮风雨的中国房地产企业，早就练就了一身本领。生于忧患而死于安乐，在本轮楼市调控的寒冬到来之前，已经有不少房企在转型过程中摸索出适合自己的道路。

　　近日，部分房企选择以备案价开盘的做法，已经向市场释放了一个信号：冬天真的到了。在等待春天的这段时间里，究竟房企又做了哪些功课呢?

　　□东方今报·猛犸新闻记者 牛犇

　　姿势之一 并购 中小房企面临生存压力

　　统计显示，近3个月以来，在北交所挂牌转让的房地产公司股权项目明显增多，且在挂牌价中债权占据较大比例，其中不乏一些大型企业的房地产项目。

　　上市房企方面，融创中国、蓝光发展、阳光城等公司先后通过并购项目公司股权的方式拿下天津、重庆、成都、武汉、广州等城市多个地产项目及土地，并购标的集中在重点城市市场。

　　6月26日，SOHO中国宣布，以35.73亿元出售上海虹口SOHO。资料显示，虹口SOHO位于上海市四川北路商圈中心，总建筑面积约9万平方米，可租面积约7万平方米。出售时处于满租状态。

　　分析人士指出，相比通过招拍挂补充土地储备，并购地产公司股权需承继标的公司负债，但好处是收购手续简单，土地或者在建工程的各类许可证可以更名，不用重新申报，且税费更低。此外，通过股权收购的方式能缩短开发周期。

　　中国房企产业协会此前发布的报告显示，近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%;而2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。

　　该报告认为，2016年行业集中程度进一步提升，同时行业平均利润率下行趋势未改，表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。

　　姿势之二 快周转 规模房企以价换量

　　无论是历史上的哪一轮楼市调控，政府的目的都不是希望市场大起大落，也就是说这次调控政府既不希望房价大跌，也不希望未来大涨，平稳发展仍然是未来商品住宅市场的基调。

　　不过，从政策面来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。

　　业界普遍认为，当前许多开发商感到无所适从，主要是因为当前的市场环境与过去相比已大相径庭，以往的非理性火爆行情不健康、不可持续。经过对投资性需求持续抑制，目前支撑市场的是刚性需求和改善性需求，这部分购房者对房价极为敏感，并有一个与其收入水平和支付能力相对应的心理价位。只有房价回调到其所能承受的范围，才会选择出手。因此，只有降价到位的楼盘才能受到购房者的垂青。

　　从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在5~6月甚至下半年等因素，注定郑州商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”。

　　进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

　　近日，融创象湖壹号二期以及和昌林与城项目以备案价开盘，并在短时间内售罄，足以证明一线房企以及本土品牌房企对市场的判断，需要尽可能不留余货。

　　同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策瓶颈的下半年，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。

　　姿势之三 多元化发展 寻求新的利润增长点

　　伴随着楼市调控，房价过快上涨态势得到抑制，但房企增收不力明显，土地市场楼面价普遍高企、摊薄了企业利润，传统的拿地、盖房、卖房的开发模式难以为继。新一轮房地产调控下，房企盈利空间再受阻，转型成为大部分房企的选择。

　　在此背景下，“地产+金融+”多元化发展模式受到转型房企的热捧。1月14日，万达集团2016年年会在合肥正式召开。王健林照例在年会现场做了近100分钟的工作报告，详解万达年内的经营业绩。尽管营业收入增速放缓、房地产收入下降，王健林在现场仍为万达的工作如是定性：“基本实现企业转型。”

　　他的理由是，一方面，去年万达商业收入减少25%，净利润却仍在增长;另一方面，集团服务业净利润占比逾60%，首次超过了地产开发利润。“甚至可以说，万达商业不再是地产企业”。

　　不仅万达宣布脱离房地产属性，2017年以来多家房企动作频频，不过多与房地产的主业无关。例如万科在1月17日与1月18日接连宣布联手北京北控与长发集团，进军冰雪产业以及养老医疗行业。此外融创也出人意料地成了科技公司乐视的股东之一。

　　尽管恒大地产在2016年依靠地产销售带来的3373亿元超过万科坐上了“头把交椅”，不过集团在资本市场的战果远远超过房地产板块。虽然去年以来不停重复着收购的步伐，不过互联网金融业务成为其未来工作重中之重也已成为公开的秘密。

　　姿势之四 代建 四年内规模接近两亿平方米

　　房地产代建行业，作为地产白银时代下新兴细分领域，正在不断孕育发展，逐渐成为地产行业的新蓝海。

　　业内人士分析，未来代建业务的合作市场有两方面值得挖掘，一方面是一、二线城市中的存量市场，其中一些国企、央企有工程建设需求，但是本身可能无暇顾及或者需要更专业的建设管理团队;另一方面就是三、四线城市，随着行业集中度的提高，中小企业在项目建设领域的成本压力会增加，这就给了房企另一个机会。

　　据推算，未来四年房地产代建业务规模总量将接近2亿平方米。目前国内代建业务发展迅猛的房企当数绿城，而河南本土房企中，河南建业地产的代建业务也具有很强的优势。

　　有关统计表明：2016年绿城管理代建项目销售额在代建行业中占比达到20%。截至目前，累计受托管理项目达到171个，签约代建项目规模超5000万平方米，处于中国房地产代建领域的前列。

　　而建业地产在今年3月末召开的建业地产(00832.HK)2016年度业绩发布会上，关于轻资产模式的发展回顾有提到，截至2016年12月31日，累计达成36个合作项目，预期建筑面积706万平方米。至2017年年底，目标是再新增加30个轻资产合作项目。而在加速获取代建项目之外，建业地产正在调整从招拍挂市场拿地的策略。尤其是在刚刚过去的2016财年，建业地产28%的新增土地建筑面积位于郑州。

　　此举，也再一次印证了2015年新蓝海战略发布会上建业集团董事局主席胡葆森所宣布的：“建业未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”

　　姿势之五 “地王”企业“舍卒保车”

　　不可否认，在今年资本市场环境逐步趋紧、成交量普遍下滑的持续影响下，短期内使2016年下半年的“地王”尚未开建便已“被破发”，推盘入市难以盈利。

　　2016年1月7日，正商地产经过99轮竞争，以189021万元拿下郑东龙湖祭城路南、东风渠北102.5亩住宅用地，每亩地价1844.107万元，楼面地价每平方米11065元，创出郑州新的每亩地价纪录。这是进入2016年后郑州诞出的首个地王地块，也是如今已经对外销售的正商善水上境项目。

　　到了2016年9月14日阳光城拿下经开区地王的晚上，郑州市政府出台了“郑九条”，提高郑州市区住宅用地出让门槛，引入“熔断机制”。郑州地王就此告一段落。

　　从2016年郑州市区产生的各类地王来看，16个地王中，郑东龙湖占了6个，郑州经开区占了6个，其他区域占了4个。

　　而从目前的推盘情况来看，去年多个地王项目仍未入市，其中就包括万科郑纺机地王项目——万科美景世玠、北龙湖的金茂府等。

　　业内人士认为，“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品之间的关系，在推盘和布局上采取“舍卒保车”策略。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。

　　在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转“进攻性”产品，“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期。

　　伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控得好，这些产品反而可以在2018年下半年的下一轮市场上行期为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。

　　姿势之六 开发公寓 商业地产的“围魏救赵”

　　楼市调控的每一次升级，都伴随着购房群体的缩减，但商业公寓不限购不限贷，且具有低门槛、低总价、高灵活的特性，让越来越多的投资客将目光转向了公寓。

　　RET睿意德的数据显示，2017年一季度，郑州市公寓共计成交29.4万㎡，均价10592元/㎡。成交量较去年同期增长185.4%，增幅较大，成交均价较去年同期也有33.9%的增幅。总体呈现量价齐升，尤以3月表现最佳。

　　而进入第二季度，公寓产品在郑州房地产市场仍保持了相对良好的销售态势。6月11日，万科誉推出1号楼1080套和2号楼1080套平层公寓，现场去化1730套，成交价17300~17900元/㎡，价位与购房者的预期基本一致，在如今郑州市场限购、限贷、限价情况下，万科誉22㎡平层公寓得到了市场的认可。

　　公寓产品得到认可，也促使开发商加大对公寓的开发力度。去年9·30新政出台，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，大量自持用地进入存量房市场，加速了存量房时代的到来。

　　在这一市场背景下，越来越多的资本涌向长租公寓行业。同时，由于可以实现拎包入住，内部装修也比普通的出租房看似精良，长租公寓对于都市白领也有着较高的吸引力。

　　面对长租公寓这片万亿“蓝海”，从去年开始，万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。而就在近日，石榴集团也对外宣布首个长租品牌熊猫公寓在北京正式亮相。

　　从房企布局长租公寓市场的节奏可以看出房企进军长租公寓市场的频率开始加速，业内人士表示，伴随着存量房市场的升温，以及今年一系列政策利好，长租公寓成为房企发展多元业务的新舞台。

　　姿势之七 特色小镇 容易获得金融和土地优惠政策

　　2016年10月份，住房和城乡建设部公布了首批127个全国特色小镇名单。2017年6月初，住房和城乡建设部再次要求6月底前各省上报300个特色小镇推荐名单，且以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3。

　　另据相关研究机构统计，截至今年1月份，全国共发布特色小镇相关政策105个，其中有21个省、自治区以及33个地级市都先后发布了特色小镇相关政策。

　　就在郑州市提出“到2020年，郑州将培育15个左右各具特色的特色小镇”之后，郑州市及周边区域便在短时间内出现了约30个“小镇”。具体原因不难发现，政府为了扶持小镇开发，给出的优惠力度很多很强大，包括土地、税收、基建和重点工程审批。

　　进入钱越来越难赚、利润越来越难保障的“白银时代”，践行供给侧结构性改革、加速企业的转型升级步伐是每家房企的必然选择。然而，“房企+特色小镇”是深思熟虑之后的真转型，还是跟往常一样讲个好听的故事，有待进一步观察。

　　可以肯定的是，进军特色小镇产业，的确能为房企带来良好效果。信贷政策对特色小镇项目的倾斜，以及地方大量资金投入和扶持政策，是吸引房地产企业乐此不疲布局特色小镇的原因。

　　同时，目前政府积极筹划建设的特色小镇项目，其土地出让不走招拍挂模式，有品牌有产业资源的房企完全可通过高明的整体规划来获取廉价的土地资源，并在后续运营中持续获得稳定的现金回报。

　　姿势之八 PPP模式 合作开发实现互利共赢

　　PPP模式发展开始于改革开放，经历了五个阶段，三次高潮，目前正处于第三波高潮中，且PPP模式正在处于不断完善的过程中，后续的发展令人期待。

　　很多PPP项目与房企领域相契合，推进PPP项目成为房企的另一条生存发展之道，许多房企也纷纷加入到PPP项目中。

　　要知道，目前行业利润不断下降，房企需求转型，而大部分PPP项目与开发商涉足的领域契合，转型较为容易。同时，PPP模式受到政府扶持，在目前拿地困难的情况下，依托PPP有机会低价获取优质土地。在PPP受到社会追捧的情况下，PPP项目俨然是一个融资平台，利于房企融资。

　　目前房企参与的PPP类型主要有四种，分别为产业类、养老类、旧改类、基建类，而目前房企热衷于产业类，扎堆进行开发，主要有以下四个方向产业新城、农业小镇、科技小镇、文旅小镇。

　　据悉，在房企中参与PPP的合作方式主要有两种，一种是私有化：相比特许经营，占比较小，以BOO模式为主，主要是公共服务设施，如养老医疗等。另一种是特许经营：以BOT模式为主，也是目前房企参与PPP项目的主流方式。

　　房企也追逐PPP模式，目前以特许经营合作方式为主，其中产业类PPP项目最受房企追捧。这其中，尤其以华夏幸福为代表。华夏幸福通过向政府提供包含开发、融资、产业服务在内的全套城市发展服务，打通土地财政各项环节，有效发展地方经济的同时分享发展红利，实现与城市共同发展。华夏幸福的PPP模式包含城市发展、产业促进、民生改善三个部分，通过与政府在明确的角色与分工下共同开发实现互利共赢。