▶7月20日，九部委发出加快发展住房租赁市场的新政。郑州作为人口净流入的大中城市，成为首批试点。郑州住房租赁市场会因此而产生什么变化?地产商和住房租赁中介公司会面临什么样的发展选择?一纸通知仅仅只对住房租赁市场有影响吗?站位全局，它有怎样的价值?

　　【主持人】 路治欧 东方今报·猛犸新闻评论员

　　【嘉 宾】 奚春山 地产公共政策研究者

　　王 川 21世纪不动产郑州区域总经理

　　政策会使租赁房供应量加大或大量租客入市，降低或提高租金的可能都存在

　　主持人：今天这个通知的出台，会对郑州房屋租赁市场产生什么影响?

　　王川：郑州租赁市经过近四年每年15%-20%的涨幅，今年上涨趋势已经停滞。部分地区租金在5、6月份出现小幅下调。新政在郑州落地执行后，如果租赁房大量供应或者交易更透明，会降低租金价格。

　　当然，大力发展租赁市场只是一个通知，具体落地政策没有细则。从通知看，有意义的就是加大租赁房土地供应和鼓励建设纯租房。相关政策从实施到落地、再到对市场产生影响，是一两年后的事情了。

　　奚春山：首先要恭喜在郑州还没有买房，也买不起房，或者准备来郑州发展不打算买房的小伙伴们!你们可以省下买房的巨款，时不时就来一场想走就走的旅行。

　　也要恭喜那些手里有一套以上房的房东。有机构调查说，郑州户籍人口人均两套房，而伴着大量租客的入市，你们每月的房租，也要水涨船高了!

　　目前租售不同权，未来看趋势会同权

　　主持人：郑州的房屋租赁市场一直存在呀，为什么你要“恭喜租房的小伙伴们”?

　　奚春山：因为九部委的文件下发后，教育部门可能会出台关于租赁住房就近入学的文件。买房，其实是买市政配套，买住房附加的户籍及教育等公共资源。没有九部委文件，不会有房客的附加公共资源，也就是说，目前租售不同权，未来看趋势会同权。所以要恭喜。

　　王川：我个人认为，如果租售同权，会推高学区房租金价格，想上好学校可以由买转租了。

　　主持人：郑州现在租售不同权吗?

　　奚春山：是的，比如：子女入学，先满足户籍人口就近入学，非户籍的外来务工子女会调剂个学校。我们需要完全意义上的租售同权，而不是广州的政治表态式的租售同权。

　　一些地产商会转型自持租赁，更多经纪公司会大力开拓房屋托管业务

　　主持人：通知称，鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。对地产商和租赁中介机构来说，这意味着什么?

　　奚春山：企业开发出来房子，不一定非要一卖了之，可以自持租赁。国有企业有地有房，但是使用率不高，可以拿出来开发使用，转型为住房租赁企业。这是增加租赁住房有效供应。

　　去年12月到现在，已经有企业闻风而动，例如河南正商，跑到北京摘了两块地，不能销售，只能自住。而且，去年12月以来，北京、上海已经开始大规模租赁用地的拍卖。

　　同时，万科等地产企业现在已经开始自持住宅物业，包括正商专门到北京自持住宅，正是提前嗅到了风向。政策鼓励会是税收的减免等，所以一些开发商可能会转型干这事。

　　王川：住房租赁企业应该是特指承建、开发租房房产的企业。鼓励经纪公司拓展租赁业务，一是重视，二是鼓励做房屋托管服务。

　　目前，郑州的租房托管公司在增多，大的租房托管公司手中能有四五千套出租房源。但是，有些租房托管公司过于追求利益最大化，对房屋分租没有做到合理配置，再分割时忽视了安全问题和居住舒适度，就会存在安全隐患。这需要政府的有效监管。

　　主持人：这么说来，经纪公司也面临转型问题。

　　王川：是的。目前，租金下行，托管公司空置率上升，现在整个房屋托管行业也在整合阶段。

　　主持人：住房租赁业务，会不会发展到直接从开发商那里拿新房的地步?

　　王川：会直接从开发商拿新房，如魔飞公寓已经和建业地产战略合作。

　　主持人：这样一来，运营成本就会很大呀。

　　王川： 市场有一些金融产品，如：租客可以月付，有部分溢价，金融平台可以年付给业主租金，可以降低企业资金成本。

　　为什么政府要出面建设住房租赁交易服务平台，而不是鼓励市场化的企业来建?

　　主持人：目前，住房租赁交易服务平台有房屋租赁中介公司的门店，也有相关的网站。现在的政策是建设政府住房租赁交易服务平台。政府有必要参与其中吗?为什么不强调促进市场化平台的完善?

　　王川：我认为，政府主要考虑信息的真实有效性以及相关人员个人隐私保护。同时，建设政府住房租赁交易服务平台之外，还包括租赁合同网上备案、租赁信用管理、市场监测等，都侧重于政策对房屋租赁市场的规范和监管，这些都是政府应该做的事情。但是，住房租赁交易平台的发展趋势还是合作、共建、共享、共赢。

　　奚春山：我理解，出于监管的原因才这样做。其实，交给小马或老马这样的更合适。但是，这个行业迟迟没有出现这样的大平台，所以政府不得不出马补位。

　　加快发展住房租赁市场的政策影响，绝不止于房屋租赁市场

　　主持人：总的来说，政策的影响绝不止于房屋租赁市场。

　　奚春山：是的。在我看来，有5大影响：

　　一是，如果开发商自持住宅以租赁为主，资金回收就由一锤子卖房，变为细水长流的租赁收入。对于习惯靠高负债来运营项目的一些开发商来说，这种模式会使资本运作把戏玩不下去。

　　二是，以销售楼盘为主的代理机构，恐怕也面临转型运营的挑战。销售房产可以讲狼性，可以以高超的话术逼单;而运营房产，则追求与客户的黏性，还要具备整合资源、统筹运营的能力。

　　三是，对教育机构现行中小学入学政策形成挑战。一旦大量的租赁户入市，必然牵涉到子女入学，而教育资源，特别是优质中小学教育资源，在郑州是稀缺的，如何平衡租赁户与房东们的利益，制定出更合理的入学政策，教育部门需要面对。

　　四是，国土部门的拍地收入，恐怕也要受一些影响。北京、上海的租赁住房用地，拍卖价格赶不上单纯的销售住房用地。而对开发商的审核上，也要改变过去认钱不认人的简单做法，转变为综合考虑开发商运营租赁住房的能力与资金实力!

　　五是，再多的部委也管不了丈母娘，中国内地丈母娘逼准女婿买房已经成为爱女儿的标配。在中国内地，有房人士已经超过无房人士了。没有自有住房，如何向丈母娘证明自己的优秀?这也是不打算买房的小伙伴们面临的考验。

　　■结语

　　中央提出加快培育和发展住房租赁市场，步步细化，缓缓落地，可以预计郑州的实施细则也会很快出台。

　　这一政策具有多重意义：

　　一方面，是为了应对大中城市人口净流入的挑战，改变城市住房租赁市场需求旺盛与租赁房源总量不足的矛盾、发展潜力大与市场秩序不规范的矛盾。

　　一方面，培育和发展住房租赁市场，以政策支持更多公众形成租赁习惯，有利于抑制越来越高的房价，让房地产市场冷却下来，慢慢向“房子是用来住的、不是用来炒的”这个目标靠拢。

　　另一方面，这也是促进新型城镇化的要求。只有解决新市民住房问题，他们才能在城市留下来，所以说，这是重大民生工程。