提要：7月18日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，公布了今年上半年郑州房地产市场运行情况，楼市呈现供销两旺的态势，商品房投放量和销售量均为近年来的最高值，受住房市场供需失衡的影响，房价上涨的压力依然很大。

与全国绝大多数重点城市一样，今年上半年郑州楼市回暖迹象明显，多项指标刷新历史纪录。

7月18日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，公布了今年上半年郑州房地产市场运行情况，楼市呈现供销两旺的态势，商品房投放量和销售量均为近年来的最高值，受住房市场供需失衡的影响，房价上涨的压力依然很大。

分析：住房供应没有需求旺盛

新“国五条”的出台，虽然对上半年的房地产市场产生了一定影响，但作为二三线城市，郑州的需求更多体现在首次置业和改善需求上，受政策的影响程度远不及投资性需求较多的一线城市。

郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦介绍，上半年，郑州市商品房投放量和销售量均为2010年以来的最高值，其中市区商品房投放量创下同期历史新高，销售面积也是继2010年上半年之后的第二高位。值得关注的是，尽管郑州市商品房市场投放面积达到903.42万平方米，同比增长26.13%，但住房的投放量却是负增长。

其中，市区商品住房上半年投放面积358.64万平方米，同比下降13.58%；销售面积397.52万平方米，同比增长14.34%。商品住房供销比为0.9∶1，明显供不应求。

供应偏紧、需求旺盛的住房市场现状，使得郑州商品住房库存频频走低。目前，市区商品住房累计可售面积已经连续4个月库存量低于400万平方米。截止到6月底，郑州市区商品住房累计可售面积为376.73万平方米，同比下降16.19%，在没有新项目的前提下，仅能满足不到半年的需求。

叶琦分析，郑州商品住房供应偏紧，主要原因是过去5年里，郑州市区商品住房用地实际供应19537.37亩，其中2008~2010年商品住房用地供应仅占总供应量的34.26%。由于房屋建设有一定的周期，前期土地供应偏紧，很大程度上影响到今年上半年的商品房市场投放。

房价：短暂回落难抑上涨势头

楼市回暖的大背景下，全国楼市市场成交量攀升，重点城市房价普遍上涨，郑州也不例外。

今年上半年，郑州市各月商品住房销售均价为5926元/平方米、5915元/平方米、6295元/平方米、6224元/平方米、6287元/平方米、 6631元/平方米，其中，市区各月的商品住房销售均价分别为6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米、7506元/平方米、 7410元/平方米、7630元/平方米。

叶琦分析，从数据上看，郑州市区的商品住房价格整体呈现出小幅上涨的态势，5月份在预售审批环节加强管理、约谈企业领导、暂停企业网签资格等行政干预措施下，房价出现回落，但仍难以从根本上抑制房价上涨的势头。

对于房价上涨的原因，叶琦认为主要为以下几个方面：

一是从成本方面看，土地、人工、建筑、融资和营销等成本不断提高，导致房屋建设成本逐渐上涨，因此项目入市后房价普遍较高；

二是从开发企业角度，目前市场良好的销售形势，企业拥有充足的周转资金，没有降价促销的动力；

三是从供应方面看，市场持续性的回暖使商品住房的库存量逐渐减少，供应的紧张造成价格的坚挺；

四是从需求方面讲，市场的持续回暖，也增强了消费者信心，同时，看涨预期的增强使得购房者集中入市，需求的旺盛也成为房价走高的“推手”。

提醒：非住宅供大于求投资需谨慎

上半年，郑州市非住宅供销比为2.76∶1，市区为2.57∶1。尽管在上半年，郑州市及市区非住宅的投放量及销售量均创下历史新高，但投放面积增幅远远高于销售面积的增幅，供大于求的形势十分明显。

非住宅的供大于求，一方面直接导致非住宅库存量的激增，以市区为例，非住宅累计可售面积由去年12月底的598.46万平方米，上升至今年6月底的 746.76万平方米，上半年各月的非住宅库存频频刷新历史新高，以过去12个月的月均消化面积计算，市区非住宅累计可售面积的消化周期达到48个月。另一方面也直接导致非住宅市场竞争加剧，开发企业只能通过降价来“跑量”，6月份，市区非住宅销售均价为12464元/平方米，较去年12月份的15085 元/平方米下跌了2621元/平方米。

县域房地产市场的非住宅库存压力也非常大。近两年，县域房地产开发的业态以城市综合体项目居多，其中非住宅物业的开发比重过大，尽管销售增幅强劲，但上半年县域非住宅供销比达到3.46∶1，甚至高于市区，短期内难以消化。

预测：住房市场投放量加大

目前，全国房地产行业在稳步回升，但是，国际经济环境并不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强，郑州房地产行业走势如何？

叶琦分析，从需求层面看，临近年中，各地土地市场成交量大幅回升，一二线城市“地王”频现，增加了人们对房价上涨的预期，也会推动更多的购房者在下半年入市。最近两年郑州市区供地12843.84亩，是过去五年商品住房实际供应量的65.74%，这部分住房的陆续入市，将极大缓解商品住房市场短暂性供应偏紧的局面。

叶琦预测，随着上半年房地产开发投资增速以及新开工面积的走高，今年下半年以及明年上半年，市场投放量将进一步增加，商品住房将呈供求平衡或供略大于求的局面。同时，在限购政策继续严格执行的前提下，刚需族青睐的中小户型仍将是市场销售的主流。不过，对于有改善型需求的市民来说，一步到位的大面积户型，需求也会越来越多。

对于购房者来说，要调整置业观念，目前，郑州公租房已陆续推向市场，消费者可根据自身经济能力或租或购。随着商品住房的供应量逐步增加，消费者可根据市场投放的变化和自身对住房的需求以及经济承受能力，选择合适的时机入市。

多项指标创历史新高

楼市的情况好不好？数据最能说明问题。记者选取了郑州楼市上半年的核心数据，供您了解楼市的真实情况。

房地产业开发投资累计完成635.88亿元，同比增长30.0%。

商品房新开工面积1309.52万平方米，同比增长26.3%；竣工面积442.83万平方米，同比增长42.5%。

市区住宅、商服等用地出让71宗，成交金额为94.28亿元，同比增长61.77%。

市区商品房投放面积603.32万平方米，同比增长21.97%；销售492.27万平方米，同比增长24.21%。

市区二手房交易面积248.72万平方米，同比增长189.02%；交易均价为6144元/平方米。

6月份和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨10%，住宅租赁价格平均上涨15%。

保障性住房开工建设45889套，占省定任务量的100%。