提要：过去五年，郑州的商品住宅市场在“楼市政策”这只无形的手的调控下起起伏伏。供需关系的变化，住房价格的涨幅，产品结构的调整，购房心态的转变……无一不与宏观调控的大背景相关。

过去五年，郑州的商品住宅市场在“楼市政策”这只无形的手的调控下起起伏伏。供需关系的变化，住房价格的涨幅，产品结构的调整，购房心态的转变……无一不与宏观调控的大背景相关。时至今日，这场跌宕起伏的楼市大戏仍在继续，并且时刻牵动人心。

初遇调控几番起伏

时间回到2008年，受国际金融危机的影响，加之国家为防止房地产泡沫的滋生而实施宏观调控，原本在2007年“热到发烫”的郑州房地产市场骤然遇冷。一方面，一度丧失理性的投资者在政策压制下有所收敛；另一方面，当年的商品住房供应量受开发商预期影响而有所减少，狂飙的房价被政策“勒紧”。公开数据显示，在各地市场相对萧条的大环境下，郑州2008年的商品住房成交量跌至568.14万平方米。

令人意想不到的是，2009年，随着经济复苏、调控取消，加之政府“一揽子”刺激经济政策的出台，郑州商品住宅市场需求全面反弹。尽管受上一年商品住宅成交市场低迷的影响，各开发商推盘较为谨慎，供应量有所下滑，但这一年的住宅市场成交量仍猛增至990.84万平方米，增幅高达74.4%。郑州市全年商品住宅成交量达到了历史峰值，接近1000万平方米。

2010年，随着各种政策的落地执行，郑州市商品住宅市场开始受到影响，成交量有所下滑。进入2011年，为防止房价过快上涨，政府再度启动调控策略，既取消了买房的优惠政策，又实行了限购。2011年3月，郑州限购令正式出台，政策逐步落地。在这一史上最严厉的调控政策下，开发商或减少推盘量，或者延迟推盘时间，导致郑州商品住宅市场供应量全面下滑，全年商品住宅成交量更是大幅减少至494.10万平方米，基本回到郑州市2005年以前的成交水平。值得一提的是，调控效应的滞后性，导致了郑州的房地产市场对于调控缺乏应有的敏感。尽管成交量下滑明显，但本市商品住宅成交均价也在这一年达到6598元/平方米，实现历史新突破，平均每平方米上涨1271元，涨幅高达27.8%，成为近十年来房价涨幅最大的一年。

惯性博弈渐趋理性

当政策调控进入深水区，2012年的郑州楼市，各方博弈接连不断。年初住宅销售量低至谷底，年中市场破冰回暖，年末尚有余温。在稳增长的宏观调控基调下，楼市预期悄然转变，下半年的楼市氛围明显好转，上半年期待市场降价、选择观望的购房需求集中爆发，带来了成交量的大幅上涨。根据郑州市房管局数据，2012年1~12月份，郑州市区商品住宅累计供应879.59万平方米，同比增加35.17%；累计成交面积为850.11万平方米，与上年同期相比增加70%。从年初“倒春寒”到年末“供销两旺”，趋于理性的定价和迎合市场需求的户型，使得部分楼盘持续热销。而另一方面，行业分化趋势愈加明显，脱离市场需求的楼盘长期遭到冷遇。总体来看，开发商这一年的信心明显回升，推盘力度有所加大。

今年以来，不少开发商推盘热情不减。连续3个月，大批新房源涌入市场，供应量高于需求量，供求倒挂已很明显。不但4月、5月均有十多个项目开盘，估计6月有13个项目开盘。这就意味着，在时隔两年多后，郑州市商品住房市场再次由卖方市场转为买方市场。

从2008年到2013年，购房者从全民炒房到理性消费，开发商从一拥而上到品质为王，中原楼市历经五年成长，渐趋成熟。中原经济区规划的正式获批、一线房企的积极进驻，为2013年的郑州楼市带来了“稳中有升”的新气象。作为中原城市群的首要城市和河南省会，郑州对一线房企的吸引力不言而喻。有关专家预计，郑州住宅限购将大量投资客挤出市场，未来的市场走向仍取决于政策。