提要：《郑州市人民政府关于进一步完善住房保障制度的通知》（郑政〔2013〕113号）已于近日印发出台，为使大家对这一政策有一个全面了解，现将有关内容解读。

《郑州市人民政府关于进一步完善住房保障制度的通知》（郑政〔2013〕113号）已于近日印发出台，为使大家对这一政策有一个全面了解，现将有关内容解读如下：

一、文件出台背景

自2010年以来，国家要求大规模实施以公共租赁住房为主的保障性住房建设；2012年，省政府也提出了重点发展公共租赁住房，大力推进棚改房，限时退出经济适用住房，有序推进廉租住房与公共租赁住房并轨运行管理的总体构想，并明确要求自2014年起停建经济适用住房。此外，借鉴国外以及江西、贵阳、黄石等地先进管理经验，我们认为发展以租赁型为主的保障性住房是有效解决更多群体住房困难，实现可持续发展的重要途径和必由之路，再者考虑到由于现阶段社会诚信体系尚未完全建立，致使经济适用住房申请、审批、监督、后续管理困难多多，尤其是在全国类似经济适用住房分配不公平的现象时有发生，究其原因是福利性与经济利益未完全分离，加之退出机制无法做到及时和公平公正，没有起到真正的住房保障作用。鉴于此，郑州市适时提出了简化住房保障品种，稳步扩大住房保障覆盖面，实现保障房可持续发展的工作思路，决定自2013年1月1日起，在大力推进棚改房建设的基础上，全面推行廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房“三房合一”住房保障管理新机制，将新建保障性住房和已建、在建的廉租住房统称公共租赁住房。“三房合一”新模式的实施，既有利于调整保障性住房供应结构，扩大住房保障覆盖面；也有利于完善准入退出机制，体现公平公正的住房保障原则；更有利于保障性住房统一规划、统一建设、统一供应、统一分配、统一管理；同时，也有利于促使人们改变一个观念，即由过去的“居有其屋”向“居有其所”转变，逐步建立“以租为主”的住房保障体系。

二、《通知》主要内容

《通知》主要从推行三房合一管理新机制、规范公共租赁住房建设、限时退出经济适用住房计划、强化各级住房保障责任等四个方面，大胆实施了创新，进一步完善了住房保障制度。

（一）推行三房合一管理新机制。一是全面推行廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房“三房合一”住房保障管理新机制，明确公共租赁住房保障遵循“政府主导、企业参与、市场租金、分级补贴、先补后缴、租补分离”的原则，建设和管理遵循“项目统一规划、工程统一建设、后期统一管理”的原则。二是通过重点突出住房困难，弱化收入认定，简化申请程序，再次放宽准入门槛，以有效扩大住房保障覆盖面。三是明确了公共租赁住房市场租金标准的确定原则。四是根据保障对象的收入（含新就业职工、来郑务工人员的月工资）不同明确了四个层级的补贴标准，与原廉租住房、经济适用住房收入标准实施了有效衔接。五是明确公共租赁住房保障面积标准为20平方米／人，市级劳模家庭按照25平方米／人予以保障，但公共租赁住房保障面积原则上不超过60平方米／户。六是明确了公共租赁住房实施属地化管理的配租管理原则。七是规定对入住政府产权公共租赁住房且持有《城市居民最低生活保障金领取证》、《低收入家庭救助证》的保障家庭对应保障面积标准内的物业服务费依次享受全额或50%的补贴。八是明确了公共租赁住房租金收取程序。九是对资金筹措与管理进行了明确，规范了资金使用与管理。十是明确商品住房项目配建公共租赁住房套数在50套以下的，原则上以缴纳易地移建款的方式置换建设；同时，规定位置相对偏远（四环以外）且远离产业聚集区的商品住房项目不宜配建公共租赁住房的，可以缴纳易地移建款进行置换建设，易地移建款统筹用于我市公共租赁住房建设。十一是为进一步加强后期管理，明确了公共租赁住房管理工作经费的拨付标准与原则。

（二）规范公共租赁住房建设。一是明确建设标准。二是明确土地供应政策。把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。三是拓宽房源筹集渠道。优先将符合棚户区改造政策的城中村改造、旧城改造中的多余安置住房纳入公共租赁住房管理；通过合村并城，将除村民自住安置住房外的剩余房源实施政府统建统管；要求区政府推进兼具过渡性安置功能的公共租赁住房建设；通过“竞地价，竞配建”方式出让商品住房用地的，额外增加配建的公共租赁住房直接移交辖区住房保障部门；吸引社会闲散型的可租赁型房源纳入公共租赁住房管理。四是明确计划下达程序和部门职责，使公共租赁住房建设有据可依。

（三）限时退出经济适用住房计划。在对已办理建设选址的项目须在2013年底前开工建设的基础上，允许各县（市）、上街区可结合区域需求适度建设经济适用住房。凡经济适用住房购房人自愿申请缴纳土地收益（含土地出让金）等相关价款的，缴纳后均可取得完全产权。现行的差价款补缴标准执行至2014年12月31日。届时，经济适用住房差价款补缴标准按照新的规定标准执行。

（四）强化各级住房保障责任。要求以县（市、区）为主建设，实现建设模式转变；按照建设任务逐一落实项目，加快推进项目建设；严格住房保障目标考核奖惩，督促各级住房保障责任落实。

三、《通知》亮点

（一）住房保障覆盖范围有效扩大。《通知》主要是通过重点突出住房困难标准，进一步放宽收入限制标准，计划通过实施差别化的租金补贴政策，以有效扩大住房保障覆盖面。因此来说，与经济适用住房准入标准比较看，住房困难标准实施了从严把控；但与城市中等偏下收入家庭、新就业职工、来郑务工人员原设计的准入门槛比较看，再次放宽了收入标准限制，这也意味着我市的住房保障政策将会惠及到更多的城市家庭、外来务工人员和新就业职工等住房困难群体。通过这一政策的实施，全市实施用工备案的80万人中的住房困难人员将可纳入住房保障范围。同时，《通知》规定，市住房保障、市财政部门可根据房源供应、住房需求、资格申请情况以及经济社会发展状况，适时对家庭收入补贴水平、住房困难标准作出相应调整。

（二）住房保障对象实施有效衔接。按照《通知》规定，取消经济适用住房后，我市仅保留了公共租赁住房这一住房保障品种，而对公共租赁住房保障对象则根据家庭人均月收入情况分四个层级进行补贴。一是对持有《城镇居民最低生活保障金领取证》、《低收入家庭救助证》的，实施住房保障面积标准内的差别化租金补贴，实现了与廉租住房收入门槛的相衔接。其中家庭人均月收入介于城镇居民最低生活保障标准2到2.5（含2.5倍）倍之间的，经民政部门认定后，仅限于申请保障性住房救助，民政部门不再向申请家庭发放任何证明。二是对家庭人均月收入低于最低生活保障金4倍的其他公共租赁住房保障对象，实施较为优惠的租金补贴政策，实现了与经济适用住房供应对象收入门槛的相衔接。三是对家庭人均月收入介于最低生活保障金4倍—6倍之间的，住房保障面积标准内的租金补贴系数为0.3；家庭人均月收入在最低生活保障金6倍以上的或申请对象提供的收入证明及印证资料不能准确比对的，缴纳公共租赁住房市场租金，实现了与公共租赁住房收入门槛相衔接，甚至于更为宽松收入限制标准。

（三）经济适用住房退出有序进行。对新政策实施之前已取得《经济适用住房购房资格证》的申请家庭，仍可按原经济适用住房政策，利用存量经济适用住房计划建设的房源，实施轮候购买，解决其住房困难。对第三次轮候到位仍选择放弃的家庭，将经济适用住房购房资格证转为公共租赁住房资格证。对已取得建设计划且已办理建设项目选址意见书的项目，须在2013年底前开工建设。凡经济适用住房购房人自愿申请缴纳土地收益（含土地出让金）等相关价款的，缴纳差价款后均可取得完全产权。2014年底前，对经济适用住房上市交易结合不同时期的经济适用住房政策规定，实施差别化的上市交易管理。同时，在配租方面，已取得廉租住房保障资格或取得经济适用住房购房资格且自愿放弃购买经济适用住房的，申请入住公共租赁住房的，原有住房面积应计算在住房保障面积标准之内。

（四）实施先租后售探索租售并举。我们实施的“三房合一”不是简单的三房合一，其中政府产权的公共租赁住房实施只租不售；“三环”之外商品住房项目配建且由开发企业持有经营的公共租赁住房可以有选择性地面向已取得经济适用住房资格证的家庭或符合政府规定条件的保障对象实施供应，探索“先租后售、购买自愿”的管理新途径；同时，优先将符合棚户区改造政策的城中村改造、旧城改造中的多余安置住房纳入公共租赁住房管理，从而确保公共租赁住房房源数量的相对稳定性。

（五）公共租赁住房后期管理有所创新。一是政府产权的公共租赁住房管理原则上按照每100套公共住房配1名专职管理服务人员，或按照本市上年度城镇人均可支配收入标准向实际受托管理单位划拨工作经费。二是政府产权的公共租赁住房租金收入扣除相应的分级补贴资金后，专项统筹用于公共租赁住房修缮维护、设备维修更新、租金补贴、物业服务补贴、房屋租赁价格调查费和管理费用。三是通过尝试住房保障卡制度，不断规范公共租赁住房退出管理，不断创新公共租赁住房后期服务管理，在加快满足更多住房困难群体的住房需求的同时，努力实现保障性住房建设管理的可持续发展。

四、其他发布事项

各位朋友，为更好地贯彻落实《通知》精神，一是由市住房保障部门、市民政部门联合下发了《关于进一步加强公共租赁住房租赁资格认定工作有关问题的通知》（郑房规〔2013〕52号），对资格认定程序和资格认定需提交的资料予以了详细规定。二是由市保障办对市区内经济适用住房和商品住房项目实施配建公租房且面向社会分配供应的房源进行了排查和梳理，一并向社会予以公布，广泛接受社会监督。三是对市物价部门、市财政部门、市住房保障部门联合下发的《关于公布郑州市市区公共租赁住房租金标准的通知（试行）》（郑价公〔2012〕11号），对公共租赁住房市场租金标准根据房屋坐落区域予以分类确定，并向社会一并公布，以期大家对公租房有一个全面了解。

五、下步打算

（一）加大政策宣传。以出台《郑州市人民政府关于进一步完善住房保障制度建设的通知》（郑政〔2013〕113号）为契机，全面推行三房合一住房保障新机制，在加快推进公租房建设，建立经济适用住房建设适时退出机制的基础上，充分利用新闻媒体、网络等平台，通过继续加大公租房暨“三房合一”配租管理、准入门槛、认定程序等政策的宣传力度，做好保障房知识讲座，制定完善准入资格认定程序等多方面入手，为扩大保障房覆盖面奠定坚实基础。

（二）适时公布房源。加快推动以公共租赁住房为主的保障房建设，并由市住房保障部门要会同各区、管委借助郑州市住房保障网站和住房保障信息查询系统，以及新闻媒体，实行保障标准、房源信息、审核结果、分配过程、分配结果、退出情况的全过程公开，主动接受社会、群众监督，并方便及时查询，切实做到分配过程公开透明、分配结果公平公正。