提要：即便没有调控高压，中国房地产业也已经到了一个新的发展阶段，随着行业成熟度和购房者需求的不断提升，原有的粗放式开发模式已经走到了发展的尽头，全面改良进化、升级换代的品质化路线正在热袭市场。

房企精细化运营是未来楼市发展必由之路

主动创新，从有量无质到品质化经营

即便没有调控高压，中国房地产业也已经到了一个新的发展阶段，随着行业成熟度和购房者需求的不断提升，原有的粗放式开发模式已经走到了发展的尽头，全面改良进化、升级换代的品质化路线正在热袭市场。

改善型需求渐成主力　消费者对产品属性需求越来越多

在房价不断高企的当下，有报告显示，除了适婚族刚需的有效支撑，改善型需求也呈不断放大的态势，他们将改善现有居住条件作为购房的首要目的。特别是家庭年收入15万元以上者，改善型需求尤为迫切。

“现在的房子住了7年了，感觉社区环境和物业管理都不是太好，显得乱，与现在的新建房源相比，品质明显低劣，一下雨墙面还有点渗水，现在连孩子都说想换好房子住。”上周末，在花园路某项目售楼中心看房的刘薇这样说道。

谈及目前中意的房源时，她表示，首选品牌房企的好产品，比如社区规模适中，建筑用材考究、户型设计合理、低碳、智能化等都要有所体现，教育、医疗等生活配套必须完善。不管在哪个区位，社区内部一定要有幽静宜居的氛围。

实际上，和她一样需求的在近两年楼市活动频繁的买房人并不鲜见，他们平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。

除此之外，随着房价的高企和“限购令”的持续实施，越来越多的首次置业者也比前几年的购房人更为理性，他们认为，“一步到位”要比“阶梯式购房”踏实得多。

当然，所谓的“一步到位”不单指面积功能上的提升，重要的是对房产品选择上标准更高，一些地段好、周边生活配套成熟的优质楼盘成为他们的目标。比如，仅在户型创新上，目前市面上的两房变三房、入户花园实现的室内外空间过渡、赠送的大阳台等方式对楼盘销售也带来了有利促进作用。

这也使得当前在售房源的价格有了一定差距，品质中高端产品价格明显呈上升趋势。

产品力是企业生命线　停留“盖房子”的开发模式难以为继

在卖房就像卖白菜的同时，房价就好似被风吹过的夏天，热浪阵阵。郑州楼市与全国同行业一起加速，企业疯狂追逐利润，加快运营的脚步，出现了很多“三边工程”,也就是边勘测，边设计，边施工，难免会出现一些“粗糙”的产品。

甚至有专家表示：“最近10多年的房地产模式定位为非常粗放型的模式，是一种以房地产销售为目标取向的简单开发模式，那就是圈地、盖房、销售、再圈地、再盖房、再销售。不管是农民还是工人，只要你有钱把地买来，你就是投资商，你自己就可以开发做房产。”

随之而来的是品牌意识、服务意识、管理水平不强，运营力不足。比如，郑州某家族式房企，职工大多是直系亲属或亲戚，缺乏有效的竞争和管理机制，致使企业缺乏战略性的决策眼光。

“当时买房时没有谨慎考虑，如今看来房产品质量还可以，但是整个社区则陈旧落后，没有停车位、没有景观，物业管理也是一团糟。”于2006年购买了该企业产品的小陈无奈地说。

而今房地产行业进入壁垒日益提高，随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，那些严重依赖获取稀缺资源而自身缺乏创新力、产品力的中小房地产开发企业将面临严重的生存危机。

任何一种行业一旦解决了供求关系，便会进入成熟发展期也就是自由竞争时代，此时产品竞争力将是企业的生命线，一些不具备研发水平还停留在“盖房子”时代的房企一定会被淘汰，唯有注重市场细分、不断创新的企业才能长期生存。