提要：三季度，郑州楼市呈现出淡季不淡、旺季平稳的发展行情——郑州市房管局数据显示，7、8、9月份，市区商品住宅销售面积分别为92.14万平方米、87.77万平方米、84.49万平方米，销售面积合计264.4万平方米，同比增长90.35%，环比增长17.37%，均价6628元/平方米。

第三季度郑州商品住宅价格出现两极分化

三季度，郑州楼市呈现出淡季不淡、旺季平稳的发展行情——郑州市房管局数据显示，7、8、9月份，市区商品住宅销售面积分别为92.14万平方米、87.77万平方米、84.49万平方米，销售面积合计264.4万平方米，同比增长90.35%，环比增长17.37%，均价6628元/平方米。

在降息、降准等政策的刺激下，省会楼市逐步进入平稳发展阶段。但是，楼市成交回升并不意味着所有楼盘都获益，在后市价格上项目之间的分化已经出现。进入第四季度以后，郑州各大楼盘定价策略渐趋分化，前期销售不甚理想的以及想在年底前多回笼点资金的，继续“低价跑量”；而卖得不错的、资金已相对宽裕的，开始考虑或已经在“稳量增利”，即通过不会明显影响销售的小幅提价行为，增加利润。

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部分楼盘依旧以价换量

“我们楼盘很快就可以交付了，房源量又不多，想快点清掉，现在价格应该说很实惠。”管城区一楼盘的售楼员称。该楼盘的商品住宅房源目前销售均价约7300元/平方米，而之前要卖到近7600元/平方米。类似的“清盘价”，也出现在郑东新区、二七区等区域的几个楼盘上。郑东新区一刚交付的楼盘，为“出清”其几十套未售房源，将售价从原先的10000元/平方米左右，降至9200元/平方米；二七区一已呈现房状态的楼盘，也将部分待售房源的价格，下调了10%左右。

不只是老盘，10月份开始，一些楼盘新开房源的定价也颇低于市场预期。位于紫荆山路上的一家楼盘在售的房源均价为6200元/平方米，与其之前的开盘价格相比，每平方米降了将近400元，而在其附近的很多二手房源挂牌单价，还在6500元/平方米-7000元/平方米的水平。

“金九银十”并未表现出传统的旺季趋势，有些开发商可能心里有点着急、急于跑量，将开盘价定在相对较低的水平；而一些老盘，年底快到了想多回笼点资金，已经亏本在卖的，多亏一点也无所谓了；还有点利润的，也宁可少赚一点而多点安全感。对于近期再度抬头的开发商“以价换量”现象，一房产公司营销副总如此分析。此外，也不排除有房企想趁当前地价在相对低位，而出货回笼资金好买地。

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个别楼盘提价声不绝

在一些楼盘“低价跑量”的时候，另一些楼盘已经开始提价。有的楼盘价格提高得不算多，“我们5月份开盘时均价在6500元／平方米，现在售价约7100元／平方米，上涨10%都不到”。中原区一楼盘营销经理告诉记者。

记者留意到，采取提价策略的楼盘，多是开盘后销售业绩不错的。“调控之下还能卖得不错，说明当初开盘定价是低的。事实上，去年和今年上半年开盘的楼盘，不少是以保本价甚至亏本价推出来的。”对于提价，楼盘的营销负责人对记者解释，“在消化掉相当一部分房源之后，资金压力小了，开发商不可能一直亏本卖下去，当然会考虑提价、追求利润。”

不过，多数提价楼盘每次提价幅度都不是很大，对此，一位业内人士坦言：“大家心里都清楚，价格涨得太快，一方面会吓跑购房者，可能严重影响销量；另一方面还可能招致更严厉的调控政策，所以提价的前提一定是不会对楼盘销量造成太多的影响、不超出购房者的承受力。”

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平稳仍是市场主基调

在竞合地产董事长王东看来，上述现象的出现跟市场环境有关，主要是由于目前的楼市成交向个别盘高度集中，热销楼盘持续热销，滞销楼盘则继续受到冷遇，临近年底，前三季度业绩好的房企已无资金压力，开始用涨价来试探市场，而对急于回笼资金的房企而言，第四季度“以价换量”将是他们应对市场的主要手段。行业分化趋势将促使开发商更加合理地确定销售价格。

“由于楼市调控政策不会轻易放松，楼市仍然被刚性需求和改善型需求支撑，短时间内很难有很大的波动。”竞合地产董事长王东预测，限购政策继续实施，但更加严厉的政策也难以出现，因此楼市可能会呈现一种缓慢回升的状态，平稳，无疑将是年底之前房地产市场的主旋律，之后楼市的发展走势仍将紧随国家宏观调控。

郑州同致行副总经理耿大勇表示，进入11月之后，楼市今年的主力销售季已经落幕，未来两个月楼市供应将持续走低，平稳收尾，经过近两年的调控政策，购房者趋于理性。预计未来一段时间，市场不会出现较大波动，成交价格也有望保持稳定。