提要：近来，郑州商铺市场呈现出“剃头挑子一头热”的窘境——一边是部分投资者急于转手，一边却是无人响应的静默。由于被提前透支价值、恶炒套现频繁以及开发商经营管理不善等原因，使不少商铺处于“难卖不好租”的境地。专业人士指出，由于二手商铺转手难，商铺投资正遭遇空窗口期。

难卖不好租

核心提示

近来，郑州商铺市场呈现出“剃头挑子一头热”的窘境——一边是部分投资者急于转手，一边却是无人响应的静默。由于被提前透支价值、恶炒套现频繁以及开发商经营管理不善等原因，使不少商铺处于“难卖不好租”的境地。专业人士指出，由于二手商铺转手难，商铺投资正遭遇空窗口期。

[探因]

租售倒挂致投资风向转变

据调查，市中心商铺的投资回报并没有前几年预期般美好。由于被提前透支价值、恶炒套现频繁以及开发商经营管理不善等原因，使不少商铺处于“难卖不好租”的境地。

回看近期郑州商铺市场行情，既与房地产频频调控下“住宅收紧商业放开”有共通性，又有郑州“商业地产井喷导致商铺洗牌”的独特性。而二者的叠加，更容易推高价格，导致租金和售价的增长率不匹配，出现倒挂。

据河南金门面顾问总经理王少华介绍，郑州市中心地段如二七商圈、火车站商圈等稍微好一点的商铺每平方米售价达七八万元甚至十多万元。以火车站商圈为例，前两年银基商贸城店面的价格在10万元/平方米，今年已经飙升至15万元/平方米甚至更高。而其他新兴区域的商铺，开发商售价动辄也在五六万元/平方米，过高的售价透支了租金，经营户难生存，所以导致二手商铺很难转手。王少华表示，一些商铺按照现在的租金标准，完全回收投资估计得三十年以上。所以，郑州出现了包租年限刚过，租户和投资户就堵开发商大门的极端情况。

在郑州同致行副总经理耿大勇看来，商铺交易骤然降温与租售倒挂的市场趋势不无关联，“由于前几年郑州楼市正火热，使得商铺转让价格高企，相反租金却没有跟着上涨，倘若商铺都租不出去那价格上涨根本无从谈起，投资者自然撤资‘另辟蹊径’。”

[市场]

商铺转手难，成“鸡肋”

从今年2月起，老李同时将手上三套位于市中心的铺面挂牌出售，可是如今几个月过去了，挂牌的多家中介机构那里就再没有一点动静，这让他很烦恼。事实上，老李的情况并非个案。

“去年郑州商铺市场还很火热，我也听从朋友的建议在顺城街买了一间50平方米左右的铺面，盘算着之后转手轻松赚得盆满钵满，不承想上个月因为资金周转困难想将其脱手时却赫然发现竟无人问津，眼下我不得不面对被套牢的尴尬。”从事服装进出口生意的陈先生难掩心中焦虑。

不仅仅是转手难，租金也不乐观。记者近日走访了一些商铺了解到，目前商铺租金与三四年前高峰时期相比已跌去一半多。据部分中介人士反映，商铺投资热过后，市场环境大不如前，生意也冷清了许多，“两三年前是天价，两三年后跌入谷底，郑州市中心商铺租金经历过山车”。

这种情况影响到新商铺成交。河南金门面顾问总经理王少华告诉记者，今年年初以来，商铺市场骤然降温。据初步统计，今年前3季度郑州主城区商铺交易量同比下降约40%。

王少华同时表示，其实很多投资者本身对商铺市场不是很了解，但又希望通过投资商铺，短期内低买高卖获得回报。商铺市场骤然降温，着实让一些急于转手套现的投资者心急如焚。

[趋势]

这种窘境

或伤害市场

“从目前情形看，商铺市场泡沫隐现，眼下郑州真正有投资价值的商铺占商铺总量的5%-10%，不会超过15%的比例。”耿大勇直言。

眼下拥有两家铺面的王女士，最近日子也不好过，“今年初将铺面挂牌出售，至今无人问津，眼看着商铺日益看涨，却无法转手套现，没想到市区地段的商铺竟然没有人来接手。”

一方面是个别投资者前期盲目入市急于转手的尴尬，另一方面却是铺面转让遭遇的无人问津，不少业内人士仍表示商铺市场“剃头挑子一头热”窘境如果持续，最终只会导致市场受伤害。显然，在大量商铺仍然处于“有价无市”的情形下，商铺投资作为商业地产的一部分，同样需要一定的商业运营管理经验。然而，目前不少投资者在商铺市场看法上，仍然是“重炒作轻经营”、“重短线利润轻长期收益”，使商铺市场难以形成持续有效的发展势头。

尽管商铺转手困难，但河南金门面顾问总经理王少华依然坚持认为，商铺投资是一种好的选择。

他表示，“没有租不出去的商铺，只有租不出去的价格。现在的投资者对商铺培育期要有心理准备”。

他同时认为，商铺本身就是一种资产工具，比如商铺价值300万元，评估如果是200万元，抵押后变现还能套出至少100万元贷款，所以投资并不亏。另外，商铺作为资产的稳定性，也使得许多投资者依然看好商铺投资。尽管现在租金收益偏低，但可以慢慢来。