提要：嘉亿集团董事长郭秋喜表示，现在多数写字楼的得房率都在60%左右，如能在电梯、大堂方面做出改进，可以达到70%。这样的产品，对购买者才是实质性的利好，“有的开发商做出来的写字楼使用面积不到50%，这是坑人。”

一边是非住宅库存高企，一边却是大量的新投放，非住宅的高库存如何消化？

住宅禁商，在众多业内人士看来，是个不错的选择。而政府部门的提前规划，或许也能让非住宅不扎堆不重复。

支招

住宅禁商可从根本上改善商业高库存局面

“如果郑州能够做到住宅禁商，将从根本上解决商业地产高库存的难题。”河南王牌策划有限公司董事长、房地产实战专家上官同君表示，如果真到了那一天，写字楼将供不应求。

他的说法得到了不少业内人士的赞同，易居中国郑州公司执行总经理金琪昌表示，这方面郑州可以参考上海的做法，“上海全面住宅禁商，一刀切。”

他说，当时上海的写字楼库存也很严峻，陆家嘴的写字楼空置率达到60%，为了缓解这一状况，上海市政府实行了这一政策。

河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社则把问题进行了延伸，“住宅禁商，会释放一部分写字楼商铺需求，但是小企业搬进写字楼能不能存活，是个问题。”而郑州可以分阶段分层次来解决这一问题，每年企业年检时，考察其运营发展情况，对有实力的企业督促其尽快搬出，对于一些弱小的企业，可以给出过渡时间。

建议

政府应主导商业网点布局，给开发商一个引导

得知郑州东站附近写字楼价格维持在每平方米 1.5万元上下，河南商业经济学会秘书长宋向清说，有点低了。“郑州东站的标杆意义不言而喻，乘坐高铁的人多是政务、商务人士，层次高，围绕高铁发展商业，这样的定位是没错的。”而宋向清的担心是，如果房地产开发商一窝蜂地在郑州东站附近开工建设高档写字楼，供应将严重大于需求。

对火车站商圈，宋向清对脏、乱、差的环境印象尤其深刻，“现在的郑州东站很漂亮，而附近的写字楼过多，企业为了尽快回笼资金，价位肯定上不去，物业服务也会跟着差。最后会不会出现高档写字楼低端服务化？现在火车站的环境，有可能在郑州东站重现。”

宋向清分析说，从根本上解决商业地产过剩，政府要给予尽量多的规划和引导，“在项目审批时要把好关。”

趋势

精装修、提高得房率，可从细节上下功夫

精装修住宅相信不少人都不陌生，可是精装修写字楼，在郑州并不常见。“精装修写字楼将会成为未来写字楼市场的一个趋势。”河南盛润房地产开发有限公司副总经理吴建军表示。

就在这个月底，吴建军的公司将推出一栋写字楼，“我们推出的是精装修写字楼，在西区尚属首家，加上配套的五星级酒店和大型购物中心。我们要在定位上区别于一般写字楼。”

他说，精装修写字楼在成本上会高出一般写字楼10%~15%，但是在销售上具有优势，“李嘉诚在好位置的写字楼一般都是精装修，自持进行出租，换取长期收益。”

除了精装修，不少精明的开发商在开始关注细节，力求实现差异化定位，助力销售。

嘉亿集团董事长郭秋喜表示，现在多数写字楼的得房率都在60%左右，如能在电梯、大堂方面做出改进，可以达到70%。这样的产品，对购买者才是实质性的利好，“有的开发商做出来的写字楼使用面积不到50%，这是坑人。”

未来

受益于中原经济区

郑州商业地产“钱途”光明

尽管有高库存压力，不过不少业内人士和专家仍看好郑州商业地产的未来。

“房地产的前景取决于政策，价格却取决于政府，大量城中村改造和高铁商圈的存在，商业地产的投放量大，价格不会太高。而市场的不景气，恰恰是购买、投资写字楼的好时机。”郭秋喜说。

他说，郑州现在的写字楼，10年前投入使用的已经基本上是废楼，5年前的有一半不能继续使用，电梯慢、停车位不足，配套陈旧，这些写字楼的客户未来几年一定有更换写字楼的需求，这也是一个不小的需求。

上官同君也认可这一看法，未来5~10年，发展中的公司，随着中原经济区建设带来的投资客，对商业地产会有不小的需求，“不用怕一年半年的不好，房企做好产品就行。”

而区域化发展不平衡，也会带来大量机会。

“虽然郑州市目前的商业地产库存压力很大，不过未来的升值空间还是有的，尤其是东区，不仅是郑州的商务中心，也是中原经济区30个地市的商务中心，随着高铁商圈的成熟，带来的物流功能，也是很大的需求。”赵进京表示。