提要：从近几年来的销售排行不难看出，郑州楼市品牌开发商的市场占有率越来越高。而在业内人士看来，目前进入郑州房地产市场大多为全国规模化开发的品牌开发商，这意味着接下来郑州楼市的市场份额将进一步向品牌开发商集中，市场或将面临一次洗牌。

核心提示

从近几年来的销售排行不难看出，郑州楼市品牌开发商的市场占有率越来越高。而在业内人士看来，目前进入郑州房地产市场大多为全国规模化开发的品牌开发商，这意味着接下来郑州楼市的市场份额将进一步向品牌开发商集中，市场或将面临一次洗牌。事实上，随着楼市的回暖，目前各地新房成交量均不断上升，信贷放量逐步加大，但与之相反的是，楼市景气指数、住宅新开工量、在建总量等却均有所下滑。业内人士分析，上述数据说明当下楼市回暖的利好仅被部分品牌企业获取，市场分化日益严重。随着调控的进行，行业内部两极分化趋势将进一步加深。

中小房企生存空间再受挤压

可以看到，近年来进入郑州的开发商，包括大连万达、保利地产、恒大地产、华润置地、华南城等。几大开发商均是布局全国的品牌开发商，而从他们这两年的动作不难看出，这些品牌开发商在郑州的布局均是经过深思熟虑，他们大多在开发第一个项目时，已经开始物色其他地块。如万达，继中原万达之后，又在二七开辟市场，近来万达动态很明显准备在郑州开发旅游地产；而处在刚刚进入郑州还未太久的保利，则正在郑州物色地块。这意味着，对于外来品牌开发商而言，规模化运作是他们进入郑州之后的开发思路。

业内人士分析表示，在第一轮外来品牌开发商进入郑州之后，郑州楼市格局已经发生过一次改变，即由原来的本土开发商独大，发展成外地开发商与本土开发商各占半壁江山的格局，而且整个行业对品牌的重视程度也提升迅速。近几年来，不管是本土开发商还是外来品牌开发商，他们的深耕意图明显均在扩大版图。近年来市场成交量往品牌开发商集中的程度也越来越高，品牌开发商在市场的占有率越来越高。而不管是拿地还是开发，品牌开发商都具备更强的实力。而从品牌开发商的运作来看，规模化开发是必然的趋势。综合多方面因素，中小开发商的生存空间不可避免受到挤压，市场或再一次面临洗牌。

有业内人士表示，品牌开发商进入，会使市场运作更规范，推动市场更成熟，品牌开发商在开发中的品牌化、成本控制、规范化、流程化，都会推动市场进一步成熟。同时，有着成熟开发经验的品牌开发商，会推动郑州房地产市场的开发水平和营销水平提升，还会给郑州房地产市场带来更多更好的产品。

几大房企掌控多成待开发面积

而从全国土地方面来看，8月4日，房企龙头万科公布的7月简报显示，在刚刚过去的一个月，万科在上海、宁波、南昌、青岛、天津和西安6个城市拿地，净用地面积合计超过45万平方米，万科根据权益比例需支付金额超过30亿元；8月6日，龙湖公布的近期拿地情况显示，在过去的一个月时间，三次拿地支出总和接近85亿元；另一家龙头级房企保利地产7月至今也在济南、沈阳等地出手拿地，半月斩获土地储备达150万平方米，中海、金科、中信、绿地等也在过去的一个月里斩获不少土地储备，此前失手北京万柳地块的融创，也在天津拿下三宗宅地，并在上海与绿城联手以16.44亿元的价格拿下一宗地块……

“虽然近期出现了一些高价地，但都是由地块本身罕见的品质决定的，相对仍是少数，‘抄底’是目前品牌房企拿地的一大主旋律。”有业内人士表示，特别是7月以来，在全国土地市场上，品牌房企们一改此前沉默，在地方加大土地特别是优质地块供应的前提下，开始释放拿地冲动，“很多土地集中在十大房企手中，且有愈演愈烈的趋势，说明随着调控的深入，资源的集中度越发凸显，当下通过低价储备大量土地的开发商势必成为未来市场的主导者，进而会出现‘强者愈强’现象。随着调控的深入，行业内部两极分化趋势进一步加深。”

业内人士认为，近两年进入郑州的外来大鳄一贯采用的是快速开发思路，无疑会在短时间内增加郑州的供应量。这一点从近年来进入郑州的开发商运作中已经可以看出，如大连万达从拿地到开盘销售，仅用了1年多的时间；保利地产2010年9月拿下建设路地块，一年半之后，保利·百合开盘；恒大地产入郑州，一年时间，恒大名都已经开售。各大开发商的开发速度由此可见一斑。

信贷市场更多倾向大房企

来自国家统计局此前发布的数据显示，1-7月，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，同比增长6.2%，增速比1-6月提高0.5个百分点。“信贷数据的攀升，让开发商在通过去库存化迅速改善资金链的同时，又多了一个筹资的渠道。”尽管从统计局数据无法看出增加的信贷是否批向一些大型品牌房企，但不可否认，在市场资金链较紧的情况下，品牌房企获取贷款的能力远大于中小房企。

“总体上讲，品牌房企在推盘策略、产品定位以及销售策略等方面较前期均有所调整，让它们在本轮调控后，资金状况反而转好，加之宽松出的资金又通过各种渠道流向这些企业，拉大了它们与中小房企的差距。”

“从判断一个房地产企业很重要的几大指标——土地、市场占有率、资金状况、利润率、资产总额来看，本轮调控进行到现在，资源的集中度已经越来越突出。”有业内人士认为，随着资源集中度的不断攀升，相比于楼市调控最紧张的阶段，未来中小房地产企业面临的压力可能会更大，相反央企以及品牌房企的融资渠道相对更加广阔，现金储备更加充裕。“现在已经有了这个趋势，出于战略布局和快速扩张的需要，品牌房企在加大抄底土地市场的同时，也开始加大对中小房地产企业的收购力度。”

随着品牌开发商市场占有率的不断攀升，话语权及资源集中度势必增加，即便是寡头时代不会形成，但品牌房企对于市场的掌控度肯定会加大，从市场充分竞争的角度看，并非好事；而从价格的调控来看，由于这些企业往往又不差钱，可能会在一定程度上影响市场价格的走势。“比如说，在历次调控中，率先降价的都是民企，品牌开发商往往都会绷到最后一刻。”