提要：随着郑州版“国五条”细则的落地，政府严厉打击住宅市场投机投资性行为的目标更为明确。对于本就日渐繁荣的郑州商业地产来说，这无疑又是一针强心剂，不少原来做住宅的开发商更是跃跃欲试。但需要注意的是，凡事有利必有弊，此时，我们更应该看到商业地产繁荣背后的危机所在。

随着郑州版“国五条”细则的落地，政府严厉打击住宅市场投机投资性行为的目标更为明确。对于本就日渐繁荣的郑州商业地产来说，这无疑又是一针强心剂，不少原来做住宅的开发商更是跃跃欲试。但需要注意的是，凡事有利必有弊，此时，我们更应该看到商业地产繁荣背后的危机所在。

商业地产遍地开花

从前年开始，郑州市住宅市场受宏观政策调控的影响，步入“寒冬”，于是，非住宅地产获得了空前的发展机遇。与前些年的“商住倒挂”现象相比，如今的商业地产终于“扬眉吐气”，开始稳步走入上升通道。

记者从相关部门了解到，目前郑州高铁商圈3公里半径内，已经布局了百万平方米的商业地产项目，包括升龙、绿地在内的诸多开发商在此布局了数十个项目。随着郑州批发市场的整体外迁、多个城中村改造项目的落地、二七新城的改造等，一座座城市综合体项目正在拔地而起，这其中至少有40%属于商业地产。

深圳泰辰地产提供的数据显示，郑东新区目前在售写字楼28个，2013年将入市项目13个，体量约191万平方米，区域内潜在项目至少15个，多集中在高铁片区及龙湖副CBD、龙子湖大学城区域，且多为商务金融用地，总体量约270.89万平方米。

据同策河南研展部提供的数据显示，2012年下半年郑州市商业市场供求比居高不下，郑州市商业市场库存量不断积累，虽说2013年至今供求比有所降低，但库存依然较大。

御智商业地产曾做过郑州商业地产的市场调研，以郑州西区（北至北三环，南至南水北调，东至大学路，西至西三环）为例，已营业商业体量达114.5万平米，购物中心体量在80万平方米左右，加上未统计的区域小型商业体或社区型综合商业，实际上西区已营业商业面积达135万平方米。

随着万达、宝龙、锦艺、升龙等这些国内首屈一指的商业地产龙头企业开始密集进驻中原区，据统计，西区目前在建商业项目总体量已达161.3万平米，其中有升龙国际、升龙城、锦艺城、中原新城这些超大体量的商业项目。这些项目建成以后，西区商业的总体量将超过320万平米。

而根据商品零售面积人均需求量2.6平米每人计算，西区以桐柏路建设路为中心，半径5公里范围人口为741201，由此计算，零售商业面积需求为192.7万平方米。

盲目跟风面临挑战

阳光厚土股权投资基金管理公司总经理陈方勇坦言：“商业地产是一个跨领域的综合业务模式，与住宅地产相比，对开发商的资本运作能力有着更高的要求。”

河南省商业行业协会副会长、郑州希瑞营销管理咨询有限公司董事长何宏剑表示，由于很多开发商是从做住宅转到商业地产上的，他们往往不注重前期的市场调研、分析定位及概念规划，不考虑消费者、经营者和投资者真正喜欢的产品。一旦开发完，才发现所建的商业物业，经营者不愿意租或不好用，消费者也不愿意去消费，投资者由于收不到合适的租金也很受伤。这才恍然大悟原来所建商业物业没有灵魂，没有盈利模式，只有一副空架子。