提要：根据克而瑞(CRIC)提供的数据，2013年郑州市主城区六大区累计供应量约为1006.53万㎡，以0.7~0.9的供求比来算，预计今年底郑州商品住宅库存将超过600万㎡，主城6大区商品住宅库存将超过100万㎡，去化压力依然存在。

根据克而瑞(CRIC)提供的数据，2013年郑州市主城区六大区累计供应量约为1006.53万㎡，以0.7~0.9的供求比来算，预计今年底郑州商品住宅库存将超过600万㎡，主城6大区商品住宅库存将超过100万㎡，去化压力依然存在。

但从目前的现状来讲，郑州仍有稳步提升的潜力，由于一二线城市的房地产发展已经满溢并逐步趋稳，更多的地产投资将向三四线城市甚至更下一级城市转移。这对未经历过高度开发的郑州而言无疑是件好事，宏观环境为郑州楼市的发展提供了良好的机遇，房地产发展的春天似乎可以在郑州这样的三四线城市延续。

注：成交量预测1=2012年成交量×(1+10%)；成交量预测2=2012年去化率×2013年预计供应量；加权成交量预测=(成交量预测1+成交量预测2)/2

从供求关系角度来讲，郑州楼市2010年四季度至2012年之间，房地产开发投资和新开工增速持续下跌，按照房地产项目的建设周期推算，2013年上半年市场新增供应将进入阶段性低谷。需求方面，自2012年3月份的这一波成交行情一直延续到年末，考虑到短期内政策面的平稳格局预计2013年初市场需求将持续释放。在前半年的时间里，供不应求的市场态势下将推动房价的继续回升。

通过对郑州市主城区六大区域在售及未来上市项目的细致盘点，克而瑞(CRIC)预计2013年度的郑州主城区市场供应量如下(表1)：

克而瑞对于2013年成交量的预测，采取的是在2012年的已有数据上进行预估的方式。为保证数据更加合理，将两种方式进行加权平均，并最终得到一个大致的结果。参照往年的增长率，克而瑞将2013年的增长率设定为10%，即得出第一种预测方式：成交量预测1=2012年成交量×(1+10%)。

从未来供应的角度来考虑，成交量受供应推动作用明显，成交量与供应量之间存在一定的正相关关系。因此，克而瑞将上年各区域的去化率与2013年各区域的预计供应量相乘，得出相应的预测成交量，即得出第二种预测方式：成交量预测2=2012年去化率×2013年预计供应量。

综合上述两方面的预测结果，并将两种预测结果进行加权平均可以得出：2013年度成交量为827.89万㎡；各区域的成交量分别为，二七区204.09万㎡、管城区72.28万㎡、惠济区60.99万㎡、金水区202.39万㎡、郑东新区159.79万㎡和中原区138.63万㎡(如表2)。

从预测的各区域供应与成交之间的供求比看，各区域的供求比(成交量/供应量)多集中在0.7~0.9之间，预计到2013年底主城区六大区商品住宅库存将超过100万㎡，而整个郑州市的库存将超过600万㎡，市场依然表现为供大于求。

受潜在供应量大、成交量增长有限、市场库存进一步加大等因素直接制约，预计2013年下半年，优惠促销、以价换量的措施会进一步加大，届时我市房价上涨的动力会得到进一步平抑，房价将进入平稳通道。

【利好】

调控主线定调 楼市发展环境相对稳定

自2008年房地产调控以来，每一波市场上升行情或低迷行情，持续周期大多都只维持13~14个月，考虑到自2012年3月以来的这一波上升行情已持续了9个月，以周期规律来看，本轮市场回升恐怕将在2013年二季度时中止。即使2013年下半年市场行情下行，成交量出现回落，也不会出现类似2007年、2009年那样的大起大落，平缓的波动将是未来市场的趋势。

在经历了史上最严厉的调控政策的洗礼后，郑州本地的开发商们已经能够适应市场的变化并在压迫中前行。对于他们而言，只要没有大的政策变化，他们就可以走一条曲折向上的发展之路，而这种对平稳市场环境的期冀目前已经变成现实。

2012年12月25日，住建部部长姜伟新在年度工作会上表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续推进城镇个人住房信息系统建设。此外，对放松调控导致房价过快上涨的城市，住建部要继续采取措施，并将会同监察部对其进行约谈。由此可见，2013年的楼市调控基本已定调，那就是继续坚持调控不动摇，巩固现有政策，稳定市场预期。

2013年上半年市场的量价齐升，将使得行业政策面风险重新积累，预计在年中5月~6月份的时间点上会有一波调控新政出台，其中有三项政策的呼声最高：第一，加强限购执行力度应是最顺理成章、可炒作性最强的新政；第二，房产税作为限购第一储备政策已酝酿了两年多时间，今年可能在试点城市范围上进一步扩大，同时征收范围将有可能扩展至存量；第三， 2011年以来深圳、北京针对二手房交易的税收政策调整也有可能在全国重点城市推行。

具体来看，现有三大储备政策对一二线城市的影响更为显著，对于郑州这样的三四线城市而言影响不大，良好的政策环境为市场的平稳运行提供了有利环境。

【准备】

2013年计划供地8550亩 基本满足楼市开发需求

2013年，三四线城市的整体市场看好，开发商普遍入市将会造成两种情况：一种情况是，部分2012年调整较深的热点三四线城市2013年或迎来转机，之前未经历投资高潮的普通三四线城市仍将平稳增长；而另一种情况是，一部分库存高压仍然沉重的城市将面临越来越突出的市场风险。

而郑州似乎属于前者，2012年的土地市场整体上呈“回暖”态势，在一定程度上也反映了开发商对郑州楼市的信心。从克而瑞(CRIC)提供的郑州土地市场供求数据看，全年累计供应商品房用地149幅，总占地面积536.74万㎡，规划建筑面积1901.61万㎡，较去年同期供应的总占地面积344.92万㎡，规划总建筑面积1382.18万㎡，分别增长了55.6%和37.6%。由于2012年9、11、12月份土地供应量显著提升，也使得2013年累计土地供应出现正增长，年度目标供地计划得以实现，显示出调控年里土地供应得到强有力保障，这从根本上有利于稳定后房地产市场的发展。

2013年，郑州市将继续在强调土地资源集约、高效利用的前提下，重点确保中小套型、中低价位普通商品房和保障性住房用地供应达到住房土地供应总量的70%以上，并严格监管保障性住房建设用地的开发利用。根据《郑州市“十二五”房地产业发展规划》，2013年全市住房用地计划供应总面积为8550亩，其中，普通商品住房用地为4265亩，保障性住房用地为4285亩。

根据《郑州市“十二五”房地产业发展规划》显示，2013年城中村改造中配套建商品住房济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、限价商品住房、旧城和棚户区改造、国有困难企业集资建房、城中村改造村民安置住房、市重点工程拆迁安置住房面积均不低于2012年和2011年。由此可以看出，2013年的土地供量已经可以满足郑州楼市的开发需求。