提要：在房价高企背景下，人们的置业观念已经悄然发生了变化，根据日前发布的《2012年郑州房地产市场运行情况报告》显示，与往年相比，2012年，90～144平方米及144平方米以上的商品房成交占比降幅明显。

2012年，在国家对房地产市场的持续调控下，楼市趋向平稳，市民购房也趋于理智。然而，在房价高企背景下，人们的置业观念已经悄然发生了变化，根据日前发布的《2012年郑州房地产市场运行情况报告》显示，与往年相比，2012年，90～144平方米及144平方米以上的商品房成交占比降幅明显，而90平方米以下的中小户型则颇受购房者青睐，成为2012年楼市的成交主力。业内人士普遍认为，2013年楼市将仍是中小户型的天下，刚需市场并无被逆转之势。

2012年大户型销量降幅明显

2012年，虽然越来越多的大户型项目加入优惠促销的队伍，但市场的表现却很一般，成交量仍然保持萎缩的态势。

近日，《2012年郑州房地产市场运行情况报告》发布，数据显示，与往年相比，2012年90～120平方米、120～144平方米及144平方米以上的商品房占比均呈下降趋势。其中，144平方米以上的商品房占比最少且降幅最大，全年销售量仅占商品房总销量的4.55%，较上年下降5.18个百分点。

竞合地产董事长王东表示，2012年楼市大户型之所以去化缓慢，一方面是由于消费观念的转变，经过几轮房地产调控，购房者渐趋理性，不再盲目追求面积大，市场消费逐渐转向中小户型，大户型的销售进度自然就显得较为缓慢。另一方面则是因为差别化的房贷政策打击了楼市的投资需求，同时也误伤了一部分改善型买家，“二套房首付最低五成”的政策让许多大户型的潜在购买者打消了换房的念头。换房成本太高，是改善型大户型产品滞销的根本原因。

2012年中小户型最受市场欢迎

经过将近两年的楼市调控，如今省会郑州购房者在选择产品上体现出了越来越高的集中度，紧凑、实用的中小户型最受青睐，成为市场上最畅销的户型。根据《2012年郑州房地产市场运行情况报告》数据显示，2012年，郑州市区90平方米以下的商品房销售55046套，占商品房销量的60.42%，占比最高且呈逐步增长趋势。

“2012年，中小户型一直都是房地产市场的成交明星。”竞合地产市场研究部分析人员告诉记者，只要有项目推出刚需型房源，在开盘首日去化率一般能达到六成到八成，当天售罄的情况也会有，特别是70平方米的两房或者是90平方米左右的小三房，只要没有重大缺陷，一般销售情况都会很好，由于刚需购房者多数青睐此类房源，因此在供应不足的楼盘或区域，甚至会出现一些购房者买不到房子的情况。

2012年，90平方米以下的中小户型最受市场欢迎，这样的结论并不让人意外。去年一整年，中小户型房源不但受购房者关注的程度一直未减，同时也成为众多房企抢夺市场的重要利器，为了抢占市场，开发商纷纷推出大量的中小户型产品，刚需楼盘成为市场主导。

2013年中小户型仍将热度不减

2013年，受到刚需置业者追捧的中小户型前景如何呢？

竞合地产董事长王东对此分析认为，早在去年十八大召开之际，住建部就已经明确了2013年楼市调控不会动摇，限购令仍将继续执行下去，这说明，今年能够活跃在住宅市场的需求仍将多为首次置业者或已有一套住房的升级型客群，这部分客群由于自身经济能力限制，多会选择较低总价的中小户型，因此，今年中小户型产品仍将是市场主推户型。

河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰说，楼市调控政策不变的情况下，投资需求基本离市，改善型需求尚不具备逆转刚需市场的实力，而刚刚吹响的城镇化号角却为刚需市场的未来发展注入了新活力，因此，2013年，中小户型产品仍将热销。

河南太格地产机构董事长孔玉峰则从另一个角度分析认为，调控背景下，房企从土地溢价中获取收益变少，纷纷转而开始钻研产品类型，中小户型产品使得房屋利用率增加，产品品质提升，因此未来低总价紧凑型户型将会成为市场供应主流。另外，随着房产税呼声渐高，开发商也会考虑这方面的因素降低大户型比例。因此，从市场情况看，中小户型并未过剩，需求仍然强劲，未来供需双方都不会出现减弱趋势。