提要：2012年，楼市调控进入深水区，各方博弈此起彼伏。在坚持楼市调控不动摇的声音中，郑州楼市也从低谷走向理性回归，经历了从“冷”到“热”的巨大转变，从年初的“倒春寒”到年末“供销两旺”，楼市上演了一幕跌宕起伏的精彩大戏……或许从这一年的楼市数据来看，最能让人一目了然知晓楼市行情。

核心提示

2012年，楼市调控进入深水区，各方博弈此起彼伏。在坚持楼市调控不动摇的声音中，郑州楼市也从低谷走向理性回归，经历了从“冷”到“热”的巨大转变，从年初的“倒春寒”到年末“供销两旺”，楼市上演了一幕跌宕起伏的精彩大戏……或许从这一年的楼市数据来看，最能让人一目了然知晓楼市行情。

楼市销量逼近千万

2012年，虽然中央再三强调坚持楼市调控不动摇，但在稳增长的宏观调控基调下，楼市预期悄然转变，尤其是下半年，楼市氛围明显好转，成交量也大幅上涨。根据郑州市房管局数据，2012年，郑州市商品房销售面积为987.09万平方米，同比涨幅达49.58%。

虽然商品房销售面积大幅上涨，但是，2012年，郑州市商品房市场仍然呈现供过于求态势。数据显示，2012年郑州市市区商品房累计批准预售面积达到1338.24万平方米，达到近年来的最高值，与2011年、2010年相比，这一数据分别增长了46.33%和31.78%；销售面积为987.09万平方米，商品房市场整体供销比为1：0.68。这主要是由于，随着楼市销售的持续回暖，开发商信心开始明显回升，纷纷加大了推盘力度，由此导致市场供应量大增。

价格方面，2012年，郑州市区商品房销售均价为7624元/平方米，比上年下降316元/平方米，同比下降3.98%。对此，竞合地产市场研究部分析人员认为，2012年非住宅市场销售额比重的大幅下降一定程度上拉低了商品房成交均价，但是从单月表现来看，郑州市商品房销售价格在楼市向好的情况下，逐月呈现出缓慢上扬状态，根据郑州市房管局数据，2012年12月，郑州市商品房均价已达8755元/平方米，达到了全年的峰值。展望2013年楼市，调控依然继续、楼市全方位多面化调节、商品房消费渐趋理性化，楼市或以“稳”字当先。

住宅同比上涨七成

2012年，郑州市商品住宅市场回暖明显，这是由于受政策影响，在2012年上半年期待市场降价，选择观望的购房需求在下半年爆发，销量大幅上涨。根据郑州市房管局数据，2012年1~12月份，郑州市区商品住宅累计供应879.59万平方米，同比增加35.17%；累计成交面积为850.11万平方米，与上年同期相比增加70%，累计销售均价为6546元/平方米，与上年相比，每平方米上涨182元，同比涨幅2.86%。

竞合地产市场研究部分析认为，从郑州市商品住宅成交面积月度数据来看，年初，楼市疲软开局，3月份开始，不少房企推出各种优惠吸引客户，销量开始缓慢回升，5月份开始，楼市在补贴、降准、降息等一系列微调政策的利好下，被积压了一年多的刚需客户开始持续释放，带动了郑州楼市恢复性增长，商品住宅成交迎来了“红五月”，并持续回暖，直至7月份突破了90万平方米大关，此后，下半年楼市虽然一度僵持，但是年底又以“暖冬”收尾。总体来看，2012年住宅市场销量相对较为理想。

竞合地产董事长王东告诉记者，2012年商品住宅市场成交价格涨幅不大，全年呈现低开高走，12月份销售均价为6928元/平方米，而1月份的数据为5799元/平方米，虽然中间有所回落，但是总体来看，2012年郑州市商品住宅成交均价增幅明显放缓，未来随着中原经济区建设的稳步推进，以及高铁、地铁的开通运营，2013年郑州商品住宅价格下跌的可能性较小。

办公用房供大于求

2010年以来，办公用房逐渐火爆，房企信心大增，市场投放量大幅提升，由此也带来了激烈的市场竞争。数据显示，2012年，郑州市场办公用房累计供应量187.53万平方米，飙升至历年来最高值，是2011年的1.8倍；办公用房市场销售面积为81.04万平方米，同比下降3.34%，成交均价为13028元/平方米，同比上涨11.83%。

竞合地产市场研究部分析认为，办公用房供应大幅增加，其原因最早可以追溯到2009年，当时办公用房市场需求量猛增，但供应却远远不足，直接导致了后面两年市场供应量逐年增加，另外，2012年，高铁片区大量写字楼项目集中入市，加上城中村改造、旧城改造中大量的城市综合体项目中的办公用房供应，也直接推进办公用房市场供应激增。

办公用房市场供应激增，直接导致竞争加剧，2012年，写字楼项目竞争异常激烈，甚至有部分项目开始以价换量，但是高性价比项目依然取得了不俗的销量，这将有助于郑州市场写字楼品质的提升。

竞合地产董事长王东认为，2012年，郑州市场写字楼价格稳步上涨，这与高铁片区大量高端写字楼集中上市密切相关，未来随着龙湖副CBD区域大量写字楼项目上市，未来郑州写字楼无论是供应还是成交均价都还有一定的上涨空间。

商铺销量不增反减

2012年，郑州市商业地产市场迎来了近五年来的供应高峰，同时，成交价格也一路走高，达到了历年来的最高值。根据郑州市房管局数据，2012年1-12月份，郑州市区商业地产市场累计供应面积为124.32万平方米，同比增加0.34%，与上年基本持平；累计成交面积54.58万平方米，与上年同期相比减少24.36%，累计销售均价为16371元/平方米，同比上涨15%。

竞合地产市场部分析认为，住宅市场限购以后，为商业地产带来了发展良机。2012年，郑州市商业地产市场供应量与2011年基本持平，但是供应产品已经发生结构性变化，商业地产以前主要依附于住宅底商，2011年之前，商业地产市场销售和供应两方面与住宅市场呈正相关，2012年，郑州市政府出台了限制住宅底商新政，从此，新增商业地产供应主要以大型独立商业和办公物业底商形式出现，住宅底商逐步减少。

成交方面，2012年郑州市商业地产市场成交量走低。与2011年相比，2012年商业地产成交价格创下历史新高，每平方米上涨2135元，这与高铁、地铁等城市建设的逐步完善拉升城市价值密不可分。

二手市场不温不火

2012年，郑州市区二手房累计成交26257套，成交面积233.93万平方米，其中住宅二手房累计成交25532套，成交面积227.21万平方米，住宅二手房成交均价为5422元/平方米。

相比新建商品住宅成交面积同比上涨70%的幅度，2012年，郑州市区二手房成交量涨幅相对较小，竞合地产市场部分析认为，这主要与二手房市场贷款难度大、交易税费较高等因素有关，同时新房市场积极推出各种优惠促销，使许多置业者也倾向于选择新房房源，整体来看，二手房成交上涨动力不足，未来销量不会有大幅波动。

历年来，二手房价格都随着新建商品住宅价格上涨而上扬，2012年，在限购、限贷等楼市调控政策的影响下，新建商品住宅价格涨幅出现大范围松动的前提下，二手房价格也逐步合理回落。