提要：近两年来，由于住宅市场遭遇严厉调控，郑州写字楼市场呈现出蓬勃发展的态势，然而，庞大而集中的供应量却导致了写字楼市场压力膨胀。竞争加剧，使得写字楼空置率上升，进而影响写字楼租金水平。竞合地产监测显示，与全国情况基本一致，今年前七个月，郑州写字楼市场除个别项目略有上涨外，大部分写字楼项目租金表现平稳。

近两年来，由于住宅市场遭遇严厉调控，郑州写字楼市场呈现出蓬勃发展的态势，然而，庞大而集中的供应量却导致了写字楼市场压力膨胀。竞争加剧，使得写字楼空置率上升，进而影响写字楼租金水平。竞合地产监测显示，与全国情况基本一致，今年前七个月，郑州写字楼市场除个别项目略有上涨外，大部分写字楼项目租金表现平稳。

竞争加剧 空置增加

据相关部门不完全统计，2012年郑州市场写字楼供应量将会达到225.7万平方米，远超2011年全年95.05万平方米的供应量。短期内的集中放量背后，反映出写字楼市场已出现空置率上升的现象。

业内人士指出，目前，相对于住宅市场，郑州写字楼的空置率要略高些，主要通过投资性需求方面得以体现。开发商盲目开发，投资随意性很强，没有按照写字楼的特点去研究市场并进行有效预期。从整体租赁市场看，去年至今年上半年，仍然处于一个较平稳的小幅上行趋势，空置率并未明显上升。不过，从当前的市场存量结合今明两年巨大的销售放量和交房量，写字楼市场无论从销售还是运营方面来讲均不容乐观，郑东新区客运东站区域与金水路沿线更需注意，未来随着消费者和投资者越来越理性，在竞争加剧的条件下，一些写字楼项目将遭遇前所未有的市场压力。

不过也有人认为目前空置率有所上升是暂时的，一资深业内人士告诉记者，“从数据上看，目前空置率较高的区域大都有新项目入市，刚刚踏进招租期，而写字楼项目的培育期一般需要3～5年才会成熟。”该人士分析认为，这些新项目经过招商培育后，这种局面将会有所缓解。

租金水平 稳中有升

中原地产日前发布的《中原地产研究2012上半年刊》介绍，上半年北京写字楼租金同比涨19%，广州租金微涨1%，而上海、深圳分别下跌1%、8%。

郑州市场写字楼表现如何呢？竞合地产监测显示，与全国情况基本一致，今年前七个月，郑州写字楼市场大部分写字楼项目租金表现平稳，个别项目略有上涨。

数据显示，今年前七个月，郑州市场写字楼租金情况呈现稳定态势，但是3月份迎来一个峰值，租金水平为2.82元/平方米/天，环比上涨7.6%，同比增长50.8%。分区域来看，郑东新区的租金水平一直冠居全市、明显高于其他区域。

竞合地产董事长王东分析表示，前七个月，虽然整体租金表现平稳，但是依然有一些热点区域的热点项目租金情况表现不俗。如新芒果大厦、楷林国际、升龙大厦、国泰财富中心等已经交付使用的写字楼目前租金水平已达3元/平方米/天。值得一提的是，相对较高的租金水平丝毫未影响这些项目的高入住率，说明目前郑州高端写字楼仍然较缺乏，未来或将面临结构性过剩。

高回报率 仍需等待

投资回报率是投资者是否购买写字楼的关键数据。如何计算写字楼回报率呢？按照最常规的算法，投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价，目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为6%~10%之间。根据专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。

以东区某项目为例，目前该项目售价为20000元/平方米，按照投资回报率计算公式计算，该项目投资回报率为6%。

不过也有相关业内人士表示，由于写字楼租金会随着市场波动，单纯以目前的投资回报率来衡量投资价值也有一定的局限性，某个写字楼是否值得投资还要参考该城市第三产业的发展情况。

竞合地产董事长王东表示，尽管最近及未来几年，郑州写字楼产品新增供应量压力较大，但是郑州市作为中原经济区核心城市，未来商务办公需求的增长不可限量，因此，我们对写字楼中长期达到供需平衡保持乐观。