提要：中原经济区版图初步划定，新二七商圈规划11大商业项目，全新起航，谋划新的发展蓝图。新版中原、新二七，谁能代言“中心”？

中原经济区版图初步划定，新二七商圈规划11大商业项目，全新起航，谋划新的发展蓝图。新版中原、新二七，谁能代言“中心”？

上周六，新版中原中心暨城市传统商圈复兴高峰论坛在正弘·凯宾城举办，河南省房地产业商会常务副会长赵进京，郑州大学建筑学院党委书记、副教授贾志峰，河南省商业经济学会常务副会长宋向清，河南财经政法大学资源与环境科学系主任、市场经济研究所所长樊明，深圳王牌企划董事长上官同君，中国经济管理网总编、经济学博士周阳敏等专家参与了本次论坛。

与会专家认为，新二七将仍旧是新中原的中心，而正弘·凯宾城作为区域内第一个高档写字楼与商业项目，率先抢占了郑州城市的“中心”。

河南省房地产业商会常务副会长 赵进京

“二七商圈是个既古老又新鲜的话题。”赵进京说，河南是全国商品重要的集散地，省会郑州具有区位和交通优势。位居郑州核心地段的二七商圈，集城市中心、商业中心、交通中心、文化中心、旅游中心为一体，是市民和游客最为集中的繁华地带，这里的任何举动都可能造成全国性影响。

20年前，郑州商界的国有“五朵金花”华联商厦、郑州百货大楼、商业大厦、商城大厦、紫荆山百货大楼以及属于股份制企业的亚细亚均环绕二七塔而建，“二七商圈”的称谓也正源于此。

“虽然在郑州，二七商圈仍是商业中心，但与其他城市的商业中心相比，还是存在一定差距的。”赵进京介绍，2008年，二七商圈销售额仅为37.1亿元，而同为商业标志性区域的重庆解放碑商圈，当年销售额达334.3亿元。

那么，新二七如何复兴呢？赵进京认为，政府支持是关键。但政府能否点石成金不在于出台多少个文件，制定多少条法规，成立多少个机构，配备多少个人才，关键在于政府可在多大范围内调动社会资源和力量，可在多大程度上确保资源配置的公平和高效，可在多长时间内维持政策的连续性和区域内绝大多数项目的可持续发展力。

另外需要改善交通环境，做到人畅其行，车畅其流，货畅其通。再者就是扩容二七广场，完善基础设施，美化区域环境，将二七广场(含二七塔、二七纪念馆等)打造成旅游景区，力求让市民和游客在观景中购物，在购物中休闲，在休闲中品味郑州文化。

体量与营业额不对等

河南省商业经济学会常务副会长 宋向清

“二七商圈就是以二七塔为中心形成，两平方公里内，现在有26个大型商业网点。”宋向清说，二七商圈单从大型商业网点以及商户总量上，已经超过了北京王府井、上海南京路等知名商圈，处于全国首位，“但营业额上有差距”。

如今，郑州市提出把二七商圈打造为国家级商业中心。宋向清介绍，规划之后二七商圈东到紫荆山路，西到大学路，南到陇海路，北到金水路。京广路以西主要规划为商务中心，京广路以东则主要为商业中心，共同构建二七商圈。

“二七商圈今后会有几个新的发展方向，一个是机电市场，不过不再是临街店面，而是进入市场里面经营；另外配套餐饮娱乐，规划餐饮一条街和酒吧一条街；还要做一个电商城和一个电子商务中心”。

宋向清说，虽然由于交通问题，很多人都不敢去二七逛，但统计出来的数据还是十分惊人的，“经过我们的测算，仅德化街这个地方每天人流量就有36万人次，目前郑州还没有哪一个地方能比得上，绝对是郑州的No.1。我认为在十年内，二七商圈仍旧是郑州核心商业中心。”宋向清说，交通问题也是研究二七商圈复兴的核心问题之一，未来肯定会针对这方面进行建议和规划。

“二七商圈要打造成国家级的商业中心，要想和北京、上海相匹配，不提高营业额和盈利能力根本不行。所以二七商圈要升级，要发展新的产业。”宋向清认为，正弘·凯宾城这样的项目正是新二七所需要的，只有更多高端项目的建设，二七商圈成为国家级商业中心的梦想才能成为现实。

抓住豫商文化的根脉

中国经济管理网总编、经济学博士 周阳敏

“商圈的概念既是一个硬件的概念，也是一个软件的概念，这个软件概念里面，更多的是一种情感的依存，比如上海的南京路、重庆的解放碑，不仅仅是商圈，也有情感以及心理的依存，我们在复兴二七商圈的时候，也应该考虑这样一种关系”。

周阳敏说，打造新二七，更重要的是能否从整个郑州文化和豫商文化的角度，把二七商圈商业性的东西提炼出来，成为人们心里依赖的东西。

“从二七商圈的规划来看，范围更大。之前有人质疑二七商圈的交通，其实目前郑州地铁一号线、二号线都在建，如果能同时开通，将对二七商圈有很大的促进。上海的南京路并不宽，但是也没有堵塞，而且很多人愿意去逛，为什么？今天在路上我还跟学生讲，郑州不是路不够宽，而是管理水平太低，所以我们更应该提高的是管理能力”。

他认为，商业地产商要从房东到物业管理，然后到综合性服务，一个很重要问题的就是管理。“正弘也需要在这个方面做出努力，从房东到管理，到综合性的管理服务”。

需要新的商业业态

郑州大学建筑学院党委书记、副教授 贾志峰

“二七商圈之所以成为郑州的商业中心，是因为这里有历史，比如德化街就有100多年的发展历史了，另外火车站也是中心，这里是全国交通的十字路口”。

贾志峰认为，二七商圈的中心地位还会保持很长一段时期，“商业规模、地理位置无疑是中心，但是二七商圈的业态、品位现在不是中心。新二七的建设，需要新的商业业态的加入。”

“正弘·凯宾城处于二七商圈和火车站商圈两个商业中心的交会处，地理位置非常好。凯宾城还做了高端写字楼，可以说填补了泛二七这个区域的空白”。

他认为，正弘·凯宾城应首先考虑商业形态的选择问题，“比如怎么做出特色，如何吸引更多人来这里消费。”

其次是交通问题，二七商圈的交通到底怎么规划？需要统筹城市规划、城市历史、商业业态等多方面进行。

“其次就是生态问题，在城市中心做写字楼，一定要环境好，交通便捷，包括内部环境都需要提高。”贾志峰认为，在强调二七商圈和火车站商圈重要性的同时，也应注意到未来城市发展的趋势是多中心化，因此传统商业中心比如在交通、业态、环境、特色等方面做出改善，才能吸引消费者。

此时重返 正逢其时

河南财经政法大学资源与环境科学系主任、市场经济研究所所长 樊明

樊明说，城市发展一般从单中心发展到多中心，“在单中心时代，一个城市的中心往往位于其通达性最好的区域，这个通达性往往会使得大型零售商务活动在这里聚集，形成CBD中央商务区。”

“到上世纪五六十年代，这个情况就开始有所改变了。促成改变的最重要原因，就是城市交通的改变。过去在单中心城市的时候，城市交通基本上是传统的道路，比较缓慢。现在国外一些城市把高速公路一直建到城市的中央商务区，城市内部也遍布了高速公路，像纽约、芝加哥等城市高速公路非常密集，可以一直通往中央商务区”。

樊明说，与此同时，城市多中心化趋势也显露了出来，郑州现在就是这样，区域性中心开始四处出现，传统的单中心开始衰败。“二七商圈被规划建设成为中原经济区的商业核心，如果交通条件得到改善，比如地铁的建设，二七商圈的人气还会进一步提升”。

“从这样一个趋势来说，在将来相当长的时间里面，二七商圈作为郑州商业中心的地位很难被取代，因此，正弘置业在这个时候重返中心区域，我觉得也是正逢其时。”樊明说道。

不过，从世界其他城市的发展经验来看，城市中心很少有做批发市场的，因为城市中心的地价和租金都很高，“所以我觉得，所有批发活动应该脱离二七商圈，二七商圈只应该是零售行业，还有跟办公有关的行业，批发应该选择北环或者更远的地方。”

在樊明看来，正弘·凯宾城在二七商圈区域建设高端写字楼和高端商业，是与城市发展规律相符合的，顺应了市场的需要。

正弘归来 要有自己的视角

深圳王牌企划董事长 上官同君

“对于正弘，我有三句话可以概括其发展历程，起源于新郑，壮大于郑州，成名于名店。在河南运营商业地产最有资历的应该就是正弘，因为他有从事商业的经历，后来转向地产开发，也一直做有品质的项目，传承其做商业的因素。”上官同君说。

在上官同君看来，正弘国际名店曾经参与了郑州商战的过程，因此在对二七商圈的定位和理解上，正弘应该有自己的视角。“凯宾城现在规划有高端写字楼，还有眼镜城等主题商业，可以说做到了自己独特的一面，给二七商圈带来了一些新的东西”。

他认为，目前包括华润、正弘等多家房企已经布局二七，对二七商圈的复兴是一个利好的消息，对于企业本身而言，也是一个新的机遇。

上官同君认为，二七商圈发展的最大困惑，是缺少对二七商圈清晰的定位，政府更缺少对二七商圈这个商业品牌可持续的呵护和经营。“二七商圈应该是河南商业的晴雨表，是写满河南商业之魂的圣地所在，二七商圈不是简单的商业业态的分布，不是单一的商店经营，这可能就是二七商圈的责任使然”。

“目前二七商圈的复兴也面临诸多挑战，比如交通问题，虽然地铁的开通会起到一定的便利作用，但随着高铁站的建设，也同样会分流现在火车站商圈的一些市场；还有就是定位问题，这个还需要政府好好谋划”。