提要：去年房地产市场整体处于低谷，所谓的“金九银十”也就落了空，今年开发商已经度过了最困难的时期，前几个月市场一路转暖，相信未来的几个月也会延续这种态势，九月、十月市场表现自然不会差。

去年房地产市场整体处于低谷，所谓的“金九银十”也就落了空，今年开发商已经度过了最困难的时期，前几个月市场一路转暖，相信未来的几个月也会延续这种态势，九月、十月市场表现自然不会差。

从销售策略上讲，郑州的房地产企业大致可分为三类：其一为战略型企业，这类企业往往在全国或全省布局，主战场并不仅仅局限于郑州，它们发展稳健、资金链稳定，更关注产品品质，在销售节奏上也会按照企业的整体战略部署，不会因为“金九银十”的到来就低价推盘；其二为实力型企业，这类企业有实力、有品牌，面临资金压力不大，它们往往注重营销推广，但不会直接采用“价格战”；其三为小企业，这类企业目前仍处于困难时期，资金压力让它们的销售快慢直接攸关生死存亡，这使得它们会采取“以价换量”的方式抓紧推广。由此而言，“金九银十”的概念已经逐年淡化，大部分企业会按照既定的销售节奏推盘销售，日渐成熟消费者也会适时选择购房时机，而不是局限于九、十这两个月。

就目前的市场状况来看，未来几个月楼市“量价齐升”已是必然，但由于库存问题，已经有过类似教训的开发商并不会在销量提升时大幅提高价格，因此，这种“量价齐升”只能是一种“微升”，而非“大升”。

面对逐渐好转的市场形势，未来几个月，开发商一方面仍需谨言慎行、理性开发、量力而为，避免盲目膨胀、盲目投资，另一方面，在密切关注形势，根据政策微调企业战略的同时，也不宜过于追赶形势非理性转行。

目前包含5省30市2县的中原经济区地图已经出炉，作为其中的龙头城市，郑州城市建设的快速发展与知名度的提高，必将带动房地产市场的发展，未来房价下降的可能性不大，因此，自住型刚性需求的购房者还需量入为出、适时出手、理性购房。

同策研究中心总监张宏伟认为：差别化政策将成就“金九银十”。房地产的投资与经济环境一脉相连，受市场波动的影响度比较大。2012年上半年郑州市土地市场受制于去年楼市的持续低迷，市场供应速度放缓；开发商拿地更趋于谨慎，市场成交量持续低迷，供应量和成交量呈现双向下滑。2012年上半年供应量146.1万平方米，环比下降19.9%；成交量160.8万平方米，环比下降66.1%。

7月CPI跌破2，为房地产市场继续制定和施行“差别化”的限购限贷政策奠定了基础。在CPI短期内企稳走低的市场背景下，通胀预期短期内不会来临，通缩的压力逐渐增加，此时，楼市的投资投机型需求不会由此大规模入市，市场环境相对平稳，这一定程度上为当前楼市“微调”刺激首套房“自住需求”入市提供了政策面与市场面的机会。

对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续，以及之前降息明确房贷利率在政策范围内可以最低至七折，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升，并且将成就楼市成交量“金九银十”。

在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将逐步促使形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。

从政策面的走势来看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企业的资金面的状况也会逐渐得到缓减，但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。

就郑州市场而言，2012年上半年郑州市商品住宅成交均价主要区间为6000~7000元/平方米，成交11591套，占全市商品住宅成交总套数的29.5%，主要由于该价格段符合大量刚需客户的心理预期，同时满足开发企业的利润需求。并且在上半年郑州市购买商品纯住宅的客户集中在25~36岁之间，成交10971套，该年龄段以首次刚需置业客户为主，占全市商品纯住宅成交套数的53%。价格走势方面，2012年上半年郑州商品住宅整体成交均价有稳步上涨态势，6月份成交均价为6910元/平方米，环比上涨7.3%，同比下降3.0%，商品住宅价格基本回归到2011年上半年水平，然而刚需主导的市场价格才是王道，随着市场供应量的加大，竞争格局逐渐加剧，加之投资客群被抑制，预计下半年商品住宅成交均价趋于稳定，价格突破式增长的可能性较小。

从未来房价角度来讲，如果由于微调、降价等多种因素房地产市场成交量得以回升，并且从5月起计算，可以持续3~6个月，那么这将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解。整个房地产市场降价的动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。