提要：今年8月9日，郑州市出台《关于整治规范郑州城区生产经营场所的意见》，要求在住宅内新开公司需经过相关业主的同意，而已经在住宅内开过公司的人，需要补充相关手续。

一小区的1楼改成了幼儿园、饭店等经营场所。

【编者按】

过去，创业者可以在居民楼内租房开公司，这可节省创业成本，但也存在着可能扰民、令小区业主不满的问题。

今年8月9日，郑州市出台《关于整治规范郑州城区生产经营场所的意见》，要求在住宅内新开公司需经过相关业主的同意，而已经在住宅内开过公司的人，需要补充相关手续。

一方面，在住宅内开公司的确可以帮助创业者减少成本开支；另一方面，征求业主的同意，完全符合《物权法》的规定，是对业主生活环境的一种保护。

在此矛盾之下，政府如何才能在治理“住改商”过程中让双方满意？一旦操作不善，会带来哪些后果？专家、学者们又有啥看法？未来一周，河南商报将为大家做一次深入解读。

治理“住改商”意见出台后，邻居的意见，成为生意能否继续下去的重要标准，让不少在小区内做生意的商家倒吸了一口凉气，今后自己的公司还能继续开下去吗？

近日，河南商报记者调查发现，在写字楼租赁价格普遍高出“住改商”房屋的情况下，郑州目前存在着大量利用“住改商”房屋经营的公司。

房地产行业人士甚至认为，一旦“住改商”商家难以在小区内继续经营、大量迁入写字楼，郑州的写字楼租赁价格势必会水涨船高。

案例

创业者悉心呵护和邻居的关系

1986年出生在南阳南召的王自业，来郑州创业办公司已三年有余。

这几年，靠着自己的努力，赵自业创办的网站开发公司已经看到了“曙光”，技术人员也从当初的2人增加到了8人。

因创业时严重缺少资金，索凌路与国基路附近阳光嘉苑小区中一套不足140平方米的住宅，便成了王自业的公司所在地。

“靠着我的笑容，周围的邻居对我都不错。”王自业说，从到阳光嘉苑租房那一天起，他就小心翼翼地与同一楼道的邻居们处关系，公司内不仅禁止大声说话，即便做成一单生意庆祝时也是小声Happy，生怕影响到邻居，惹大家不高兴。

“政府要治理在住宅内开公司，我们正在想出路。”王自业说，目前，公司员工有两种意见，一是去试着征求邻居的同意，继续在这里开公司；二是公司的业务已经有了起色，搬迁到写字楼里会有更好的发展。

王自业表示，他很想在这个小区内继续经营下去，如果这条路实在走不通了，只好花高价搬迁到写字楼。

疑问

邻居，会不会成为创业“绊脚石”？

住宅小区相对低廉的租金，确实给不少初创业者节省了资金，可是管理上的无序，给小区业主带来了很多“麻烦”。

8月9日，郑州市政府下发《关于整治规范郑州城区生产经营场所的意见》（以下简称《意见》），为想利用“住改商”创业的人群戴上了金箍：以后除了要获得有关部门的审批外，房屋产权证或房屋租赁证以及近邻的同意材料，都成为“住改商”的必备条件。

按照《意见》要求，房东或租客在争取近邻的同意时，要对自己的行为作出“限制性”承诺，如果不践行承诺的话，将会影响证照年检。

对之前已核发营业执照的，在年检时，必须核验其经营场所是否合法合规；无房屋所有权证或者未取得房屋租赁证的，需限期提供。

两证都没有的，要求其在半年内选择符合条件的场所作为生产经营场所，并办理营业执照变更登记手续。

《意见》出台后，有商户打来电话说，这抬高了创业的门槛，不利于经济发展、服务市民。

对此，郑州市政府法制办副主任李庆伟说，郑州目前存在大量“住改商”情况，是在过去搞活经济的背景下，有关部门放松了审核而导致的。

“对业主物权的保护要高于对经营自主权的保护。”他说，此次出台《意见》，实际上不是抬高门槛，而是将门槛“卡”得更严了，是为了严格保护物权。

解读

谁是“有利害关系的业主”？

哪些业主算是“有利害关系”？政府为何要求“住改商”征得业主同意？

昨天，李庆伟说，“有利害关系的业主”概念来自《物权法》第七十七条。而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。”也就是说，经营者所在的整栋楼有多少户，就要找多少户签字。

除此以外，根据《解释》，在建筑区划内，即使不是本栋楼的业主，如果能自己证明“住改商”和自己有利害关系，也有权要求参与意见。

调查

写字楼与住宅租价最高差5倍

众多人选择“住改商”办公司是因为住宅房租较低。

河南商报记者调查显示，在郑州市多个地段，住宅楼与写字楼的租金差别较大，尤其是郑东新区，地段相差不大的写字楼与住宅楼，租赁价格最高可相差5倍。

8月19日，记者在金水立交以东、黄河南路以西区域了解到，鑫苑中央花苑一套简装修的房子，日租金约0.57元/平方米。

而在永和国际广场，其写字楼的日租金为3元/平方米。即使郑东新区位置相对一般的写字楼，日租金也在每平方米2元左右。

在花园路与东风路附近区域内，一高层住宅楼的租赁费用是2300元/100平方米，写字楼的租赁费用是3600元/100平方米，两者每月的租金相差1300元。

郑州房地产行业内一知名企划专家认为，一旦“住改商”公司感觉通过年检成本太高，不能获得业主同意，势必会有大量公司被迫“涌”向写字楼，写字楼的租赁价格恐怕会水涨船高。

算账

写字楼增加的不仅是房租

与“住改商”相比，在写字楼内经营公司的成本会增加多少？做土特产生意的刘欣给河南商报记者算了一笔账。

刘欣说，他在北环北辰公寓的公司，仅仅是一个开具发票和开会的地方。

刘欣分析说，北辰公寓80平方米的一套住宅，租金仅需1700元，而水电费、物业费的各类费用也比较低，基本上一个月300元便可搞定。

如果他把公司搬到一个一般的写字楼内，租用80平方米的面积，每月租金大概需要3000元，且水电费、物业费的各项开支会多达500元以上。

这意味着，同样是一个月时间，搬进写字楼需多支付1500元的办公成本。

利用“住改商”开公司的情况在郑州普遍存在。

郑州究竟有多少家企业在“住改商”房屋内开公司，郑州市住房保障和房地产管理局相关人士表示，目前，他们正在对情况做摸底调查。