提要：房价那么高，钱是不是都让政府赚了？开发商敢公布房子的成本吗？在郑州，什么价格是老百姓买得起的？

房价那么高，钱是不是都让政府赚了？开发商敢公布房子的成本吗？在郑州，什么价格是老百姓买得起的？

8月10日，河南商报“商道论坛”如期举行，论坛全程也通过新浪微博向商报42万粉丝进行了直播。

与前几次商道论坛“激烈碰撞”、“相互交锋”不同，第四期的《楼市选择题》，与会嘉宾们的意见出奇一致。

虽然嘉宾们比较“平和”，可主持人犀利的提问和网友、读者的“经典吐槽”，让现场气氛十分热烈。

以上问题你是否也很关心？今天这3个版的“郑州楼市大揭秘”，为你揭晓答案。

揭秘1

开发商盖房子，利润有多少？

开发商：当年楼市火的时候，只有10%到20%

论坛开始不久，面对主持人层层推进的提问，嘉宾就感叹“太尖锐了！”

然而，更麻辣的问题还在后面。在互动环节，网友和现场读者的提问更是让嘉宾有些“招架不住”。

一位网友在微博上提问：不管开发商怎么叫苦，在我们看来，房地产业就是暴利行业，请问天伦，你们什么时候能公布下房子的成本，你们的利润是多少？

“这个问题确实很尖锐，但也很普通。”河南天伦地产集团有限公司常务副总经理李宏伟表示，做投资求回报不是光企业的需求，家庭、个人也一样。而做房地产企业的，追求两种效益，一种是社会效益，一种是经济效益。

他说，每个行业都有一个合理的利润率，说房地产行业是暴利行业，只是外部看来的一种现象，每个房地产企业的每个时间段，利润点是不一样的。

“坦诚地说，十年前我们卖房子基本上1500元~2000元一平方米，只要当时买房的人，现在都赚了5倍~10倍。”他说。

他的感受是，当年房地产企业只赚10%到20%，但老百姓通过这些年的沉淀，已经赚到几倍，最大的受益者是老百姓，“你买房得到了投资的回报，也得到了升值和保值。”

这一说法得到了河南鑫苑置业有限公司总经理姚莉的认同。鑫苑通过招拍挂拿地价格并不便宜，除去土地成本、建造成本、各种税费之后，鑫苑只取合理的利润。“我们会先测算利润，5%也好，8%也好，只要锁定利润，就快速运作、开发，把后续的增值空间留给购房者。”

她说，比如中央花园，起价在每平方米2800元左右。鑫苑名家当时以每平方米1600元销售，现在每平方米都在一万元以上，都是十倍的增值，“这里有市场带来的增值，也有后期区域发展带来的增值。”

揭秘2

好地段都卖给开发商，房价怎么能降？

嘉宾：让老百姓住上房不等于让老百姓买得起房

在现场，一位女士认为，说房价是丈母娘推高的，是开发商和政府在推卸责任。

“房子那么贵，就是政府把最好的地段给开发商了，没考虑低收入人群的需求，这怎么可能降房价呢？”

而河南王牌企划有限公司董事长上官同君则认为：“在中国的住房供应机构中，商品房是卖给有一定经济实力的人的。任志强曾说，为有钱人建房，说得难听，但说出了经济规律。”

上官同君说，建让老百姓买得起的房子，和让老百姓住上房子，是两个不同的概念。

在他看来，中央调控的精神，就是低保家庭申请廉租房，低收入家庭申请经适房，有一定经济能力的家庭购买商品房，夹心层(大中专毕业生、农民工)申请公租房。

“目前为啥这么多民怨疏导不了，因为大家没有给保障房建设足够的时间。你今天把树栽上，明天太阳出来的时候就想乘凉，这是不符合规律的。”他说。

他总结：“老百姓购房都是恐慌性心理，什么时候老百姓能够心静如水，房价才能真正回归理性。”

揭秘3

楼市价格忽高忽低，什么时候买房？

嘉宾：自住性需求，任何时候买房都是正确的

和前两位的犀利不同，现场旁听读者李先生的问题则很实在——现在到底该不该出手买房？

上官同君回答说：“如果现在需要，是为了改善性需求的，看好某一块儿，像买奢侈品一样，该出手时就要出手，要快速决策。”

河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰说，北京一个专家，跟老百姓说房价下跌，但两年后，不但没跌反而涨了，老百姓说本来能买一个客厅如今只能买一个卫生间了，激起民怨。“关键是能不能说准，而不是一味迎合老百姓的心理，这样只能害了他们。”

他认为，如果是自住性需求，任何时候买房都是正确的，目前国家为满足刚性需求给了很多支持，市场涨幅也没有以前那么快。

“另外国家对首套房的支持力度不小，在房贷利率、公积金等方面都给了优惠。调控政策现在压在头顶，下半年价格总的来说会平稳。”他判断。

揭秘4

去县市投资买房赚钱吗？

嘉宾：人均占有资源多的地方适合投资，县市买房还要慎重

一位网友提问，在郑州哪个区域买房升值最快？

郑州清华园集团有限公司常务副总经理师凯伦认为，买房赚不赚钱，得看纵横两个方面比较。

纵向比较，是时间的增值，前几年买在北郊、东区的市民，现在都获得了几倍的收益。

他说，横向的比较，得看是哪个区，如果你选择的是城市发展方向的区域，选择一个处于价值低谷的地方，可能在短时间内，3年或5年，就能赚几倍的钱。

“如果选在相对发展成熟的区域，升值的空间就没有那么大。最适合投资的还是人均占有资源量大的地方，人均占有的绿地面积、车位面积、水域面积，甚至说每家还分了一分地，从长远来说这是最赚钱的。”他认为。

他总结，投资长线是最赚钱的，关键是哪个区域。现在买房还是挺赚钱的，但县市还要慎重些。

揭秘5

郑州商业地产是否已经过剩？

嘉宾：住改商还会释放一部分需求

从2010年底住宅限购以来，商业地产的价格涨了50%多，但从租金回报率来看，却比2010年以前低了很多。“你觉得郑州未来商业地产市场会出现结构性过剩吗？”主持人河南商报总编辑孟磊向李晓峰提问。

李晓峰认为，目前写字楼还是有投资空间的，关键是要找到性价比高的。

“房地产的调控，要求住宅去投资化，对写字楼对商铺没有要求。而很多城市写字楼的价格还卖不过住宅，郑州有个阶段也是，写字楼相对成了价格洼地。”

“目前郑州很多公司都在住宅小区里，用不了几年，这些公司全得出来，会创造一部分需求。”他认为。

最近，广州出现了46平方米的三房，客厅、三间卧房、一厨、一卫、一阳台俱全，甚至还有一飘窗。 “这样的迷你小三房会成为将来的趋势吗？”孟磊向上官同君提问。

上官同君认为，房价高，保障房建设短时间内无法到位，白领公寓或许是刚需的“解渴水”。