提要：8月9日，郑州市出台《关于整治规范郑州城区生产经营场所的意见》（简称《意见》），其中特别提出：住宅改变为经营性用房，不仅要经过本栋建筑内的其他业主同意，还要经过“建筑区划内本栋建筑物之外，能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主”同意。

沿街很多住房已经“住改商”

“一票否决”，会抬高创业门槛；完全放开，对利益相关的业主不公平

解决这样的难题，专家建议“住改商”政策需细致灵活

核心提示

8月9日，郑州市出台《关于整治规范郑州城区生产经营场所的意见》（简称《意见》），其中特别提出：住宅改变为经营性用房，不仅要经过本栋建筑内的其他业主同意，还要经过“建筑区划内本栋建筑物之外，能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主”同意。

调查发现，“住改商”现象在郑州市区相当普遍。沿街有不少的“住改商”店铺，而新建住宅里“住改商”数目更多。

相邻业主“一票否决”会给郑州市区遍地开花的“住改商”带来怎样影响？记者对此进行了采访。

【聚焦一】

“住改商”一票否决，会抬高创业门槛？

采访发现，“住改商”实行“一票否决”，

确实会难住部分创业者

杨亮是郑州大学应届毕业生，今年8月初，他在国基路与花园路交叉口一处住宅内租了一套房子，准备开一家网店。但是，郑州市新下发的《意见》，改变了他的想法。

昨天上午，杨亮拨通郑州市工商局“12315”咨询电话。工作人员告诉他，只要持有合法有效房地产证明文件或租房协议，就可以作为住所和经营场所到工商部门注册登记。但是，他首先需要征求有利害关系的业主同意，并经社区居民委员会或业主委员会出具相关书面证明或情况证明。

记者和杨亮来到所辖的社区居委会，工作人员告诉他，他要把整栋楼所有住户的姓名、电话号码留下来，然后再让所有住户签字，表示同意所在的住房“住改商”。这样，居委会才能出具“利害关系人同意证明”。“也就是说，如果有一户业主亮‘反对票’，杨亮的‘住改商’申请就会被‘一票否决’。”

杨亮说，他所租的房子是高层，所在的那栋楼有32层，共计320户，楼里有的住户，常年不在家，或者远在国外，如果征得每户人家同意，“几乎是不可能完成的任务”。

专家有话说：

应尽可能给创业者提供“绿色通道”

河南省商业与经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，对“住改商”加强管理十分有必要，但“一票否决”又太绝对。他建议，在不损害其他业主的利益，特别是左邻右舍的利益前提下，给创业者提供“绿色通道”。

他举例说，杭州市早在几年前就出台优惠政策，鼓励和扶持大学生在杭自主创业，给创业者提供“绿色通道”。比如，如果大学生申请“住改商”，可以直接向所属业主委员会或社区居委会提出申请，经业主委员会或社区居委会公示，书面征求本单元业主意见并无异议后即可。

他建议，“住改商”政策应该更加细化，可以根据具体情况给创业者提供“绿色通道”。比如，像娱乐、餐饮、危险品储存之类明显影响他人利益的生意，在住宅楼里应该绝对禁止；而那些动静不大的买卖，如网店、设计、美容等，可以在业委会帮助下征求意见，达到一定比例即可，不一定要求每户都同意。

【聚焦二】

并不是所有邻楼住户有“一票否决”权

律师表示，2009年《物权法》司法解释出台前，已取得的营业执照继续有效

在经三路明鸿新城小区，居民郭女士问，她家住在4号楼，但附近一栋楼已有人在住宅内开起餐馆，她有说“不”的权利吗？河南仟问律师事务所主任罗新建说，按照新出的办法，住宅改变为经营性用房，不仅要经本栋建筑内其他业主的同意，还要经“建筑区划内本栋建筑物之外，能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主”同意。他说，问题的关键在于郭女士能否拿出有效证据，证明利害关系的存在。如果有证据确认其“利害关系人”身份，可去法院主张自己的权利。

罗新建强调，“并不是所有的住改商情况都可诉讼，居民不能片面理解和误读”。他说，2009年《物权法》司法解释明确规定，该司法解释出台前，成功申请“住改商”并拿到营业执照的个人和公司不受此解释的影响，其取得的营业执照继续有效。

【聚焦三】

没规划商铺的老社区，将鼓励“住改商”

部分房屋“住改商”后，可有效弥补社区商业配套不足，为居民生活带来便利

马先生家住南阳路与黄河路交叉口附近一处老旧小区，去大型超市购物骑车要20分钟。他想问，《意见》实施后，如果老房子居住的居民生活中有需求，房屋能否“住改商”？

郑州房管局房屋租赁处相关负责人说，大力发展社区商业，既可以为自主创业者提供平台，同时也可以扩大居民消费，是拉动内需的新途径之一。有的房屋“住改商”后，商户开办便利店，无任何扰民之处，因其便民还受到绝大多数业主的欢迎。也有的房屋“住改商”后，经营户在小区内开设的干洗店、诊所等，有效弥补了社区商业配套不足，为居民带来了生活便利。

他说，《意见》正式施行后，意味着小区“住改商”有了明确操作办法。对于没有规划商铺的老社区，政府部门将鼓励“住改商”。如，对于真正便民的商户和纳入商业网点范围内的“住改商”经营户，应加大协调力度，促使其商铺合法化。

【探因】

“住改商”增多

缘于商铺与住宅存利差

商铺与住宅存在巨大差价，“住改商”在市区遍地开花

8月14日、15日，记者随郑州市房管局房屋租赁处工作人员走访发现，“住改商”现象在市区相当普遍。在相对偏僻的生产路、南丰路，两旁被改建商用的住宅就有几十处。而新建高层住宅里“住改商”的也非常多。

家住黄河路与东明路附近外贸家属院的市民何女士早在2009年，就把自己的住房改成“商店”，经营化妆品生意。她说，在小区经营好几年，并没有业主反映公司影响他们的正常生活。何女士说，在小区经营，最大的便利就是房租低。

郑州房屋租赁联合管理领导小组最近对全市四环以内263条街道的沿街“住改商”进行排查，发现总共有4213户，占地21.1万平方米。据介绍，郑州市已经部署对郑州城区房屋租赁情况进行全面排查，旨在对“住改商”情况进行摸底。从目前排查的情况来看，新建住宅里“住改商”数目更加庞大。

【建议】

加强管理有必要

但“住改商”政策应细致灵活

专家认为，出台的“住改商”政策不可“一刀切”，应更具有操作性

河南财经政法大学城市发展研究中心主任、教授刘社认为，郑州市出台《意见》，加强对“住改商”管理非常有必要，是一种探索，应予以肯定。她说，“住改商”一直存在争议：完全放开，对利益相关的业主不公平；完全禁止，对小商户的生存构成威胁、对经济的灵活性是种打击、对更大范围内市民的生活便利是个损失。目前，全国各地也没有比较系统、有效的管理办法。

还有专家认为，要想“住改商”，必须征得每一位业主的同意，这是典型的“一刀切”。一方面，逐户说服的成本太高，几乎不可能；另一方面，一票否决的威力太大，业主很可能轻易否决一个也许非常合理的“住改商”申请。

郑州大学商学院教授李燕燕认为，目前郑州市出台的“住改商”政策，在保护物权方面无可争议，但仍要做到细致周到，更具有操作性。比如，对于客流量大的“住改商”和客流量小的“住改商”，工商部门审批门槛应该有差别。

另外，对于郑州市目前普遍存在的可以改善老旧小区规划不足、增进小区内业主生活便利的“住改商”，也可以出台具体的帮扶政策。