提要：对房企来说，资金来源有两条腿，一是土地和建筑抵押，二是预售、销售回款。而调控卡死了这两条腿。

调控之下，如何盘活资金成为开发商极为关注的话题。

对房企来说，资金来源有两条腿，一是土地和建筑抵押，二是预售、销售回款。而调控卡死了这两条腿。

几次降准降息，金融环境宽松不少，那么房企的资金链好转了吗？有房企说现在好点了，但有钱要花在刀刃上。

业内人士则表示，大房企好转，小房企依然紧张，要关注小房企的资金链断裂问题。

资金

大房企好转，小房企依然紧张

作为房地产企业资金的重要来源，房地产信托的状况很能反映房企的资金状况。

昨日，一家信托公司的理财经理崔先生这样告诉记者，“去年10月份以后我们开始停止房地产信托，一是响应国家政策，还有就是投资者不再认可房地产信托，而且房地产信托风险也在增加。”

他说，那会儿去银行推销房地产信托产品，除非是像万科、万达等大房企的产品，一般的投资者直接就说不做。

“现在依然有房企打电话来，想做房地产信托，但什么时候恢复，还要看房产市场和投资者的信心。”崔先生表示，不过，最近的金融政策宽松，大房企的日子要好过一些，但小的企业依然没有好的资金来源。

8月1日，渣打银行发布的一项报告表示，中国的房地产行业的确已开始复苏，来自银行和信托公司的融资成本正在下降，而因现金问题被迫低价销售回笼资金的开发商已越来越少。

渣打表示，受两次降息和银行间融资成本降低影响，房地产开发项目贷款的银行平均利率从3月的8.8%降到了8.0%。

不过，河南一家房地产公司的董事长却说：“我从未从银行申请到贷款，且银行除了利率还有很多隐性的费用，成本也不低。”

崔先生的观点和调查结果一致：房企之间出现了分化，一部分可能会很容易地获得融资，比如国企和一些龙头房企，而很大一部分民营中小型房地产企业却面临倒闭，应该担忧的就是这部分房企的资金状况。

开发商

房地产调控卡死了资金来源的两条腿

绿城集团营销策划部总监、绿城集团河南公司副总经理翁建江的话，代表了不少房企面对房地产调控的感受，“对房企来说，资金来源有两条腿，一是土地和建筑抵押，二是预售、销售回款。调控卡死了这两条腿。”

他说，先是金融政策对房企收紧，停止开发贷，管控房地产信托，第一条腿就走不了了，然后是限购限贷，让销售回款受影响。“尤其是限购。”

郑州清华园集团有限公司常务副总经理师凯伦也说，去年春节前后，资金确实比较紧张。“没办法，当时推出一些特价房回笼资金。”不过，今年银行额度宽松了，虽然开发贷还没放开，但销售回款有明显改善。

而河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰则说，个人觉得开发商资金还是很紧张的。

他说，房地产的融资渠道主要有发行股票、分红、上市融资。现在国家不让房地产公司上市了，一般都是银行融资。而房地产信托，有些地方也被叫停了。郑州的中原、百瑞信托，就不能给开发商做融资了。“银行贷款和预售占开发商资金的大头。”

策略

特殊时期，钱要用在刀刃上

资金来源受控制，怎样开源节流，用好手上的每一分钱成了开发商要考虑的头等大事。

“这一点从职业高管层次的变化就可以看出。”河南王牌企划有限公司董事长上官同君介绍，第一代房地产职业经理人，以营销型为主；第二代，以工程型为主；第三代，以财务型、首席财务官为主，说明开发商把资金安全提高到了一个空前的高度。

天伦集团董事长张瀛岑则这样表示，土地和资金一直是房企发展最关键的两条腿。“而天伦的做法是把资金投入到最适合的土地储备项目中去，在经营中使资金合理地增益。”

不少公司都在资金使用上下足了工夫，翁建江说：“现在的绿城很注意保有现金流，负债率也从之前最高时的140%以上，降到了现在的80%以下。”

未来

房企资金需要高水平的策划和整合

“房地产现在已是个高风险、高利贷的产业。”河南地产商会投资股份有限公司总经理、河南地产商会秘书长赵进京表示，现在是大企业靠信托，拿到低利贷，中型企业靠中利贷，而小企业只能靠高利贷，风险很大。

李晓峰则说：“资金整合方面，谁能做出市场最快的反应，顺应市场发展趋势，谁就能生存下去。”

上官同君也认为，“房企现在面临的资金环境还是缺钱，房企资金来源五花八门，需要的是一种高水平的策划和整合。”

建业集团董事局主席胡葆森则建议房企，资金和精力充裕的话，可以把目光投向和地方政府的合作以及城镇化建设上。

他说，调控给地产商以及地方政府的发展带来了很大挑战。以南阳为例，去年年底市政建设最困难的时候，全国农运会要在南阳举办，建业提供了3亿元的资金支持。反过来，对于建业投资1亿美元所建设的建业森林半岛假日酒店，南阳市委、市政府对这个项目给予了高度重视。