提要：作为一度位列全国房企前三的地产大鳄，自去年房地产宏观调控以来，绿城频频遭遇危机。为化解危机，绿城做了不少尝试，是不少房企在调控大手下生存现状的一个缩影。

企业在琢磨向哪里转会活得更好，消费者也在思量在哪儿买房会住得滋润。

调控背景下房企活法

潘式活法（SOHO中国）：用便宜的钱，进行最快的规模扩张

宋式活法（绿城集团）：抱团取暖，联手九龙仓和融创，困境中求生存

孙式活法（融创集团）：融创中国一直坚持城市深耕战略，实现品牌落地、成本分摊、资源共享三方价值最大化

央式活法（保利等）：借助强大背景优势，更便利地获取低成本的资金和土地资源，助力企业快速发展

港式活法（长江实业）：港资房企在内地开发方式为依靠核心项目长期开发获得土地增值

中小企业式活法：“先风险，再利润”的发展模式

换个活法

从危机中走出来的绿城

作为一度位列全国房企前三的地产大鳄，自去年房地产宏观调控以来，绿城频频遭遇危机。为化解危机，绿城做了不少尝试，是不少房企在调控大手下生存现状的一个缩影。

绿城一直专注于高品质物业的开发，住宅产品类型主要以别墅、平层官邸、多层公寓、城市综合体等为主。2008年国际金融危机袭来之际，绿城也传出过资金链紧张的问题。但随后2009年、2010年的楼市“小阳春”，让包括绿城在内的大量房企逐渐摆脱困境。

不过，绿城没有逃过去年开始的房地产宏观调控，有业内人士表示，绿城的产品几乎都在限购限贷范围内，产品布点也绝大部分在限购城市。销售状况受到影响，加上本就不低的负债率，去年9月以来，绿城不断爆出资金链紧张的负面新闻。

怎么化解危机成为绿城首要面对的问题。绿城集团营销策划部总监、绿城集团河南公司副总经理翁建江在接受记者采访时表示，绿城采取了一系列积极措施化解困境。

“首先是户型结构，之前绿城的产品很少有120平方米以下的户型，绿城在郑州一个马上要开盘的绿园项目，5/6都是90平方米以下的户型。”他说。

在产品类别上，翁建江说，绿城已经加重了商业部分的投入。

此外，绿城的营销方式发生了很大变化，和一家房地产代理公司联合成立了销售公司。

“最重要的是，我们提出了一种新的营销方式，即全民经纪人制度，只要是帮助推荐绿城产品并成交的，不管是不是绿城的员工或者合作单位人员，都可以像置业顾问一样拿到销售提成。”他说。

在郑州的某个绿城售楼部里，记者没有看到一个置业顾问，翁建江说，这也是他们的一个改变，强调置业顾问走出去揽客，为客户服务。

“效果非常不错，今年上半年河南公司的销售指标完成了120%，比去年同期提高了200%。”翁建江说。

发挥优势

差异化策略，抓住属于自己的菜

郑州清华园集团有限公司在房企中规模不算最大，但是因为策略适宜，却无疑是限购政策下受影响较小的企业。

首先是依靠核心项目长期开发获得土地增值。郑州清华园集团有限公司常务副总经理师凯伦说，清华忆江南和清华大溪地两个项目，2004年前后开始拿地，当时郑州市区的房价不过两三千元，位于郊区的两个地块价格更是低得可怜。

他说，现在项目的均价低的才5000多元，远低于市区，形成了价值洼地，而且因为土地储备到位，两个项目储备的土地至少还可以开发5年以上，在土地价格方面很有优势。

不仅低价拿地，两个项目推出的产品都是低密度房产，因为稀缺，在今年上半年的销售十分可观。

其次在营销上也不走寻常路。两个项目里的温泉、水上公园、影视城等项目带来了人气，促进了销售。

有企业遍地开花，就有企业扎根一方。比如融创中国，一直坚持城市深耕战略，截至去年年底，只进入北京、天津等5个城市，但是相对万科、保利等龙头房企，其单个城市的产能却远在这些大房企之上。

抱团取暖

企业联合，优势互补是个大趋势

即使是刺猬，天冷的时候也会选择靠在一起取暖。

不管是强弱还是强强，联合估计是寒冬时期不少房企首先想到的活法。

“房企之间加强合作，是一个很好的趋势。”翁建江表示，“每个企业都有自己的生存智慧，拿出自己最优秀的部分，与别人合作，大部分的结果都是大家所乐见的。”

在本轮调控中，绿城多次通过出让股权的形式，联手九龙仓和融创，在困境中求生存。翁建江说，2012年6月，绿城与九龙仓签约进行战略性合作，九龙仓成为绿城的第二大股东。

“九龙仓作为知名度很高的百年港企，经历过多次金融危机的洗礼，他们对资金的管控以及对市场风险的预判，对绿城来说都值得借鉴。这样的强强联合，对绿城来说绝对是件好事。”翁建江表示。

此外，房企协会也能起到联合抵御风险的作用。河南地产商会投资股份有限公司总经理、河南地产商会秘书长赵进京说，通过协会牵线，实现企业之间的联合，通过联合开发、拆借资金等方式，大家搀扶着渡过难关，有助于企业投资信心的集体恢复。

专家点评

看企业下菜，紧跟政策才能活得好

赵进京表示，说白了，想要活得好，企业就要从机会型企业向半战略或是战略型企业转变。

“以河南为例，机会型企业至少占70%，哪里有钱往哪去，形势一旦恶劣，马上活不下去。还有就是半机会型半战略型企业，有20%左右，这部分企业适应能力很强，但是对于未来的规划和发展方向不甚清楚。”赵进京说，剩下的就是不到10%的战略型企业，知道自己在做什么，以后要做什么。“好的企业策略，能让企业逆势扩张，而别人还在纠结怎么活下去。”

在接受记者采访时，住建部政策研究室主任秦虹这样建议房企，要想活得好，研究政策很重要，“政府把抑制投机投资性需求作为长期性政策，市场就以自住性需求为主，开发商就要研究消费者对房子的功能、质量、结构的需求。”

要想活得好，除了紧跟政策，提高抗风险能力也很重要。她说，“企业在坚持专业化的基础上要注意多元化。这个多元化，包括地域多元化、产品多元化，这样可以分担企业开发过程中的风险。”