提要：十七年，风雨兼程。随着中国住房改革的不断推行，不论是消费者，还是开发商，他们的置业观念都发生了很大的变化。从福利分房到花钱买房，从异地购房到海外置业，消费者关于买房置业的观念的变迁也见证了中国楼市的不断成长，而如今逐渐扩张到海外的房地产开发事业也宣告着中国房地产发展进入到新的阶段。

核心提示

十七年，风雨兼程。随着中国住房改革的不断推行，不论是消费者，还是开发商，他们的置业观念都发生了很大的变化。从福利分房到花钱买房，从异地购房到海外置业，消费者关于买房置业的观念的变迁也见证了中国楼市的不断成长，而如今逐渐扩张到海外的房地产开发事业也宣告着中国房地产发展进入到新的阶段。

房产投资潮起潮落

17年，在漫长的岁月长河中只短短的一瞬间，然而对于中国的房地产市场来说，这些年的变化却是脱胎换骨般的刻骨铭心，而这些年给人们带来最大的变化就是购房理念了，对于太多的人来说，楼市对他们已经有了更为深刻的意义。以2001年为标志，那一年可以说是牛市初启，随后各地的房地产市场开始逐渐升温，排队买房的长龙在许多城市出现，楼市由此开始进入一个不动产投资的大时代。

2003年，楼市进一步向纵深发展，楼市中各种各样的概念层出不穷，景观房等市场理念开始进入人们的视线。之后几年虽然市场不断遭遇调控，但楼市仍然保持了不断向上的态势，许多抓住机会的投资者也成了“先富起来”的一族。2007年和2009年无疑是两个机会之年，不少先知先觉的购房者都很好地抓住了其中的机会，从而成为市场的赢家，让人们羡慕不已。在这些年中，多少英雄人物辈出，也让人感慨万千。与此同时异地购房也成了楼市中的一道风景线，带动了市场的进一步发展，许多二、三线城市开始进入人们的视线，其活跃的市场也引起了各方的高度关注。

不过，随着2011年限购等政策的出台，投资性购房在市场中已大幅度减少，楼市在经历了一个大轮回之后，正在表现出许多新的特征，从异地购房到海外置业冲击着购房者和开发商的心。这就是中国楼市的这些年，它虽然已经离我们远去，但必将在中国房地产市场的发展史上留下浓重的一笔。

从购房者看楼市这些年

从福利分房到购买商品房，郑州人多了一种投资方式。

1995年，和许多同事一样，刚刚参加工作的张女士仍住在单位提供的单身宿舍中。那时的宿舍条件并不好，12平方米的小房子，公用厨房、公用厕所、狭窄拥挤的走廊，对于单身的年轻人还好，但许多三口之家也在这狭小的空间度日。然而，一年之后，张女士就从单身宿舍搬入了单位分配给自己的第一套新居。张女士回忆说，当时她觉得自己特别幸运，刚刚结婚便赶上了单位福利分房。那时候，厂里根据工龄、子女、双职工等条件按积分排名分房，由于单位住房并不紧张，又加上张女士夫妇享受双职工待遇，新婚的小两口就开开心心地搬入了位于政七街的一套50平方米的房子中。许多老同志都祝贺他们，说他们真是赶上了好时候了。三年后，张女士仅仅以每平方米800元的价格将“公房”变为了“私房”，第一次拿到了由郑州市房地产管理局颁发的郑州市房屋产权证，拥有属于自己的第一套房产。

现在，张女士一家刚刚搬入位于郑东新区的一套160平方米的新住宅。回望这十七年的住房变化，张女士感慨万千，她告诉记者，当时住在单身宿舍的自己怎么也不会想到现在能够住在这么宽敞舒适的大房子里，更不论拥有不止一套住房，并以此进行投资了。

从福利分房到花钱买房，中国人经历了观念和生活方式上的一系列转变，随着中国市场经济的日渐繁荣，流动人口的增加以及房屋商品性质的推广，商品房在满足了人们日常生活需要的同时，日益成为一种投资的选择。

异地购房到海外置业 郑州人购房思想逐渐改变

前几年随着全国房地产行业的持续升温，越来越多的消费者加入了异地购房的大军。一些以环境优美著称的休闲之都，如海口、青岛、大连等城市，也由于其环境的优势和地产巨大的升值空间，成了异地购房投资炙手可热的新选择。

当国内异地购房正在如火如荼进行的同时，海外置业也逐渐成为一种购房理念的新时尚。在最近的一次房展会上，异地和异国展区仍然占据不小的比例，且人气旺盛程度超出了本地楼盘。境外楼盘凭借普遍下跌的房价、优美宜人的居住环境、高投资的回报、海外移民的诱惑等因素迅速成为国内购房者的新宠。不过，海外置业目前仍是具有高额购买力和投资倾向的消费者的选择，仍属于刚刚兴起的现象。

“如果我们要买房，只盯着国内的这块蛋糕吗？我觉得不尽然，随着郑州经济水平的提升，我身边有很多人都已经逐渐投向了海外市场。”作为投资人的黄鑫对购房有着另一种想法。这几年，去境外购房的比例正逐渐上升，美国、澳大利亚、加拿大等国家的房地产市场都频频出现国内购房者的身影。面对海外置业带来的商机，有房产中介公司开始推出海外房源。在丰厚回报的“利诱下”，海外置业正不断升温。据一份公开报告显示，近年来，我国个人境外资产增长迅速，2008年-2010年，年均复合增长率达100%。而预计未来10年内，我国投资者的海外投资总额有望达到2万亿美元。

从开发商看楼市这些年

从土地资源占有到资本占有运作，品牌地产已成消费主流。

2004年对于河南地产企业是个分水岭，2004年以前，房地产非常红火，进入了一个黄金时期，但这种成长更多的是一种资源型发展，就是依靠土地资源来促进楼市规模，而2004年之后，河南地产进入了资本型发展时期，这一时期市场逐步精细化，资本实力成为企业的决定性力量，很多地产企业开始转型，在模式创新、管理创新上下工夫。

这一时期，资本已经开始主导地产企业的兴衰，一个地产企业能否在市场竞争中存活下来，其决定性因素已经不再是对

于土地资源的占有，而是对资本的占有和运作。2007年12月，鑫苑在美国纽约证券交易所成功上市。2008年6月，河南建业在香港上市。地产企业越来越注重对于资本的运作和与资本的结合，因为对于它们来说，不仅要在市场竞争中壮大自身实力，更要面对外来同行的竞争。经过15年的快速发展以及2007年的爆发，中原房产市场已经走向了品牌时代，品牌地产已经成为消费主流。由价格竞争走向品牌竞争，是市场经济发展的必然规律，也是企业经营机制走向成熟的一个重要标志。

开发商掉头盯准海外市场 欲进行资产配置型地产开发

欧债危机以来，越来越多有购买力的中国人开始进入欧美房地产市场，相对于国内的高房价和严管控，购买海外房产的性价比更高。与国内日益飙高的房价相比较，国外房地产市场的增值空间有限，增长率平均保持在7%至10%之间，但在通货膨胀压力下，却能实现资产保值，确保资金安全，降低投资风险；再者，海外置业能实现多元化投资组合，规避金融市场的不稳定及动态风险，把流动资产转换为不动资产。海外房产绝大多数都是永久产权，业主拥有该地块的永久使用权限，这是吸引中国客户的重要因素。在国内进行房产投资，物业的剩余使用期限越短，该物业的价值会越低。相关机构的研究数据表明，从2005年开始郑州房价几番上涨，而纽约的房价涨幅则只有7%。

面对海外的房地产这块蛋糕，国内房企正在蠢蠢欲动，探索进军海外房地产市场的道路。而有的房企其实已经迈出了第一步。

作为河南本土房地产开发企业，鑫苑是中国第一家在美国专注房产开发和配套建设的房地产商，中国第一家在美国大规模进行价值地产收购的房地产商，中国第一家在美国大规模进行资产配置型地产开发的资源整合商。“我们携手美国加州的两个项目来到郑州，让有意于海外移民、留学、置业的客户深刻体会到‘从郑州到加州，不过如此距离’。”鑫苑海外负责人如是说，“鑫苑带来的这个项目是美国第二大房地产开发商LENNAR开发的尔湾壹号，在洛杉矶尔湾市中心区域倾力打造的铂金级豪华城市公寓项目，如此大的动作，凸显了民族企业的品牌价值，也同样为国内投资者提供了一个更为广阔的选择空间。”