提要：7月26日，由新浪乐居主办的2012房地产第二季度报告研讨会在楷林国际举行。会上，克而瑞河南片区总经理赵爽对第二季度房地产市场发展情况进行了回顾总结，并对下半年楼市前景进行了预判。同时，易居中国郑州公司总经理金琪昌以南京一个楼盘为例，围绕营销策略为到场嘉宾进行了详细深入的演讲。

7月26日，由新浪乐居主办的2012房地产第二季度报告研讨会在楷林国际举行。会上，克而瑞河南片区总经理赵爽对第二季度房地产市场发展情况进行了回顾总结，并对下半年楼市前景进行了预判。同时，易居中国郑州公司总经理金琪昌以南京一个楼盘为例，围绕营销策略为到场嘉宾进行了详细深入的演讲。

楼市尚未全面复苏

数据显示，2012年上半年，郑州市商品住宅市场供应量为384.22万㎡，较2011年下半年上涨16.1%，较2011年同期上涨19.9%；成交量为300.31万㎡，较2011年下半年上涨33.3%，较2011年同期上涨27.8%。

在价格方面，2012年1~6月，郑州市商品住宅成交均价为6545元/㎡，较2011年下半年下跌3.5%，较2011年同期小幅上涨4.1%，涨幅逐步趋缓。

联系到最近几个月成交量的回升，楼市回暖似乎已成定局。对此，金琪昌认为：“把它称为一波行情，跟做股票一样，我觉得可能会更加准确。现在的市场形势和去年、今年年初的时候是有天壤之别的。”

赵爽同样对楼市回暖持否定态度：“虽然供求的同环比均有增加，但从整体走势不难看出，整体市场在2011年后开始进入低潮期，供求绝对量都出现了不同程度的下滑。”

在赵爽看来，五大因素体现了楼市尚没有真正回暖：“第一，核心调控政策并没有松动；第二，宏观经济下滑的趋势很明显；第三，煤炭、钢铁的价格持续下滑，实体经济一直是在持续走下坡路；第四，虽然央行先后降准降息，但是实际上房地产的利率仍然处在历史高位；第五，上半年以刚需为支撑，投资和改善性产品市场依然还是很冷清的。这说明楼市全面复苏还没有开始。”

商业地产面临风险

在住宅市场遭受调控的压力下，不少开发商选择业务转型，逐步增加商业地产投资比例，包括建业、正商等实力房企，转型前基本上以普通住宅为主，现在都在朝着大型城市综合体的方向进行战略转型。

数据显示，郑州市商业物业成交均价为16577元/㎡，较去年同期下跌1.6%。但从上半年各个月份的成交均价走势来看，整体上商业物业的成交均价呈上升趋势，其中4月份达到最高，均价为20713元/㎡。

赵爽介绍：“2011年郑州商业地产供应上涨了11个百分点，2012年上半年出现断档期，但是下半年会再次供销两旺。”她进一步透露，下半年郑州将有80余万平方米的商业土地供应计划。

同时，赵爽提醒，目前商业地产市场存在风险，“对于开发商而言，同质化严重和缺乏合理的运营模式是目前普遍存在的两大难题。而投资行为在为商业地产带来供应和需求的阶段性迸发的同时，泡沫也随之出现。”

土地市场下半年会迎来春天

数据显示，上半年郑州共成交土地72宗，较去年同期上涨148.3%，较去年下半年下跌19.1%；成交土地面积共计301.57万平方米，较去年同期上涨11.5%，较去年下半年下跌14.2%。

在供应方面，2012年上半年，郑州市共计供应土地54宗，较去年同期增长58.8%，较去年下半年下降58.6%；供应面积为229.84万平方米，较去年同期下降4.8%，较去年下半年下降50.7%。

分析认为，土地市场的成交萎靡，一方面是因为土地供应量减少，另一方面，持续的调控政策使开发商资金链短缺，拿地热情大大降低。但是随着“金五银六”房地产市场的回暖，开发商资金压力已经有所减轻，土地成交有触底反弹之势。随着政府不断推出优质地块，开发商的拿地热情也会不断高涨，预计下半年，随着政府城中村改造计划的提速和郑东新区龙湖地区的规划建设，土地供应量将会增加，土地市场将迎来春天。

坚持以价换量

赢得市场

据赵爽预测，下半年房地产调控政策不会松动，大体呈现“软硬兼施，有保有压”的特点，货币政策环境将进入宽松期，此外，土地市场也将在下半年迎来一定程度的供应爆发。

“下半年如果要继续抵御市场波动或者市场的不确定性带来的风险的话，还需要继续坚持以价换量的策略来赢得市场。”赵爽建议道。

对于下半年的市场情况，金琪昌持乐观态度：“下半年，我对整个市场还是持乐观态度，因为去年年底跟今年年初，整个河南包括郑州的开工量是不多的，即使在后续竞争当中，整个开工量数字并不是特别大。”