提要：2010年以后，调控成为楼市的主旋律，国家对楼市的调控政策既密集又严厉，在“限购”、“限价”、“限贷”的重重压力下，郑州市房地产市场放慢了上涨的脚步，开始进入转型期，在调控中调整，在调整中优化。

2010年以后，调控成为楼市的主旋律，国家对楼市的调控政策既密集又严厉，在“限购”、“限价”、“限贷”的重重压力下，郑州市房地产市场放慢了上涨的脚步，开始进入转型期，在调控中调整，在调整中优化。

2010年，为了遏制房价过快上涨，政府加强了对房地产的宏观调控，调控政策接连出台，从今年初的“国十一条”、到4月份的“新国十条”、再到国庆前夕出台的“国五条”等，然而由于市场惯性影响以及“末班车”心理作用明显，这一年的房地产市场销售依旧火热。

对于楼市来说，2011年，注定是不平凡的一年。4月中旬，被称为“史上最严厉的调控”的一系列地产新政的出台，犹如一把利剑直刺房地产市场。持续了近一年的地产“盛宴”戛然而止，国内楼市又一次站在了“十字路口”。郑州市也在当年的1月初和3月初相继推出了“温柔版”和“加强版”的限购政策，市场终于有所反应，商品住宅成交量应声而落，市场一片萎靡：打折促销随处可见、特价房源层出不穷、降价补差价首现郑州，主城区内甚至出现了“5字头”的房源……

2012年上半年，全国房地产市场不同程度地出现回暖。在刚性需求的带动下，郑州市的房地产市场成交量出现回升，市场信心逐渐恢复，尤其是5月份商品房月度成交首次突破万套。

调控政策使房价合理回归成为大势所趋，在这样的前提下，房地产企业也积极调整心态，以更加务实的态度，围绕产品品质打造市场核心竞争力；同时，调整产品线和营销策略迎合刚需。

SOHO中国总经理潘石屹说：“在此之前的十年，开发商的赚钱模式是：先去融资、贷款、上市、圈钱，圈钱之后去买地，不要说地上建好产品，哪怕就是把地放在那里不动，第二年就有可能翻一番，就赚钱了。因此开发商的兴奋点都在土地和贷款上，至于产品做得好不好，一般开发商老板自己都不操心。但是到了2012年，以前带动房价上涨的地价不再上涨，甚至略微有所下跌了。开发商依靠以前的模式是不可能赚到钱了，真正考验的是谁能够建出好的房子。”

持续将近两年的楼市调控也让购房者的心态发生了显著的变化，购房者消费开始趋向理性，这个时期的购房人群大都是刚需置业者，对房子的综合性价比要求提高，房子能提供的是什么，价格跟产品是否匹配，性价比成了成交的关键因素，地段、产品、价格都会综合去考虑，冲动型的购房者越来越少。

2012年，宏观调控将继续发挥重要作用，房价大幅上涨失去了政策前提，房地产市场将进入优化调整期。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，中国房地产行业将面临第一次真正意义上的大调整，房地产企业的洗牌不可避免。未来企业的成长将从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。