提要：十七年，对一座城市来说，是历史长河里的一朵浪花；对一个行业来说，则是从无到有的一次涅槃。经过十七年的发展，郑州市房地产市场经历了从无到有、从小到大，从计划经济福利分房到成熟的市场化阶段，省会楼市如今已经形成了具有鲜明特点的开发格局和产品形态。

十七年，对一座城市来说，是历史长河里的一朵浪花；对一个行业来说，则是从无到有的一次涅槃。经过十七年的发展，郑州市房地产市场经历了从无到有、从小到大，从计划经济福利分房到成熟的市场化阶段，省会楼市如今已经形成了具有鲜明特点的开发格局和产品形态。

十七年的房地产市场化征程，造就了城市建设的巨大变化，每一步都改变着这座城市的面貌和居住理念，每一次进步、每一次探索都成为城市发展的历史节点，成为推动城市快速发展的经济脉动，在十七年后的今天，我们回过头来，细数这些年来郑州房地产市场所经历的翻天覆地的变化，寻找一条穿越十七年风雨的楼市曲线。

上个世纪80年代到1998年期间，是郑州地产的起步阶段，那个时候由于种种原因，人们的需求还处在一个被冰封的年代。而当时的房地产开发也多是旧城改造，单位建房或团体建房，由于没有需求，市场上的商品房很少，不能形成市场氛围，自然也算不上真正意义上的住宅市场。

当时的房地产开发公司数量很少，且基本上都是国企。成立于1982年的中房郑州公司，先后建成了汝河小区、同乐小区、绿云小区等10多个旧城改造项目和新的住宅小区，是郑州地产业当仁不让的旗帜，担当起中原房地产领跑者的角色。随后成立的河南国信房地产有限公司，隶属于河南国际信托投资公司，先期开发的项目，也多为单位家属楼、办公楼。

当时的房地产开发企业基本上就是一种任务式的开发，一味追求开发的速度而并没有将工夫放在产品的样式上。一般按国家计划征地、拆迁、建房，然后再按计划进行销售，购买也主要以单位“公费购买”为主，户型和面积上都有严格的限制，只是满足简单的居住功能，解决居民“住”的低层次需求。

“第一代的房子现在看来就是比较落后的了，那时的房地产开发准确地讲不能算是开发，只能讲是房屋建设。购房者的要求很大程度上是能住就行了。”竞合地产董事长王东说。

而在1992年前后，一批民营房地产开发公司如雨后春笋般涌现出来，国企一统中原的局面被打破，民营经济开始活跃起来，郑州目前还活跃在市场的第一代开发商如建业、布瑞克、振兴、姿华、金成、中亨、英协等都是在1992年至1994年间注册的。房地产市场的活跃，也让一些欲投身房地产行业的投资者感到春天来临，纷纷进入房地产行业“淘金”。与此同时，国家也收紧了银行贷款融资的箍。外资和民间一些闲散的资金开始有了用武之地。

1992年，建业集团的掌门人胡葆森怀揣着当时从香港炒楼花赢得的1000万港币和自己对人生的憧憬和追求毅然回到了河南。胡葆森开发的第一个楼盘是占地360亩的金水花园，拉开了郑州进入高楼林立的现代都市的序曲。

1995年，对于中原地产史来说，是个特殊的年份。这一年，由沿海地区所引发的地产泡沫扩散到中原，郑州商品房市场进入了滞销期，中原地产市场迎来第一个冰河期。但这却并未阻止投资者的快步进入，也是在这一年，河南首家民营上市公司思达开始进军房地产行业。

1998年，中原地产又一次站在了改革的节点。这一年，全国房改工作会议宣布：“停止住房实物分配，实行住房分配货币化。”全国性的房改，由此铺开，对于国人来说，福利分房开始成为历史；而对于中原地产人来说，这是一个利好消息：河南将大步进入商品房时代。

客观而言，从上世纪90年代初期开始起步到1998年，中国的福利分房制度基本停止之后，那段时间是一个非常无序的起步阶段。河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社在总结这一阶段时说：“对于商品房，第一代的中原地产人都在摸索，规划设计、户型基本上都是借鉴沿海或香港地区，谈不上什么独创。”

“以前的楼盘都是千篇一律的排排坐的形式，火柴盒式的建筑单体，不太讲究环境，开发规模也较小”，竞合地产董事长王东说。郑州楼市早期由于没有形成商品性质的住宅开发，住宅以筒子楼、内廊式多层住宅为主，由于设计上的不合理性，不利于住户生活，同时也没有形成特定风格。虽然如此，但是绿云小区、同乐小区等一批新式住宅小区，还是极大地缓解了住房短缺的矛盾。

1998~2003年(成长阶段：楼市风生水起)

1998年，注定是写入中国房地产发展史册的一年。当年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开，7月3日国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，成为中国延续了近半个世纪福利分房制度的终结者，“市场化”成为住房建设的主题词。从此，中国真正进入了商品房时代。

郑州房地产市场在这个时期随着国家第一次宏观调控结束和单位福利分房制度的取消，轰轰烈烈的房改拉开了帷幕，并为房地产市场注入了巨大能量，也为随后几年的快步发展提供了更为坚实的市场支撑。同时，为对抗1997年亚洲金融风暴，拉动内需，作为龙头行业的房地产发挥了巨大的作用。大批的房地产企业也如雨后春笋般相继面世。有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。

与此同时，老百姓第一次知道，住房不必再凭资历和级别来确定，房子可以在市场买到。更重要的是，住房的面积和户型也有了可供选择的余地，于是不少人开始节衣缩食积蓄存款，通过按揭、分期付款等方式投入到了购房大军之中，住房开始成为人们日常生活中一项重要的消费开支。

对于地产人来说，这是一个跑马圈地的草创年代，随着郑州“东扩北移”规划的实施，地产商开始随着规划的脚步把“楼盘风暴”扩展到曾经荒凉的经三路、东风渠。楼市的“潜移默化”，带动了郑州北部的大变迁，关虎屯、徐砦等都市村庄的地价开始高涨，而郑州房价也在这个阶段首次翻了一番，由一千多元的均价上涨到两千多元。

1998年，明鸿新城主体全部建成。1999年，“建业城市花园”一期交付使用。1999年，未来花园开工。1999年，郑州首个千亩大盘——21世纪社区开工兴建。2000年3月，鑫苑名家开工建设。2000年10月，郑州首批国家康居示范工程项目清华园动工。2002-2003年之间，金色港湾、帝湖花园、美景天城、四月天等一大批大盘进入市场，显示了大盘的魅力。

在这一时期，地产商开始了华丽转身，商品房由原来简单的住宅型开始向居住型转变。地产企业不再仅仅考虑当地的老百姓需要什么，而是主动对市场进行细分，注重住宅居住功能之外的需求，会所、门面房、学校等多种配套设施被大量引入小区规划，外部环境也注重宣传地段、交通、环境所能提供的附加价值。

“比如明鸿新城，现在看起来设计规划不怎么样，但在那个时候是很不错的，摆脱了以前宿舍、家属院那种风格，可以说具备现代小区的雏形了。”河南房地产商会秘书长赵进京说，到了2003年前后，河南地产已经有了质的改变，鑫苑名家2003年引入了居住文化的概念，从设计之初就注重各项配套设施，可以说这是河南第一家配套设施完善的小区；而美景天城从规划设计之初就引入专业化团队来操作；清华园的建设则以在环境设计上下功夫而闻名。

这一时期，地产开发摆脱了早期粗放型经营的模式，注重对居住小区生态化居住条件的开发，专业化团队开始操作楼盘的规划、营销，小区开发也开始针对不同收入人群。

政策的变化催生了许多房地产开发企业，亚新、华林、太极、清华园、新田、中方园、居易等一大批房地产开发商出现在人们面前，开发出来华林都市家园、太极公馆、富田丽景花园、21世纪社区等知名楼盘，活跃了整个郑州楼市。它们中的许多仍活跃在目前的省会楼市，如今河南地产三强，建业、正商、鑫苑也已经崭露头角。同时，这一时期外来房企也开始进驻郑州，2000年，上海珠江房地产公司成立了郑州长江置业有限公司，当年便投资4亿元，进行东西大街的拓宽改造建设。几乎是同一时期，同样起家于上海的中凯置业也开始在郑州开疆拓土。各方面资金大举进入地产，郑州迎来开发热潮。