提要：为防范目前各地普遍存在的存量房交易“阴阳合同”，防止国家税收流失，自今年4月1日起，郑州市推出了存量房评估系统，最终计税价格转由地税部门核定。这套系统上线后，对市场上二手房的交易产生了哪些影响？买卖双方是否对这套系统买账？昨日，记者进行了调查。

为防范目前各地普遍存在的存量房交易“阴阳合同”，防止国家税收流失，自今年4月1日起，郑州市推出了存量房评估系统，最终计税价格转由地税部门核定。这套系统上线后，对市场上二手房的交易产生了哪些影响？买卖双方是否对这套系统买账？昨日，记者进行了调查。

○二手房值多少钱由电脑评估

存量房交易，通俗来讲，就是二手房交易。税费具体包括营业税、个人所得税（或企业所得税）、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。

之前，二手房交易的税额按照房管局提供的房屋评估价来按比例收取，基本上同一个小区的房子都按照同一个价格缴税。

4月1日后，所有进入交易环节的二手住房，在申报纳税时都必须经过存量房交易系统这一关，由这套系统经过复杂的计算，得出一个缴税额。简单来说，以后电脑给你定多少税，你就得缴多少税。

郑州市目前有自然小区4000个左右，每个小区房价都不尽相同，如何保证系统定价符合实际这一点一直被人质疑。据了解，为了保证这套系统的科学性，地税局特意通过公开招标，确定了6家专业评估机构作为数据采集单位，最终采集房屋数据百万条以上。同时，将郑州市的住宅分为3906个分区，每个分区设立一到两个虚拟的标准房，由专家综合各种因素来给这些标准房定价。而实际交易的二手房，则通过跟这些标准房比较，得出最终的计税价格。

根据郑州市地税局的统计，存量房评估系统运行3个多月以来，共核定存量房交易4755例，涉及10种房屋类型，6种交易类型，可定计税总面积为42.9万平方米，核定计税价格总金额为20.4亿元，核定入库税款1.06亿元。

○用“标准房”来衡量计算标准

这套系统到底是如何计算存量房价格的？在郑州市地税局，相关工作人员打开内部网，向记者演示了具体操作过程。

工作人员点开了郑州市陇海中路75号院，记者看到，系统表格中分列有房屋结构、建成年份、朝向、楼层、面积等不同标准，甚至有无电梯都会对最终的计算结果造成影响。

“‘标准房’虽然是虚拟的，但都是所在区最典型的房屋，比如中高层的标准房一般选择5层房屋，面积选择90平方米~144平方米，与此对应的各项指标值都为100。买卖二手房根据实际情况，各项指标对应的值会上下浮动。”工作人员说。

陇海中路75号院的这套标准房，核定的基准价格为5493元/平方米。记者看到，一套实际交易的二手房，由于楼层比标准房高出两层，因此楼层对应的值下降到95。也就是说，由于比标准房高了两层，这套房子的房价能打个9.5折。

不过，在面积方面，这套60平方米的房子对应的值又上升到102。工作人员解释说：“小房子都好卖，因此60平方米的房子我们定的标值会高一些。而144平方米的房子，我们定的值会下降到96。”

最终，经过各种因素的综合，这套位于陇海中路75号院5楼的60平方米的二手房，每平方米价格核定为5574元，比标准房高出81元。

○中介：不能再人为操作二手房报价了

“系统上线以来，没有出现一例纳税争议。这说明我们的系统确实使评估价格更趋于公正、科学，能有这样好的结果，既在意料之外，又在情理之中。”郑州市地税局工作人员说。

实际情况真是这样吗？郑州市创佳房产一位姓卢的工作人员向记者抱怨说，改由存量房评估系统定价后，二手房的评估价比原来高出不少，导致客户缴的税也有所上升，因此使一部分客户出现犹豫和观望心理。

“比如棉纺路上一个大盘的房子，原来的评估价在每平方米6000元~7000元之间，而现在评估价则上升为7000元以上，一平方米就多出几百元。”这位姓卢的工作人员举例说。

21世纪不动产一位不愿透露姓名的工作人员也告诉记者，在评估方式没有改变之前，他们通常有办法找人将客户房子的价格定得低点，现在想这么操作非常难。据这位工作人员透露，新系统的测试计税价格比纳税申报价格平均高出20%~30%。

据郑州市地税局统计，计税总面积为42.9万平方米的二手房，核定计税价格总金额为20.4万元，平均每平方米为4755元。而从郑州市房管局最新公布的数据来看，上半年郑州市二手房累计成交均价为4560元/平方米，每平方米确实高出近200元。

○地税部门:新评估方式更公正科学

“以前二手房评估存在不少漏洞，致使评估价偏低。现在改由系统定价后，评估价接近买卖双方的实际成交价。”地税部门的工作人员说。

在这位工作人员给记者展示的存量房评估系统中，记者确实看到，一套市场价大约在30万元的二手房，房主在申报时填写的申报价格竟然只有1元。这位工作人员透露，自地税部门接手二手房评估定价工作以来，这样的例子不胜枚举，地税局之所以推出存量房评估系统，就是为了防止出现不合情理的虚假合同。

“尽管评估价确实比原来高了些，但是纳税人应该看到这套系统的长远意义。”地税局的工作人员说，“以前的评估系统容易出现‘人情税’、‘关系税’，而且评估方式都是‘一刀切’，一个小区不管房子啥样每平方米都是一个价儿，有的纳税人占便宜有的吃亏，而现在对所有的纳税人一视同仁，房子实际情况不同价格也会不同。长远来看，这套系统对于促进二手房交易的公正化、科学化意义重大。”

○对评估结果不满意可申诉

在存量房评估系统评估过程中，如果纳税人对系统定价不满意怎么办？

地税局的工作人员表示，纳税人可以向所在地地税机关提出异议，地税机关会提请物价部门价格认证机构进行认定。纳税人也可以先行缴纳税款，或者提供相应的纳税担保，经地税机关确认后60日内按照法律、法规的规定提出行政复议申请，对行政复议决定不服的，可以提出行政诉讼。

4月1日起，进入交易环节的二手房在申报纳税时都必须经过存量房交易系统这一关。