提要：上半年的郑州楼市已经落幕，在这半年中，楼市的政策、市场都或多或少发生了一些变化，在感受到这些变化的同时，也让人对下半年的郑州楼市有了更多的期许和猜测，过去的半年里，郑州的房地产市场经历着种种变化，有着业内人士也看不清的迷局，有着开发商的惶恐，也有着置业者的不知所措。

核心提示

上半年的郑州楼市已经落幕，在这半年中，楼市的政策、市场都或多或少发生了一些变化，在感受到这些变化的同时，也让人对下半年的郑州楼市有了更多的期许和猜测，过去的半年里，郑州的房地产市场经历着种种变化，有着业内人士也看不清的迷局，有着开发商的惶恐，也有着置业者的不知所措。即将迎来的下半年，河南尚正行房地产咨询有限公司负责人认为，下半年郑州楼市整体将进一步趋于平稳，如果政策面不出现大的变动，就不会出现房价的暴涨或暴跌。

【房价】

房价不会出现大幅度反弹

房价，永远是大众最关心的问题。上半年的郑州房价，在开发商们“以价换量”的持续进行中有所下降，而随着楼市成交的节节回暖，郑州楼市的房价也引起诸方猜测。2、3月份市场销售处于供小于求的局面，而销售价格却处于低谷，为6752元，说明开发企业以价换量的促销手段取得了成效；而4月份价格激增，达到了7518元，市场销售量重新下滑；5月份、6月份正好相反，说明现在市场客群以刚性需求为主，市场销售量随着价格而成反比变化，真正的繁荣还未到来，目前处于一个试验期。未来市场销售变化与政策及价格的浮动关联度最大。

对于购房者来说，楼市的回暖，意味着房价的上涨。随着成交量的逐步走高，购房者们开始担忧楼市是否会从“以价换量”回到“量价齐涨”的局面。与购房者们的担忧不同，业内人士普遍认为郑州的楼市已经步入比较平稳的状态，房价在近期内不会出现大幅度的反弹。

尚正行负责人表示，现在国家一再强调楼市调控不动摇，对楼市进行行政干预，只要限购在，房价不会出现大幅度反弹。

【政策】

未来新政仍将强调限购、限贷、限价

全国多个城市的楼市微调政策和北京、上海等城市6月房价的上涨，让市场对于房价反弹风险的担心也迅速积累。继住建部、银监会等部委表态调控不动摇的决心后，7月7日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏常州调研时强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。

“虽然近来各地楼市‘微调’不断，相关政策的利好，也让‘调控见底’的说法甚嚣尘上，甚至有人发出了‘本轮调控已经失败’‘调控即将毁于一旦’的感慨。但总理的讲话，再次证明官方不容许房价马上反弹，预言未来2个月出台新政可能性大，楼市早春后或许还有‘倒春寒’。开发商还是老老实实继续以价换量吧。”尚正行预测，就目前的楼市上涨情况，未来的新政仍将以强调限购、限贷、限价等“旧政”为主。

【降息】

是否继续降息取决于经济运行情况

6月8日，中国人民银行3年半来首次宣布降息，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。随后一天，住建部宣布下调个人住房公积金存贷款利率。7月5日央行宣布，自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。

“这是意料之中的事，这样的选择显示了央行货币政策放松力度明显加大，节奏加快，主要是为了增加货币政策对经济增长的支持力度。”尚正行表示，“按过去的经验，6月-8月是传统的市场淡季，但两次降息的效果将会给市场带来叠加效应，或会出现‘淡市不淡’的行情。目前楼市销售量略有回升，降息后有利于降低按揭贷款利率，加速刚需入市；加上开发商资金压力不会马上释放，跑量回笼资金仍是重点，因此各种促销政策不会改变。在这些因素影响下，楼市在淡季的销售量或有小幅上涨。”

而对于近期的央行降息，不少业内人士也表示，虽然对刺激刚需有一定的作用，但是对楼市不会有太大的影响。郭松海就认为此次降息主要是为了保增长，对于楼市来说，这次降息的幅度并不大，刚需的贷款压力虽然有所减小，但是成本降低不多。

【供求】

“改善型”与“刚需”交换接力棒

市场的暂时转暖，并未改变供大于求的局面。尚正行顾问事业部负责人指出，近期，市场显现出走出低谷的迹象，全国主要城市的成交量均创造了限购以来的最高点，市场消化库存明显加速。但市场热销项目虽然依然以刚需产品为主，但信贷松动及市场政策微调导致市场部分需求明显降低了观望情绪，改善型产品会逐渐出现在市场上。

此外，各地方政府推出的一些刺激刚需的举措，如提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准、降低首套住房贷款利率、实施购房落户等微调政策，促使部分购房者心态变化，部分刚性需求提前了购房时间，从而导致市场成交量的回升。

“但这并未改变市场的供求关系。”尚正行表示，“由于限购、限贷政策并未出现松动，执行力度很大，仅依靠首次置业等刚性需求，尚无法改变当前供大于求的局面。这决定了开发商的库存依然偏大，加之未来潜在供应依然处于较高水平，可以预见，高库存形成的巨大压力会持续存在。”