提要：转眼间2012年的楼市在坚持调控和市场的双重作用下，已经顺利度过了被人们认为是楼市调控关键年的上半年。在过去的半年里，楼市经历了两拨热销潮，有开发商降价出售房子，以期回笼资金，也有开发商趁势提价，试探起了市场。

核心提示

转眼间2012年的楼市在坚持调控和市场的双重作用下，已经顺利度过了被人们认为是楼市调控关键年的上半年。在过去的半年里，楼市经历了两拨热销潮，有开发商降价出售房子，以期回笼资金，也有开发商趁势提价，试探起了市场。“刚需”成为最受关注的一拨置业人群，他们的需求与行动捂热着这个市场。无论是各种地方“微调”的涌现，偶尔出现的“日光盘”，这些都为2012上半年的楼市增添了不少看点。

A

上半年，刚需推动几拨“购房潮”

今年上半年的市场，在3月有一拨成交热潮，这被许多人看做市场回暖的信号。而5月和6月两个月份，成交量的持续走高，更是让市场的信心增强不少。在上半年的这两拨购房潮中，刚需担当着绝对的主力。而从5月延续到6月的这一拨成交热潮，同样也是刚需支撑起了整个市场。

之所以会产生这几拨购房潮让郑州楼市的成交量并不算太悲观，有专家认为，是房企看清市场预期已经转变的大势，主动打开了以价换量的通道。不难发现，在成交的热点区域的中小户型上，开发商无一不是在价格上给予了实在的优惠。采取以价换量的策略，是开发商回笼资金的需要，也是其在这样的背景下持续发展的必然选择。

而据中国指数研究院发布的报告称，2012年上半年，内地销售额在100亿元人民币以上的房企的平均销售价同比下降9.5%，平均销售面积同比上升6.2%。在中央进一步明确楼市调控态度、房地产企业销售回款压力不断增大的情况下，“以价换量”已成为市场共识。

B

这半年，从年初的恐惧到年中的乐观

从去年底开始，到今年6月份为最高潮，郑州楼市呈现出一种最直接的价——量关联关系：大力度促销、大幅度降价的楼盘总能得到一大批拥趸，实现以价换量，取得不错的成绩。

今年年初，地产圈的代表万科就表示去库存是多数开发商今年的主要任务，同时也表示今年的楼市库存量将超过2008年，去库存的任务压在开发商的身上。自万科发表这一态度后，不少开发商就由于资金链紧张而采取降价出售的措施，毕竟现金拿在手里才是稳妥的，以价换量，让郑州大品牌开发商的销售业绩创下历史新高。而不少房企，在上半年达成全年任务过半的目标，大部分完成率达到四成，从而使得这些企业下半年的销售压力大为减轻。

而3月成交的“小阳春”，“红五月”不少项目的热销，配以6月以降息为代表的系列宏观政策微调，已让开发商心态发生明显变化，乐观情绪似乎重新回来了，“这两个月的市场数据表现良好，是大盘和指标盘通过大力促销而促成了大量还在犹豫的首次置业客户和部分改善型置业客户入市得来的。”

以价换量之后，一些乐观的开发商把策略改成了加快推盘，收窄优惠幅度，甚至在价格上有小幅度的上涨。开发商的业绩回升，使得资金压力减小，开发商的恐慌心理当然也随之消散。

C

这半年，买房人心态出现了微妙变化

“我是不是现在要买房了？”从6月底到7月，这句话似乎成为了买房潜在人群的口头禅，几乎与“吃了吗？”一样变成了购房者的打招呼用语。白领小尚是个很好的样本：她其实算不上是“刚需”，目前在郑州已有一套住房，没有贷款；但是，手头上攒了二十来万元，一直放银行吃利息觉得投资回报率不高，再加上打算把在外地的父母接来养老，所以如果有合适的购房机会，她也愿意再买套房子。因为不着急买房入住，今年上半年的价格大战中，小尚一直是作壁上观，而等到她看人家抢房看到自己心动想买房时，折扣一步步缩小了，这让她多少有了些恐慌：“房价是不是快要上涨了？如果真的要涨，那赶紧趁着还没涨太凶买了吧。”不过，她还是有一丝纠结：“到底是不是真的涨？还是只是开发商放烟幕弹？如果买了后房价又继续跌，那不是亏死了。”左右都怕买亏了的焦虑让小尚摇摆不定。

房地产市场受到“红五月”和六月政策松动的影响，且随着全国各地销量持续走高，买房人的心态出现了微妙变化。楼盘的热销让“再不买就错过最后时机”的担忧重新出现，出手的意愿开始变得强烈。