提要：2012上半年供应之首由郑东新区转向金水区，传统旺区金水区以122万平方米的绝对优势占据了六大区域商品房供应量28%的比重；管城区以19%的占比位列第二位，而中原区和二七区占比相当。

2012上半年各区域商品房成交量占比

2012上半年各区域商品房供应量占比

2012年上半年郑州楼市区域篇

五大区域PK主场

核心提示

2012上半年供应之首由郑东新区转向金水区，传统旺区金水区以122万平方米的绝对优势占据了六大区域商品房供应量28%的比重；管城区以19%的占比位列第二位，而中原区和二七区占比相当；金水区作为郑州市中心，区内发展高度成熟，成为房地产开发热点区域自不必言说，而郑东新区经过了十年的高速发展，房产密集已达一定程度，尤其在2012年上半年，明显表现出供应极速下滑的态势，热潮正在慢慢退去。然而东边落下，南边升起，加上南水北调的高调开工，更加助力南部片区的发展，尤其以二七滨河新区最为抢眼，未来市场热点也将逐渐转移。

[二七区]后来居上表现出众

二七区作为后起之秀，上半年表现不俗，以75万平方米的销售业绩占据全市23%的份额，与金水区一同支撑郑州六大区域商品房销售的小半江山。

随着二七新区的建设，二七区目前土地供应及商品房供应持续增加，未来将是房地产发展的新的热点区域，远期随着中心城区土地的日益稀缺，同时随着管城区、中原区城中村改造步伐的加快，市场热点也将逐渐分散。以郑州二七万达广场销售最具代表性，其次为升龙国际中心、金域上郡、德润黄金海岸。二七区由于是郑州市商业中心，因此区域市场商铺类产品价格较高，拉升了区域年度商品房整体成交均价。未来区域向西南方向发展，以建业和亚星、升龙等知名开发企业为主开发旋律，其中建业有大体量项目即将入市，而亚星盛世和升龙城均已经展开销售，区域竞争异常残酷，导致价格战频发。

[郑东新区]定位高端领航房价

郑东新区一直为政府重点发展对象，近两年已发展较为成熟，该区域成交多为高端住宅及办公楼，上半年销售面积63万平方米，其中住宅以海马公园、东方鼎盛时代、卢浮宫馆2期、永威东棠和永威翡翠城等项目销售较佳，写字楼则以千玺广场、美盛中心、升龙广场等项目销售业绩较好，未来入市的高品质的建业五栋大楼项目值得关注。

房价方面，郑东新区是全市商品房销售均价最高区域，作为郑州市重点发展区域，郑东新区无论住宅还是写字楼物业均是全市成交均价最高，2012上半年销售均价为10720元/平方米，而且区内商业及写字楼物业销售面积占据整个区域约43.02%的比重，这直接拉动了郑东新区的整体销售均价，除此之外，区内住宅类项目大都定位高端，比如永威东棠、海马公园、东方鼎盛时代等，价位自然不低，与其他区域主打刚需房、刚需价相比，档次截然不同。

写字楼及商业的高比重直接拉动郑东新区房价，个别写字楼项目单价达到5万-6万元/平方米。目前项目多是围绕新客站周围供应，商业用房增速明显，未来随着新客站的投入使用，商业物业供应量将出现短期井喷。

[金水区]供应占据市场主力

金水区作为郑州市的核心行政、文化和商务中心历来是房地产市场开发的热点区域，其土地稀有度可达到寸土寸金的地步。金水区项目数量不多，但都是较为高端的社区，比如农业路沿线的正商恒钻、建业贰号城邦，农科路花园路片区新盘众多，正弘蓝堡湾、鑫苑世家、恒大名都和英地天骄华庭等优质大盘。这些项目依靠金水区完善合理的医疗、卫生、教育等配套设施都有着较高的价格。其中有些项目价格已经超过郑东新区，达到13000元/平方米。

从数据来看，金水区住宅销售面积从1月份的4.2万平方米逐月上升，截至6月份共实现销售面积约78万平方米，占据六大区域总销售面积的24%。销售价格也因为高端项目众多使得金水区成交价达7791元/平方米。

[管城区]多点开花后劲十足

管城区属于老市场聚集区，开发的项目多围绕在市场周围，主要是沿郑汴路东建材和航海路老华中食品城及钢材市场开发，郑汴路沿线项目以升龙凤凰城为代表，航海路项目以正商系为代表，包括正商城、蓝海港湾、新蓝钻等。未来区域开发重点更向南偏移，集中在橄榄城和橡树玫瑰城之间，目前有阳光城、正商华钻等项目入市。从2012上半年数据可以看出，今年上半年前几个月基本没有新房入市，销售情况也是很平淡，而到4、5月份已有大面积的房源开始销售，实际销售成绩有所提高，但是总的销量还是偏低。

管城区在售项目不多，但是多为地理位置上佳的大开发商项目，比如正商集团的新蓝钻、蓝海港湾和即将入市的正商华钻等。项目属于优质楼盘，价位多在6000元～7000元之间。在前三个月，价格在6000元居下徘徊。4月份之后，随着政策的微调和市场形势的改变，价格也发生了较大的改变，总体价格已在6500元以上。

[中原区]高性价比吸引刚需

郑州楼市房价呈现东高西低的特点，作为传统的老城区，郑州中原区成为楼市中的房价洼地，其价格及区位发展潜力也吸引着越来越多的购房者。随着郑州向西发展大战略的实施和推进，中原区的新盘和大盘数量已经逐日增多，尤其是许多大体量的城市综合体项目的出现，正在改写老城区的旧风貌。

从销售数据可以看出，整体上从1月份到5月份，所有的实际销售面积都高于预售面积，这表明住宅市场的销售情况要比之前预期的好很多，甚至在有的月份没有新房源入市的情况下，销售额照样处于高位。

从整体上可以看出，中原区的住宅房价在整个郑州市都属低位。在3月份销售火爆的时候，价格只有4800元左右，而在5月份达到最高，接近6000元。这说明在上半年时中原区的开发商以价换量使用了多种促销手段，比如刚需楼盘中原新城就受到了购房者的热捧。