提要：时隔一年半，郑州“地王”卷土重来。7月11日上午，名为郑政新出[2012]9号地块挂牌出让，最终，郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌，成交单价为936万元/亩，楼面地价折合8300元/平方米。

核心提示

时隔一年半，郑州“地王”卷土重来。7月11日上午，名为郑政新出[2012]9号地块挂牌出让，最终，郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌，成交单价为936万元/亩，楼面地价折合8300元/平方米。仅仅两个小时后，郑州第二块地王诞生，名为郑政新出(2012)10号地块被东方鼎盛摘牌，价格为3.196亿元，单价折合1310万元/亩。一日之内，郑州连出两个“地王”，在土地炙手可热背后，又暗藏怎样的地产逻辑？下一步，对楼市走向又有怎样的影响？

一日之内，连出两个地王

“地王”的出现，来得稍显突然。

7月11日上午，伴随着郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌拿到郑政新出[2012]9号地块，今年以来郑州土地成交价格纪录被成功刷新。936万元/亩的成交单价，8300元/平方米的楼面地价，创下今年以来土地成交新高。

这也是本轮调控开始以后，郑州诞生的首个新地王。

但好戏才刚刚开始，仅仅两个小时后，经过40多轮的激烈争夺，郑政新出(2012)10号地块，被东方鼎盛摘牌，郑州今年以来第二个地王诞生，摘牌价格为3.196亿元。郑政新出(2012)10号地块每亩折合1310万元的单价，创造了今年以来郑州住宅土地出让单价新高，且105%的溢价率，创下了今年以来郑州住宅土地招拍挂溢价率的新高。

据了解，郑政新出[2012]9号地块坐落于郑州市九如路东、龙湖中环南路北，土地出让面积为37671.39平方米，规划建筑面积为64041.36平方米，土地出让年限70年，容积率大于1并且小于1.7，起始价在3.74亿元。引人注意的是，该地块的容积率很低：大于1并且小于1.7，“一看即知应是豪宅项目，估计是双拼别墅或是复式加洋房”。

取得该地块的郑州市轨道交通有限公司，是2008年2月22日经郑州市人民政府决定成立的国有独资公司。下属有专门负责置业开发的郑州市轨道交通置业有限公司。

而郑政新出(2012)10号地块，位于郑州市康宁路和康平路交叉口，面积16119平方米，起拍价为15160万元。

地王扎堆，业内感到意外

尽管对土地市场升温有所预期，但一日之内，连出两个“地王”，业内还是感到非常意外。

城市经营实战专家、深圳王牌城市研究策划有限公司董事长上官同君给记者算了笔账：郑政新出[2012]9号地块容积率最高是1.7，大约是56.5亩地，成交价是5.29亿元人民币，每平方米楼面地价是8300元。如加上按多层的建安成本、报建费用、管理成本、税收，成本每平方米约在11000元左右。本次郑东新区龙湖土地挂牌成交价格936万，按理说远比业内对于龙湖未来地价的预测要低得多。936万元/亩，看起来不高，但是超低的容积率让土地显得金贵。

河南财经政法大学的刘社教授表示，第一块地王高达8300元/平方米的楼面地价在郑州市场十分少见，她用“不可思议”来形容该价位，她说：“地王的重新出现说明了楼市正在逐步回暖的事实，开发商对于未来市场的预期也趋向乐观，不再悲观。”同时，刘社教授认为，郑州的房价今后还要涨，具体涨幅还要看政策、经济方面的形势。

河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京认为，地王上的项目只有均价达到11000元/平方米才能保证不亏本。当天共有七八家开发商竞拍，说明开发商方面的投资信心已经恢复，现金流正在回暖，消费者方面的需求也在增加，尤其是改善性需求的客户正在逐渐回归市场。

楼市调控 可能再度收紧

从全国来看，土地市场显然难称火热。北京中原市场研究部总监张大伟在接受媒体采访时表示，北京土地市场的高溢价率还是个别现象，而且大部分是一些非住宅类的小地块，市场对此过度解读可能会影响购房者恐慌性入市。“虽然房价已经止跌，但大涨的可能性依然很小，购房者还是应该保持理性。地王现象不具代表性，国内房价仍处于下降趋势。”

国土资源部也于7月12日表示，今年上半年，全国地产市场总体盘整下行，个别城市再现高价地未改变市场整体偏冷格局。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，全国新地王的诞生，从市场角度来看，无可厚非；从房地产调控的角度，却有碍观瞻。而据北京媒体报道，万柳区域个别二手房在“地王”诞生当晚就出现坐地涨价的现象，有的卖房人甚至当天提价20万元。显然，地王的出现，对于房价的合理回归已经产生了不好的影响。

“当前高溢价率的现象让人回想到2009年-2010年土地市场刚刚开始活跃时的场景。当时，土地市场成交仍然低迷，但是随后出现高溢价率成交的现象。从原因角度而言，当时土地市场高溢价率的现象一定程度上和‘低起拍价’有关系，通过‘低起拍价’让市场呈现出高溢价率现象。随后，土地市场交易逐渐活跃起来。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，如果当前土地市场正在酝酿2009年-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能使市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

温家宝总理7月7日再次强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。

国土资源部随即表示，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策。而近期河南房贷新政，未及出台便“胎死腹中”；珠海楼市“双限令”松绑措施，7月13日出台不到4个小时，就被紧急叫停。种种迹象表明，房地产市场的反弹将招致中央更为严厉的调控。

郑州楼市 进入龙湖时代

“9号地块‘地王’的出现，标志着郑州房地产市场开始进入郑东新区龙湖时代。”上官同君这样认为。

河南合富辉煌房地产顾问有限公司业务总监李广泽也持类似观点，“这块地出让的另一层重要意义在于，拉开了龙湖区建设的序幕。这块地位于龙湖区南部，而龙湖区是郑州市CBD的副中心，龙湖地块规划的是金融集聚区。”

上官同君预测，随着龙湖土地紧锣密鼓地进入市场，这个片区是郑州未来最高端的区域，地价节节攀高让业内拭目以待。