提要：近日，盛润置业副总经理吴建军告诉记者，国际化五星级酒店——香港新世界酒店即将落户郑州西区，成为人们关注的焦 点。如果让时间回放，不少人都会忆起近两年开发商与超高端酒店“联姻”已越来越频繁，早已不是什么“稀罕”事，在香港新世界酒店之前，华美达酒店、诺富特、索菲特等多家超高端酒店均已签约入驻郑州。

近日，盛润置业副总经理吴建军告诉记者，国际化五星级酒店——香港新世界酒店即将落户郑州西区，成为人们关注的焦 点。如果让时间回放，不少人都会忆起近两年开发商与超高端酒店“联姻”已越来越频繁，早已不是什么“稀罕”事，在香港新世界酒店之前，华美达酒店、诺富特、索菲特等多家超高端酒店均已签约入驻郑州。

据2012年1月中国旅游饭店业协会公布的最新五星级酒店名录显示，全国五星级酒店已达651家，各地待建、在建及刚建完的按照五星级标准设计的酒店项目约有500家。与酒店开业潮一起涌现的是房企进军酒店业的高涨热情，酒店与地产相结合的业态形式随之蹿红。是何原因让开发商热衷于与超高端酒店联姻呢？

“井喷”源于产业结构调整

据了解，在省会郑州新增的五星级酒店中，半数以上是世界知名高档品牌，而且经营模式几乎都一样：开发商持有酒店物业产权，引进国外酒店管理品牌负责日常经营，利润分成。究竟是什么吸引这么多的五星级酒店齐齐来到郑州？

盛润置业副总经理吴建军认为，这主要有两方面的原因。首先是郑州市产业结构的调整。郑州近年来致力于发展金融、物流、酒店等现代服务业，酒店业是招商引资的重点之一；其次是郑州作为交通和商旅的黄金城市，快速发展的会展业急需相应的高端酒店配套设施，资料显示，会展经济对保险、印刷、广告、酒店、餐饮等行业的拉动比值是1∶5至1∶10。

今年年初，郑州市政府出台了《关于进一步促进郑州市会展业发展的意见》，以打造中部会展之都和中国会展名城为目标，将会展业培育成为带动第三产业发展的新的经济增长点。郑州市会展办的统计数据显示，2011年，郑州会展业吸引参会客商260万人次。这意味着，一年之中，郑州会展业“搬”来了小半个郑州市区的人口。

高端酒店让地产借位成高档楼盘

开发商进军超高端酒店业的动机何在？是为了在调控下找个“避风港”，还是酒店业怀瑾握瑜、其独门制胜秘器值得膜拜？

竞合地产王东认为，开发商投资酒店，不但可以获得物业收益，还可以起到分摊、降低风险的作用，并且为后期项目招商运营定位提供了保障。另外，持有型物业形成的租金流可以平衡销售型物业的业绩波动，所以受到上市公司和准备上市公司的特别青睐。

而有些开发商涉足超高端酒店业更看重的是其背后的附加价值，地产借酒店成功上位为高档楼盘，而酒店以楼盘高端客户为中心辐射占据市场的开发模式如今已经全面开花。业内人士指出：“开发商往往把酒店作为楼盘营销的道具和利器之一，匹配高端酒店可有效提升楼盘品质形象并产生高溢价。”

绿地集团在郑州开发的千玺广场项目就与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团合作，提高了郑州现代化商业地产的顶级标准，也极大提升了绿地在郑州的品牌影响力。

高端酒店能迅速提升物业价值

在盛润置业副总经理吴建军看来，地产商建酒店可以从以下方面分析：一是为了大社区的配套。有一些楼盘的位置比较偏，但是又要满足一定的配套需求，建设高档次的酒店配套可以与业主需求的高端生活相对应。二是在城市中心的综合体项目，因为酒店回报周期比较长，收益会更可观，同时也是一种更有价值的开发模式。集酒店、办公、住宅、商铺、休闲等功能于一体的复合型地产项目的开发，不仅解决了地块的不利因素，而且大大提升了土地的综合开发价值。

星级酒店可以大大提高地块的价值这一观点，得到了不少人的认同。一位所在集团已经涉及地产和酒店业务的人士告诉记者，虽然酒店与地产的联动性不是很大，但酒店对于提升物业的价值是有很大帮助的。

“简单一点以城市中心的综合体来说，有些产品既有公寓又有酒店。如果有酒店做配套，地产商往往就会推介说，现在可以买公寓来投资，到时入住率会很高，投资回报也较高。这样一来就会抬高房地产项目的价格或者加快其销售。”一业内人士表示。

吴建军认为，不管是进行固定资产投资，还是同地产“联姻”进行酒店投资，其实都是一种增值行为。实际上，长线持有物业，不仅可以给开发商带来中长期收益，对大型项目的开发，还可以起到分摊、降低风险的作用。开发商投资酒店，从中期来说，可以获得经营收益；从长期来说，将来物业出让，可以获得物业增值收益。同时酒店服务业的介入，还可以提升开发商的物业管理水平。除此之外，持有酒店物业还可以让开发商在未来需要融资的时候更容易些。

政府、房企、酒店创富冲动

根据仲量联行发布的“2011年度北京房地产市场报告”显示，截至2011年11月，北京五星级酒店的入住率和平均房价随着需求的增长而稳步上升至66.9%和1141元/间，两者的增长率分别为5.3%和9.0%。在两个指标的影响下，每间可出租房间收入的增幅达到了17.8%。豪华酒店市场的房价增长更为明显。

此外，地方政府在促进开发商进军酒店业的热潮中“功不可没”，为了招商引资环境等政绩需求，地方政府要求开发商引进洋品牌高星级酒店。万达商业地产股份有限公司副总裁宁奇峰在公开场合曾经无奈地说过，地方政府很推崇“酒店+地产”的模式，并且要求开发商引进洋品牌的酒店，还要达到所谓的六星或者更高级别。

目前，国际酒店管理集团参与国内酒店管理的最普遍的模式是只收取管理费、不涉及酒店投资，因此经营风险较低，受利益驱使的国际酒店集团豪赌中国市场，其成功的光环进一步吸引了当地政府的关注。一些地方政府对于高星级酒店专用土地出让的条款中，甚至会加上必须请国际酒店管理公司进行管理的条件。政府、酒店、房企的三角关系，成为房企联姻高端酒店的催化剂。

某业内人士表示，目前市场上赚钱的都是经济型酒店，大部分高端酒店都不能盈利，但是由于项目在拿地之初政府就明确要求有星级酒店的配套，或者是在被招商引资进来时，政府给开发商更便宜的地，要求开发商引进超高端酒店，所以有时候是不得已而为之。