提要：近期楼市利好信息颇多，先是多个城市政策微调被监管层默许，继而是央行今年来的首次降息，并扩大利率活动范围。与此同时，央行向各个商业银行下发特急文件142号文，文件中提到“银行房贷利率最低7折”。

近期楼市利好信息颇多，先是多个城市政策微调被监管层默许，继而是央行今年来的首次降息，并扩大利率活动范围。与此同时，央行向各个商业银行下发特急文件142号文，文件中提到“银行房贷利率最低7折”。

在此之前，特别是五月份，各开发商已经普遍实行了“自救”——以价换量，这种做法也带来了楼市的相对繁荣。克而瑞研究中心提供的数据显示，2012年5月，郑州楼市成交量为67.14万㎡，相比4月份的52.45万㎡增长了14.69万㎡，楼市五月飘红。

业内预计，五月楼市的飘红以及楼市利好信息的释放，正逐渐改变购房者的心理预期，进入6月，改善性需求者和投资客很可能会接力刚需进入楼市，成为楼市中一股新的力量。

●“以价换量”催红五月

从一开始，人们就对楼市红五月给予了太多的厚望。不管是开发商走量清库存的关键时段，还是刚需出手的大好时机，都助推了楼市销量的增加，给五月更添了几分“红”。

这从全国一线房企的业绩中就可以看出端倪。今年5月，首先披露业绩的房企龙头——万科销售额重回百亿水平，达107.2亿元，环比大涨44%，领跑全行业；销售面积达102.5万平方米，环比涨26%。

保利实现签约面积91.65万平方米，同比增长48.46%；实现签约金额107.68亿元，同比增长45.4%，连续4个月实现同比双增。

具体到郑州市场，五月楼市同样飘红。克而瑞研究中心发布的数据显示，五月份郑州商品住宅成交均价为6471元/㎡，成交面积67.14万㎡。价格方面环比下降2.1%，同比上涨1.6%，但成交量比4月有较大幅度上升。

克而瑞分析指出，3月份以来，开发商采取“以价换量”的方式引导市场上旺盛的刚性需求并取得了较好的业绩，2012年刚需成为市场绝对主力的基调已经确定，受到销售产品和客户构成直接影响，全市销售均价在低位运行。

对于五月楼市的飘红，河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，原因来自四个方面：一是以价换量，促销力度加大；二是刚需释放，首套房的购买者、改善性的购买者集中释放需求；

三是部分城市对政策预调微调的结果，这些政策的出台激发了市场上潜在购房者，再加上开发商的“以价换量”等，使潜在的购房者集中购买；四是对楼市回暖的预期“发酵”，影响了购房者的心理，多地政策微调之后，购房者心理渐渐改变，认为楼市调控会慢慢宽松。

●27盘新开 6月鏖战更甚

自今年3月以来，在“以价换量”的原则指导下，各开发商纷纷通过打折、促销等方式降低房价，在很大程度上刺激了楼市销量的上涨。统计数据显示，2012年5月郑州在售的156个楼盘中，101家有折扣和优惠，占在售楼盘的64.74%。

比较明显的例子就是美景·芳邻，均价6100元/㎡、首付低至两万、送精装修，极大激发了购房者的购买欲望，1000余套房源开盘当日即清盘，成为郑州久违的“日光盘”。

楼市五月的飘红，也让开发商对6月有了更多期待，市场的激战程度或许更甚于5月。据某网站数据显示，截止到6月7日，郑州6月预计有27个项目开盘，其中有15个纯新盘项目、3个写字楼项目和2个商铺项目。而截至6月11日，6月郑州楼市已有4个项目开盘，本周末郑州楼市将会再有7个项目集中亮相。

旺市推盘是开发商抢占市场的一种策略，数据显示，郑州楼市5月共有30个项目开盘，与去年同期相比，增长57.89%；环比今年4月，增长52.63%。

而5月楼市的红火也让开发商对6月充满了期待。“2012年郑州楼市的成交高峰可分为两个阶段：第一个阶段便是传统的金三银四，第二个阶段便是红五月以及已经到来的六月。”一名业内人士表示，由此也可看出房企们对于6月的重视。

另一方面，随着全国30余个城市在政策上的“微调”举动，也影响了购房者的心态。郑州某网站6月的一项调查显示：郑州楼市近六成购房者把置业计划放在近期，也就是最近的半年至一年时间里。

不过对于开发商而言，开盘量的增多意味着供应量的上涨，加上尚有的楼市存量，面对尚未完全回暖的楼市，他们所面临的挑战还很多，6月楼市鏖战将更甚于5月。

●改善需求接力刚需入市？

克而瑞分析指出，3月份以来成交量明显回升提升了开发商对市场的预期进而加快推案节奏；另一方面，客户观望情绪进一步减弱并加快了置业速度；目前供应量虽然明显大于成交量，但是在旺盛刚性需求逐渐爆发下，去化压力将明显降低。

克而瑞数据显示，5月份商品住宅存量为403.42万平方米，近三个月平均去化周期为6.99个月，相比年初的1月份，已明显降低。

回望五月郑州楼市，或可用以价换量成常态热销楼盘大增来描述。不过，随着楼市成交回暖、地方楼市政策微调被默认，购房者关于房价是否会反弹的担心又起。

而近期楼市利好信息颇多，先是降准、接着降息，与此同时，面对30多个城市的微调政策“迟迟不肯出手”，这已经表明中央的楼市调控政策正在趋缓，在经济整体下滑的大背景下，稳增长成了当下的主要定调，近期有不少业内专家纷纷表示“是时候出手购房了。”

五月楼市的红火，以及利好政策释放，正逐步改变购房者对于楼市的预期。有业内人士预测，在前五个月当中，刚需购房者是楼市的绝对主力，但这种局面很可能会在接下来的6月得到改变，改善性购房者，乃至投资客都很可能会放弃观望，果断入市购置物业。

河南财经政法大学研究院常务副院长李晓峰认为，从开发商层面来看，降价打折已持续一段时间，从政策层面来看，中央态度逐步放缓，“稳定”已是调控主基调，楼市下行已无可能。此时，一旦银行在利率上作出让步，必将对购房者产生较大诱惑，利息下调则正在一步步击垮购房者长期以来筑起的观望堡垒。

此外，6月的房价则可能保持稳定甚至有略微上扬，虽然6月楼市供应量仍然很大，但由于改善需求和投资客的进入，中高端物业的去化率会加快，也会在一定层面上影响整体房价。

不过也有专家持反对意见，河南财经政法大学城市发展研究中心主任、教授刘社就认为，在货币政策微调的背景下，开发企业推盘力度继续保持在较高水平。面向首次置业的中低价位楼盘仍保持低价入市策略，也有少数中心区域的中高端楼盘加大优惠力度以促进销售，所以说，房价总体仍维持稳中有降的趋势。