提要：从藏身于住宅之中，没有纯粹的写字楼概念，到专业的写字楼办公阶段，郑州写字楼从无到有经历了三个不同的阶段，当如今站在中州大道的高架桥上看，CBD四周的写字楼鳞次栉比，从简单到奢华，郑州的写字楼市场开始走向迅速发展时期，来让我们一起回顾一下郑州写字楼的发展过程。

核心提示

从藏身于住宅之中，没有纯粹的写字楼概念，到专业的写字楼办公阶段，郑州写字楼从无到有经历了三个不同的阶段，当如今站在中州大道的高架桥上看，CBD四周的写字楼鳞次栉比，从简单到奢华，郑州的写字楼市场开始走向迅速发展时期，来让我们一起回顾一下郑州写字楼的发展过程。

[回顾] 办公楼宇 华丽转身

美盛置业董事长高重恒，对郑州写字楼颇有研究，他认为，郑州写字楼发展经历了三个不同的阶段：

第一阶段，专业写字楼现身。最初，郑州并没有真正意义上的写字楼，企业的办公楼最早是“藏身”于住宅之中的，一方面纯办公用的写字楼费用昂贵，另一方面当时的开发商对专业的写字楼几乎是没有概念，而主要选择既可办公又可居住的地产。直到1997至1998年间，未来大厦、裕达国贸等专业写字楼的出现标志着郑州进入专业写字楼办公阶段。它们的出现犹如深沉的夜空中划过一道耀眼的新星，吸引无数人的眼光，成为郑州市中心有名的地标。

第二阶段，CBD商务写字楼阶段。2005至2008年随着郑州CBD的发展，写字楼市场进入成熟发展期，写字楼在CBD区域如雨后春笋般蓬勃发展。郑州CBD商务外环则从内部结构、用途上，坚定地转身到纯写字楼，直至如今如绿地中心千玺广场等众多的写字楼奢侈品一一亮相。在CBD建成前，办公楼多是单个、独栋分布的，之后才开始成区、成片地建设，并且更加注重交通、人气、周边配套等。这样一来，企业的办公地址也从临街高层住宅开始向纯写字楼迁移，尤其是银行的分支机构、大企业的驻郑办事处、律师事务所等。

第三阶段，后CBD阶段。很多在CBD商务区写字楼工作的白领们经常抱怨的一个问题就是吃饭难、住宿难、停车难。这主要是商务区缺少生活服务设施，使得CBD写字楼的优势不太明显，从而进入后CBD阶段。于是，开发商开始从政治、经济、交通、生活等角度考虑写字楼的布局。目前，郑州的写字楼分为三大世界。第一世界是兼顾政务、商务的中央政经区，比如省政府金水路沿线地段。第二世界是发展成熟的CBD写字楼区，虽然存在一定的问题，但其影响力仍不容小觑。第三世界是交通枢纽地区，如正在开发修建的地铁沿线地段。未来几年，郑州周边的新开发区、工业园也将成为写字楼成长的新土地。

[分析] 供应加速 结构失衡

郑州同致行市场总监曹庆伟表示，目前，写字楼的供应量很大，但存在结构失衡的现象，市场上中端写字楼竞争白热化，而能够承载大型企业发展的优质写字楼却供不应求。据悉，就郑州写字楼市场而言，像千玺广场、美盛中心、绿地之窗之类的优质写字楼较少，所占市场比例仅百分之十左右。供需结构失衡的原因是多方面的，首先，很多开发商在写字楼投资建造之前没有经过长期细致地研究市场，对企业的需求和市场的发展方向缺少深入理解，对写字楼的开发行为具有较大的随意性和盲目性。例如，不少从开发住宅转入开发写字楼的开发商也许不清楚，写字楼的土建部分仅仅占了总开发量的三分之一，之后三分之二的工作都是设备配套和物业管理。所以，他们很少真正认识到写字楼开发的难度，没有静下心来研究市场。一味通过炒作进行销售，而没有在品质和后期服务上下工夫。

据调查显示，4月份郑州多个写字楼项目频繁行动，或开盘或入市。4月15日中科金座开盘、4月21日升龙广场开盘、4月中下旬楷林IFC内部认购，由此情形可以初步闻到市场上一点激烈竞争的味道。据郑州写字楼市场监测报告显示，至4月底绿地之窗写字楼剩余3层约6000㎡，整层销售难度较大，最近成交2亿商铺的客户主要为能源型老业主。据了解，此类客户目前同时在考虑转型。郑州绿地的负责人最近开始担忧高铁商圈写字楼市场的形势，表示看不清，可能考虑写字楼转酒店式公寓。由此，可以看到，高铁商圈的写字楼体量、价格及未来发展不仅仅是商圈内部的担忧，还可能会延伸到整个东区的写字楼市场，因此核心区域的价值及产品品质显得尤为重要。

总的来说，写字楼市场存量较大，越来越多的开发商开始瞄准商业投资写字楼市场。据悉，到今年8月将有十几家写字楼上市，预计今明两年新开发写字楼数量将达到500万平方米。因此，同质化严重的中高端写字楼的空置率仍可能继续攀升。

[预测] 专业细分 科技制胜

中原经济区发展战略为郑州写字楼带来无限商机，加上很多本土企业经过长年发展已进入一个升级状态，对能满足企业办公需求且能提升企业形象的高品质写字楼需求迫切。但目前写字楼市场鱼龙混杂，同质化竞争激烈。残酷的市场竞争同时也促进优质写字楼脱颖而出，得到市场认可。

美盛置业董事长高重恒在谈到写字楼未来的发展趋势时指出，面对这样一个充满竞争的写字楼市场，开发商要在战争中获胜，必须做到“五化”，分别是专业化、细分化、个性化、生态化、科技化。

专业化，写字楼向专业化发展的趋势愈演愈烈，区域客户对写字楼的专业性要求越来越突出。随着网络经济时代的来临，一些新兴产业如网络业、律师业、广告业、专门服务业等行业将成为写字楼的主要消费群之一，整体的消费力和潜在消费力有很大的发展空间，是写字楼未来的主要消费群体。

细分化，必须改变以往“同质化”现象，细分市场，找准空白点才能抢占先机，单纯以降价、免租期吸引租客可能会走进“死胡同”。开发商必须根据目标消费者的办公特征考虑写字楼的功能。不同行业对办公空间的要求侧重点不同，如IT类企业，会对写字楼的供电量、承重力要求较高；创意类企业则会对办公空间的层高有所要求；广告公司对独立空调要求很高，因为他们需要经常加班等。即使在同一公司，由于职能不同办公场所的选择也不尽相同。例如，企业的营销企划部门注重品位和形象，常选择市中心的甲级写字楼，而研发部门则多选择城郊。

个性化，企业的发展看重品牌，写字楼作为企业办公区时刻彰显企业的文化气质与内涵。外形、风格、材质是衡量写字楼品质的第一“印象”，“地标性”写字楼能为企业赢得无限的荣耀。现代简约风格、欧美风格、古典风格、艺术装饰风格、巴洛克风格等代表不同的文化内涵，选择符合自身品质形象的写字楼已成为企业的一项重要评价指标。

生态化，近年来市中心商圈过于密集和繁杂，很难为企业提供舒适的办公环境。因此，一批倡导立体花园空间的写字楼应运而生，并呈现出规模发展的势头。成都大鼎世纪广场，打造了一座高约100米的生态植壁墙，让植物附着于垂直的墙面，形成叹为观止的“绿墙”。此外，不少开发商还将花园植入办公空间，创造出舒适的办公环境，充分诠释张扬个性的工作理念。

科技化，要求加大科学技术在写字楼建造时的投入，以领先的科技服务用户。不少开发商开始从内部配置和服务入手，将高端配置、科技化的产品以及人性化的服务运用其中，增强产品的人性化关怀，为锁定的目标租户量身定制各种细节，保证投资者的高出租率和稳定的回报率。

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