郑州房价“稳健抗跌” 一线城市“量价齐跌”
中国指数研究院日前发布的《2012年1月中国房地产指数系统百城价格指数》显示，2012年1月，全国100个重点城市的住宅均价环比连续5个月下跌。同时，京沪穗深等全国一线城市住宅均价比去年同期下跌，这也是自2010年6月以来的首次同比下跌。
具体到郑州市，2012年1月住宅均价为6866元/平方米，环比与上月微涨0.26%，开年未见众开发商预期的飘红局面。数据明证，尽管成交量持续低迷，但郑州房价依旧“稳健抗跌”。业内人士分析，春节前后历来都是销售淡季，企业的推盘量、市场的成交规模基本都处在全年最低水平，因此销量参考价值并不大，市场能否迎来春暖花开，还需看三、四月份的市场表现。
郑州房价“稳健抗跌”
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌0.18%，其中39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。
与上月相比，1月价格环比下跌的城市数量与上月持平，其中15个城市跌幅在1%以上，比上月增加3个。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，2012年1月同比上涨1.71%，较上月缩小1.16个百分点。另外，按100个城市住宅价格的均价计算，全国住宅价格的均价应为5800元/平方米，比上月下跌0.43%。
总体来看，1月恰逢元旦和春节两个假期，开发企业推盘热情降低，百城住宅均价环比跌幅略有缩小，但多数城市的降价项目逐渐增多，全国房价仍延续了去年9月以来的价格调整之势。
数据显示，环比房价相对胶着的城市集中在中西部地区。因为，这些城市房价基数本来就较低，涨速相对较慢，所以降价空间没有东部城市、一线城市大。其中郑州市2012年1月住宅均价为6866元/平方米，环比较上月上涨0.26%。
记者查阅了近期郑州楼市的推盘促销情况发现，虽然在元宵节期间推出优惠折扣活动的楼盘有所增加，但大部分楼盘仍是象征意义上的“礼节性”优惠。这表明，尽管成交量低迷，但郑州房价依旧“稳健抗跌”。
一线城市量价齐跌
与二三线城市房价持续胶着相比，一线城市上月楼市则呈现出了“量价齐跌”的态势。
“百城价格指数”另一组调查数据显示，国内10个主要一线城市1月住宅均价为15565元/平方米，比上个月下跌0.15%。仅深圳略涨，其余城市均环比下跌，武汉、广州跌幅较大，分别下跌0.34%和0.3%。
与此同时，虽然大多数城市的房价比去年同期略微上涨，但以北京、上海、广州、深圳等为代表的10个主要一线城市，住宅均价却下跌了0.62%，是自2010年6月以来首次同比下跌。其中，同比下跌的城市数量达6个。
另有数据统计，包括北京、广州、深圳等一线城市，春节期间楼市异常冷清。其中，北京出现了3年以来第一次完全“休眠”，春节7天假期出现了“零成交”。
“十个大型城市住宅均价同比首次下跌，表明中央希望的大型城市房价理性回归正在逐步变为现实。”专家分析认为，由于1月存在春节因素，未来几个月十大城市房价同比是否还会下跌值得关注，预计一线城市中房价环比、同比下跌城市增多的趋势会保持下去，此种现象可能会持续到今年第二季度。
房企市场预期趋稳
房地产市场寒气不散，部分开发商2012年首月销售额状况持续低迷。记者了解到，在销售放缓、融资收紧等多种因素的影响下，包括多家行业巨头在内的房企纷纷换挡减速，下调2012年销售目标计划，部分开发商提出销售零增长。
这种销售局面似乎在开发商的预料之中，多家开发商均提出保守的增长目标要求。2月2日，中海地产主席孔庆平对媒体表示，中海今年将维持去年的目标，主要的销售指标、开工指标等都和去年一样。孔庆平解释称，主要是因为中海管理层判断，今年全球的经济将更加复杂，中国的宏观调控也要继续，不会放松，所以对房地产市场来讲挑战很大。
另一家行业巨头恒大地产亦提出销售目标零增长。1月16日，恒大地产在香港召开了2012年的销售目标发布会，公布其在2012年的销售目标为800亿元人民币。而实际上，恒大地产在2011年已经实现销售金额804亿元人民币。对此，恒大地产董事局主席许家印解释称，这是因为恒大的高速增长期已经结束了，现在进入了稳定增长期。
此外，万科提出的2012年目标是：“公司会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。”而万科在去年年初的提法是“依靠经营效率的提升实现收益和业绩的持续增长”。前后两种措辞存在的差异耐人寻味。
就郑州而言，建业、正商、鑫苑等龙头房企也纷纷或稳健、或保守地制定了全年销售目标预期，一改往年的高调与豪迈。
刚需力撑楼市春天
“1、2月份的销售数据受季节性因素的影响很大，主要因为春节前后历来都是销售淡季，企业的推盘量、市场的成交规模基本都处在全年最低水平，因此销量参考价值不大。”郑州某房企的负责人如是分析。他认为，目前开发商对于2012年的市场预期普遍并不乐观，大多数在观望三四月份的行情，如果成交继续低迷，或许会有下一轮价格下探。
多位业内人士表示，郑州市区内“藏匿”着为数巨大的刚性需求者，经过对节后市场一段时间观察，开发商也将逐步加快推盘节奏，不排除有的还会推出更多优惠，加上一部分刚性需求释放，3月或能迎来楼市成交的适度回升。
“今年的房地产市场将是恐慌性观望与刚性需求的博弈，”房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，房地产市场的走势很大程度将取决于未来相关政策的走向，虽然中央政府年初已经明确发出“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”的信号，但从另一方面而言，2012年政策严厉程度加深的可能性不大，市场环境相对温和，这意味着开发商面临的压力并不会比去年更大，“2011年都熬过去了，还会怕2012年吗？”换言之，房企能挺过最为寒冽的2011年，自然会在市场有望转暖的2012年存活，甚至会迎来一线生机和转机。
河南财经政法大学教授刘社则认为，整个上半年将会是楼市探底的一个阶段，对于首次置业、改善性置业的刚性需求消费者而言，上半年是比较好的入市时机。
观点与声音
经济学家：
今年房价将呈下行趋势
《2012预测中国经济白皮书》针对100名经济学家进行问卷调查显示：高达69.9%的受访者认为，2011年国内多个大中城市房价均出现不同程度下降，房价拐点已经到来。2012年，国内房价走势将继续呈现下行趋势。有近两成受访者认为，未来房价仍将企稳。仅有1%的受访者认为，房价仍将维持上行趋势。
报告指出：由于国家宏观调控继续保持严厉态势，地产商资金链将面临巨大挑战。在此情况下，通过竞相降价的方式争取资金回笼，补充日益吃紧的资金链条将可能大面积出现。
房价是事关社会、经济发展的重大问题。报告指出，商品房房价居高不下对经济发展及民生绝非好事，但房价大幅“跳水”也将对社会发展产生不可估量的负面影响。相较于其他产业，房地产业的生产链条较长、关联部门较多。房地产行业的变迁，将使其上下游几十个相关行业受到波及。因此，房价应当实现稳健而理性的回归。
在白皮书发布现场，中国科学院数学与系统科学研究院研究员陈锡康表示：“今年，在预测我国GDP增长速度时，除了要考量欧债危机、政策导向带来的影响，还应充分预计房地产市场的变化。预计在2012年中期，我们房地产调控政策将出现明显成效。我们预期上半年在一线城市房价将出现明显的下降，二三线城市也将出现不同程度降幅。”
在房价控制上不仅要压制房价的过快上涨，更应使房价实现合理回归。否则对经济发展态势及绝大多数中低收入者都将是不利的。
“2012年楼市下行将是大概率事件。在持币观望气氛较浓的前提下，购房者将以刚性需求为主。”陈锡康说。
中国社科院数量经济与技术经济研究所所长汪同三表示：“房价下跌是近两年房地产市场持续宏观调控的必然结果。实际上也反映了房地产市场深层次调整的开始。这也是符合广大公众利益的调控方向。作为我国经济结构调整的重要组成部分，房价调控可能仍将是贯穿今年乃至明年的大方向。”
北京大学中国经济研究中心教授宋国青表示：“房地产走势仍具有不确定性。如何在平衡房价的同时，解决基础设施建设、地方融资需求、经济发展资金紧缺的难题，仍有很大探讨空间。除此之外，一些居住观念，比如大户型消费观仍需改变。”
任志强：
最危险的是2013年
前华远集团董事长任志强日前表示，“我不觉得2012年房地产商就过不下去了，但是2012年如果不做调整，2013年一定出问题。最危险的是2013年。”他认为，中国房地产最少还有20多年的黄金时期，房价真正下降得到2030年。
任志强称：“通常衡量一个地区的房地产高增长还是低增长，或者持续增长的时候，一个是看经济增长速度，是不是保证4%以上的增长，这是一个必要条件。如果没有宏观经济增长的话，是不可能有房地产市场发展的。第二个是城市化率的问题，如果城市化率达到百分之六七十的时候，是一个下降或平缓发展的，我们还没到。第三个因素就是在城市家庭中的户均套数超过1：1.1，这时候房价才会降下来，这三个条件达到以后，我们大概算一算，到2030年以后。”
任志强进而认为：“对于房产企业来说，不存在破产的问题，因为房地产企业所持有的主要是土地资源，所以它可以任意转移，它可以通过兼并重组的办法去解决。我觉得除了房地产以外，别的企业都可能破产，但只有房地产企业不会。因为它可以说，我卖掉90%的股权我还活着。因为它主要持有的是土地和原料，这个完全不一样。我们更愿意说它是重组，只能说有洗牌和重组的过程。
