提要：货量较劲核心提示随着一轮轮的限购、限价潮，房地产市场进入了寒冷冬季。以往的金九银十变成了冷九寒十，持续增加的库存、深度承压的资金链，让房企生存压力倍增，年底将至，四季度成了房企决胜的关键时期，如何把手

货量较劲

核心提示

随着一轮轮的限购、限价潮，房地产市场进入了“寒冷冬季”。以往的“金九银十”变成了“冷九寒十”，持续增加的库存、深度承压的资金链，让房企生存压力倍增，年底将至，四季度成了房企决胜的关键时期，如何把手中的房子变成实实在在的资金，成了调控之季众多房企首要考虑的问题。

A “金九”“银十”相继爽约

2011年以来，房地产市场遭遇史上最严调控政策，限购、限贷、房产税甚至上调首套房贷利率，各项举措精准出击，遏制房地产市场投机乱象。随着调控的步步深入，市场观望情绪愈加浓烈。而在开发商的价格坚守下，“金九”、“银十”相继爽约，化为“冷九寒十”。对于当下的景象，对比往日楼市同期的辉煌，昔日凯歌高奏欢庆年终任务提前完成的盛景，已经转变为今日年关临近、市场惨淡、房源积压的“剩”景了。

郑州市房管局数据显示，9月份郑州市市区商品住宅销量为4737套（间），销售面积为48.86万平方米，相比8月份的5390套（间）和50.78万平方米，销量和成交面积分别下降12%和3.78%，环比降幅相差不大，然而，相比去年9月的8923套和80.33万平方米，销量和成交面积同比降幅分别则达47%和39%，尤其是成交套数，几乎遭腰斩。

而“银十”销售成绩同样不容乐观，“我刚刚看到一份10月份的市场数据，显示截止到10月26日，郑州市一共卖出商品房3900多套，与去年同期的7835套相比，下滑程度不可谓不明显。”一位开发商负责人告诉记者，如果“金九银十”都维持在四五千套的月成交数量的话，证明郑州楼市拐点已经到来。

翻开历史记录，2011年以来，在限购、限贷、加息、提准等系列调控政策打压下，“小阳春”、“红五月”、“金九银十”等传统销售旺季均以平淡收场。对此，竞合地产董事长王东表示，成交量的大幅下滑主要源于开发商并未如市场所愿有实质性的降价促销活动。

B 年底“放手一搏” 四季度新盘扎堆入市

“金九银十”在房企的期盼中到来，又在房企的唏嘘中离开。无论你愿不愿意，冲刺年度销售任务的时候还是如期而至。前三季度业绩锁定，而众多开发商本想大展拳脚的金九银十颓势尽现，房企若再错过年底“最后一搏”的机会，那么年度销售目标很可能竹篮打水了。

据郑州搜房网数据监控中心统计，郑州2011年四季度共有47家楼盘(含商业、写字楼)推新，其中住宅42个，商铺2个，写字楼3个，而纯新盘则占28个，包括3个写字楼和2个商铺。而在今年的1-6月，郑州楼市共开盘54个，三季度开盘项目49个，郑州第四季度开盘量占全年的31%。

为何有如此多的楼盘在年底之际纷纷入市呢？

对此，王东分析称，持续的政策调控下，郑州同国内许多二三线城市一样，房地产市场冷淡，成交量一路下滑。随着重要销售节点“金九银十”的泡汤，致使部分开发商的销售压力及资金链异常紧张，同时年底开发商将面临工程款、材料款、工人工资等大量债务支出，而现在银行信贷收紧、首套房利率提高成交愈加低迷，无论是从银行贷款还是通过销售回笼资金都面临巨大的压力；而同时不明朗的市场趋势使得不少开发商年初制定的任务目标难以完成，年底将至，加大推盘，力求最后一搏。

值得注意的是，在即将入市的项目当中，新盘的数量占据了绝对主导。王东认为，“在房地产市场行情较好的2009年与2010年，房企拿地热情高涨，郑州土地市场实现了大量的住宅用地成交，这部分土地经过一到两年的开发周期，已经到了集中入市阶段”。

C 库存高企 房企“压力山大”

持续增加的库存、愈发紧绷的资金链很可能成为压垮房地产开发商的“最后一根稻草”，生存的压力让房企的年底总攻提前到来。

统计数据显示，前三季度，郑州市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增加了三成多。

截至9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，几乎为近三年郑州市商品房库存量的最高值，同比增长46.26%，其中商品住房累计可售面积为382.49万平方米，同比增长48.67%。如果按照今年前9个月的销售面积均值计算，那么目前的库存商品房可售11个月，商品住房可售9个月。如此大的库存量在开发商手里头攥着，并不是一件好事。如果第四季度的市场因为宏观调控而再度萎缩，房企生存发展将面临重大考验。

对此，王东认为，受开发周期影响，今年的商品房入市增幅较大，而受调控政策影响，销售量反而同比下降了四成，造成了大量商品房的积压。在调控政策持续深入的情况下，不断萎缩的成交量、持续增加的库存以及不断紧绷的资金链这“三座大山”正加大房企的降价压力，预计年底之前房企降价促销回笼资金或成主流。

D 四季度成房企生存关键期

面对市场压力，如何在年关来临之前把握最后的机遇，显然是开发商必须要做的调整。

据统计，郑州市第三季度商品房销售共计17566套，同比下降43.5%。郑州市第三季度商品房的供需比高达1.55∶1。上有无休止的调控政策折磨，中有库存高企、销售低迷两面夹击，下有资金惨遭釜底抽薪，对于房企而言，即将到来的第四季度或成其关键的冲量期。

事实上，10月下旬以来各楼盘推出的优惠幅度之大就显示了开发商“走量”的诚意。据悉，郑州九龙城目前均价6100元/平方米，比之前的6500元/平方米的价格下降了400元/平方米，同时近期推出了48万买三房，并限时赠送8800元家电基金的巨幅优惠；而位于德亿路上的非常国际二期，现在购房即可享受90平方米以下1万抵3万，90平方米以上1万抵5万的优惠。

“目前开发贷款基本停办，买房人个贷审批严格，再加上近期首套房贷利率调高，开发商已经没有多少资金可用，随着年关的到来，再不降价，只能坐以待毙。”某开发商坦言，目前形势下，谁跑量快，谁就能占据先机。

竞合地产董事长王东表示，统计数据显示，第四季度居民购房意愿仍旧低迷，目前银根紧缩，开发商资金链深度承压，只有通过实质性的降价促销回笼资金，才能解年底之前各种到期债务的燃眉之急。“第四季度已成房企的关键冲量期”。

业界观点：

郑州房价年底前将深度博弈

近期一线城市风起云涌的降价潮加剧了人们对房价下调的预期，对于郑州楼市而言，是否会迎来大规模的降价潮呢？

竞合地产董事长王东认为，在限购、限贷等政策的持续作用下，市场成交持续低迷，“以价换量”或成开发商顶不住销售压力而作出的无奈之举，但是目前这种现象在郑州尚不普遍。郑州市场温和的特点及庞大的刚需人群成为开发商“硬扛”的重要支撑，不过随着调控的持续深入及信贷政策的逐步趋紧，预计资金链深度承压的开发商会进一步有一些适度的降价举措，但预计年底郑州不会出现大规模的降价潮，毕竟启动降价的话，开发商不但要承受可能出现的深度观望，还要面对老业主的“维权潮”，上海出现的老业主围攻售楼部维权的砸楼事件便是活生生的证明。因此降还是不降，如何把握降价的额度，都是房企必须考虑的因素。如何既能照顾到老业主的情绪又要为完成年终销售目标适当地调整价位冲击年关，成为各大房企不得不面对的问题。