提要：也有些房产商以冬天到了，春天还会远吗？来自我安慰。我必须残忍地说：冬天还没有到！现在只是深秋的开始而已。《理财周刊》：楼市冬天还在后头就在房价松动的同时，愈来愈多的银行提高首购者利率，也使愈来愈多的人

也有些房产商以“冬天到了，春天还会远吗？”来自我安慰。我必须“残忍”地说：冬天还没有到！现在只是深秋的开始而已。

《理财周刊》：楼市冬天还在后头

就在房价松动的同时，愈来愈多的银行提高首购者利率，也使愈来愈多的人开始怀疑，政策之目的是否在逼使开发商走入绝境？因为众所周知，目前市场上唯一存活的最大族群，就是支付能力相对薄弱的首次购房人！

提高首购利率暗合政策要求？

据统计，目前已有14个城市开始上调首套房贷利率，包括：北京、广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等，最高上调50%，即房贷利率达10.575%，等于加息2次，有些地方甚至连首付都提高到四成，让消费者不知该如何下手购房。这对处境艰难的开发商来说，无异落井下石，雪上加霜。

什么原因促使银行在此敏感时刻，违背中央在调控之初“保障首购”的承诺？

首先是中央不断提高存款准备金、收紧流动性的不得已，其次则是规避房价下跌的债权风险，同时也足以显示在银行管理层眼里，房贷不再是优质放贷品种，于是为了自己之创收，简单的以顺水推舟方式，提高购房者进入门槛。故而可以这么说，银行调高首购利率是出于私心，与中央的调控措施是分开的，属于各商业银行的自主行为，不能视之为政策组合拳。值得疑虑的是，中央此次未再采取类似干预佛山“限购松绑”的积极作为，是否说明银行此举暗合政策要求？这才是令人不寒而栗之处。

刚需放大利率上调效应

利率上调究竟会对市场产生什么效应？人言言殊，我的看法是，在不同阶段有所差异，买气旺盛的荣景时影响有限，因市场以投机、投资者为多，而出售时获利往往是以倍计，谁在乎这3%~5%的上浮。但在买气低迷时，影响便被无限放大，因市场以锱铢必较的刚需购买为主，要么降低购买总价、贷款额度、面积，要么开发商被迫配合其支付能力，更大幅度降价。因此，是购买者结构决定了利率上调是否产生明显作用，在目前贷款利率已位于历史高点的情况下，尤其如此。

现在新的问题与困境，可能是开发商更愿意降价，消费者却更加观望，也催生、强化了眼下日趋严重，由开发商降价潮所引发的消费者退房潮。

退房已成肥皂闹剧

始终担当涨价排头兵的杭州，9月初世茂首府“裸降3500元/平方米”，中海紫藤苑迅速跟进，自此退房肥皂剧便一再上演。截至目前为止，至少超过25起。南京官方数据才显示10月新增退房53套，紧接着太仓、上海也相继“沦陷”，且降幅往往超过20%，上海房管局甚至被迫重申：开发商降价超过20%需重新备案。回想今年3月22日发改委发出“一房一价”的通知，要求各地在5月1日起执行，制定房价封顶上限以防范开发商趁机哄抬，孰料现在竟成了降价下限。政策与命运弄人，怎能不兴“今夕何夕”之叹？

一手房兵败如山倒，二手房呢？我看情况也好不到哪里去。中原地产所发布的统计数据显示，10月上半月，住宅市场议价空间开始加大，最高可达10%，但买方保持观望，市场僵局并未打开，截至10月17日，上海挂牌房源为171705套，按目前消化速度，需要12.7个月。足可显示楼市处境困顿、举步维艰！

楼市距离春天尚需时日

即使市场已处在如此恶劣的状态下，仍有人调弄玄虚、接近“脑残”地说：降价是假摔、假跌，乃至砸打售楼处都是开发商雇用“佣兵”所为，目的在逼迫中央让步、松绑调控措施……云云。我想包括房产商在内，恐怕真有人认为：杀头生意有人敢，赔钱买卖没人做，房价在地价高企的情况下，是降不下来的，就算要降，幅度也很有限。乍听似有理，其实那是有预设前提的，便是在保“命”的前提下要保“本”，否则“命”都没有了，要“本”何用？留得青山在，才不怕没柴烧啊！

也有些房产商以“冬天到了，春天还会远吗？”来自我安慰。我必须“残忍”地说：冬天还没有到！现在只是深秋的开始而已。赶快去找御寒的棉袄吧，否则严冬一旦来袭，你将受冻于荒郊野外。棉袄是什么？就是你降价售房的回款。

在楼市转向的现阶段买房，有必要学会“抠门”，能省钱的地方都要省。整个购房环节中，讨价还价、税费、佣金支付以及房贷选择等等多个环节，其实都只需稍加注意，便可做到节省费用，减少购房开支。 《理财周刊》：熊市买房将“抠门”进行到底

各种优惠政策渐行渐远，在现阶段购房如何才能降低购房成本？

就在此前不久，部分商业银行纷纷提高首套房贷利率，在基准利率基础上上浮5%~10%不等，这意味着购房成本又将再次提高。对于刚需而言，如何通过有效的方式降低购房成本，已成为必然选择。

买房需精打细算

是时候改变一下买房的习惯了，现在买房更学会要精打细算，从各个方面节约购房开支。

此前，因为有房价上涨行情托底，购房者一般显得比较大方，不太计较是否多花了冤枉钱，尤其是在房价快速上涨时期，更是不计成本。比如为了抢得房源，心甘情愿为卖家承担税费成本不说，就连卖家的涨价要求，也满口答应。

但现在的市场行情已经出现巨大变化。成交状况仍然没有好转，低迷状况依然持续。根据中国指数研究院公布的市场监测数据显示，最近一周监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅最大，达到76.43%。其次是扬州，同比跌幅达73.02%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，达65.03%，其次广州、成都和上海同比下降幅度亦皆超过50%。

成交量的低迷状态已经维持了相当长的时间，而另一方面，房价的上涨势头也已经得到遏制。根据德佑地产公布的最新监测数据显示，上周上海新建商品房成交均价为18904元/平方米，环比下跌8.6%。不可否认的是，这样的均价水平也是近段时间的新低。北京房价涨幅同样得到了遏制，国家统计局公布的数据显示，9月份北京市新建住宅价格环比涨幅为零，这已经是连续4个月北京市新建住宅价格停止上涨，与此同时，9月份北京市二手住宅价格环比下降0.4%。此外，广州近期新房成交均价也出现回落迹象。中国指数研究院公布的监测数据显示，广州新房均价在“十一”之后连跌三周，从12303元/平的高位下跌至11617元/平方米。

从目前的形势来看，国家对楼市调控的决心非常大，未来对楼市的调控力度不会放松，在这样的政策环境下，房价上涨的动力几乎消失殆尽，下行趋势已然形成。

在房价下跌预期很强的前提下，购房者有必要学会斤斤计较，在各个环节减少开支。同时，在物价水平回落迹象还不是很明显的前提下，更没有必要因为买房而大手大脚。

 

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 五个方面降低开支

由此看来，现阶段买房，有必要学会“抠门”，能省则省。

在房产买卖过程中，主要包括议价、申请房贷、缴纳税费、支付佣金等诸多环节会涉及到费用问题，因此，我们主要从这些方面着手，重点分析如何降低购房开支。

开诚布公“侃”房价

买新房可以讨价还价，买二手房更应该还价了。

此前，房地产市场处于卖方市场，开发商在定价方面掌握绝对主动权，购房者除了被动接受而别无他法。但目前市场已经转向，因为积压以及回笼资金压力，开发商已经悄悄主动放下身段，接受购房者的还价要求。所以现阶段，即使是买新房，购房者可以大胆提出自己的要求。

买二手房则更应该还价了。有业内人士告诉记者，其实很多卖家当初买进房产的时候，价格并不高，因此目前房价较之最高点已经有所回落，但是并未跌到买入价，因此在其报价基础上予以适当幅度的还价，其实并无不可。

总之，在目前市场行情中，不管是跟开发商，还是跟二手房卖家，都可以放心大胆地提出自己的要求。还价幅度有多大？最近有极个别开发商降价20%进行促销，购房者也可参照这个幅度进行尝试。

中介佣金也可打折

购房者也可以主动要求中介公司对佣金打折。

在旺季，有些强势卖家往往只给中介公司提供一个“到手价”，其他所有费用包括税费、中介佣金等一概不管，而由于各中介公司之间对于房源的竞争异常激烈，因此往往会有一些中介公司主动降低挂牌价，实际上损失的是自己的佣金。由此也可以看出，面对激烈的市场竞争局面，佣金收取标准可以降低。

同理，在市场低迷的情况下，处于强势一方的购房者也可以向中介公司提出佣金打折的要求。现在二手房市场上仍然很难做到独家代理，如果发现一套房源出现在不同的中介公司，提出这样的要求更容易得到满足，甚至可以“货比三家”，选择与佣金收得最少的那家公司进行合作。

佣金打折幅度能有多大？这没有统一的标准，如果中介公司能够收到卖家的佣金，而为了促成买家积极下单，说不定全部免收。具体打折幅度要根据实际情况来定，但有一点需要提醒的是，购房者必须主动提出打折要求。

房贷选择有讲究

近日，各商业银行纷纷提高首套房利率，这意味着房贷支出又会增加。

上海“我爱我家”权证部经理渠福琴表示，此前各商业银行还对优质客户给予相应的优惠利率，而现在这种做法已经几乎绝迹，对于首套房而言，贷款利率在基准利率的基础上，上浮5%~10%。如此看来，在申请优惠利率无望的前提下，如何选择则是贷款环节降低开支的有效方式。

首先要做到的就是优先选择公积金贷款，并用足贷款额度。目前首套房住房公积金贷款利率为4.90%，虽然较之以前提高了不少，但相对目前能够申请得到的7.76%利率水平来说，区别很大。其次，购房者可以选择与上浮倍数较小的银行合作。比如工行维持基准利率或者不低于基准利率；建行目前执行的是基准利率的1.05倍；光大上浮5%~10%；广发银行上浮10%。

税费方面要留意

普通住宅与非普通住宅在税费缴纳方面的差异很大，因此也需要留意。

就契税而言，一般情况下，首次购买90平方米以下的普通住宅，契税为1%，即使日后换房，在营业税、个税等方面与非普通住宅相比也有区别。因此需要提醒购房者的是，如果购置同时看中几套房源，则尽量优先选择普通住宅，不仅仅在购房时会产生明显的税费交纳差异，而且更会影响到以后房产出售环节的税费差异。比如就房产营业税而言，对于出售满五年唯一一套普通住宅的情形，可免征房产营业税；而如果是非普通住宅，即便是满五年，也需要按照差额征收。

费用避免“打闷包”

购房者还要当心的是，应该分清各种费用承担主体，尽量避免遭遇“打闷包”情况。

很多卖家仍然会按照原来的想法，把税费成本附加在房价中，让购房者承担。通常的做法是卖家会跟房产中介约定“到手价”，房产中介再根据相应的税费标准确定挂牌价，对于这样的二手房源，购房者可以理直气壮地跟中介公司讨价还价，直至挤干其中税费水分为止。