提要：据国家统计局公布的最新数据显示，北京市新建住宅价格连续4个月环比涨幅为零，同时9月份北京市二手住宅价格环比下降0.4%。北京高房价的势头受到初步遏制。记者了解到，一些房地产开发商面对阵阵寒意，在物业水

据国家统计局公布的最新数据显示，北京市新建住宅价格连续4个月环比涨幅为零，同时9月份北京市二手住宅价格环比下降0.4%。北京高房价的势头受到初步遏制。记者了解到，一些房地产开发商面对阵阵“寒意”，在物业水平、社区文化等方面展开了激烈竞争，期望从提升楼盘“软品质”方面增强销售力度。

近日，著名生机食疗专家欧阳英受开发商邀请来到位于延庆县的奥伦达部落社区做了一场有关生机食疗讲座，并与现场观众互动，共同制作养生食品。活动吸引了300多名社区居民、选房看房者等热情参与。

据了解，除了不定期举办各种讲座，奥伦达部落还组建了话剧团、合唱团、花友社、摄影会等兴趣社团来促进社区业主之间的相互交流。该社区开发商认为，在楼市调控力度不断加强的市场环境下，只有加强提炼住宅内在品质，才能吸引消费者的目光，而住宅的内在品质也将成为各个房地产开发商未来竞争的焦点。

中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长孙克放认为，市场的低迷，会加剧房地产行业的优胜劣汰，促进开发商进一步提升住宅品质。他说，除了质量这个“硬品质”外，开发商必须更加注重服务、文化等“软品质”，“软品质”将成为楼盘的重要卖点，也是开发商之间的竞争点，开发商所做的事不仅仅是盖房子和卖房子，更应该是为老百姓创造一种生活方式，这样的房地产开发企业今后才会在竞争中胜出。

北京房地产业协会副秘书长陈志认为，在当前的市场环境下，企业应内外兼修关注居住需求。他说，住宅新品质主义时代已经到来，对于房企而言应该不断提升“内力”，尤其是技术上、观念上的提升，这是根据市场和消费者的需求提出来的，开发商应主动调整、适应。

不久前，在一些媒体发起的新品质主义高峰论坛上，万科、中建、金地、金隅等开发商均表示，市场低迷的时候，房源库存比较多，消费者有更大的选择空间，因此他们已将进一步提升楼盘品质纳入到未来发展的规划中，以此来推动市场发展。

房地产信托还值不值得投资

自国家开始实施地产调控政策以来，房地产信托一直走在风口浪尖上。自2009年开始爆发增长的房地产信托业务的一部分进入兑付期，银监会对此类业务的监管也层层加码。早在今年5月份，银监会就下发了《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》，8月，银监会又下发了《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》，要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况。10月18日，银监会更是直接叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月，原因即在于这四家公司在房地产信托业务上表现激进。

鉴于监管压力，信托公司多在重新审视此前这项“最赚钱”的业务。据统计，5月至9月的房地产信托发行数据显示，无论发行规模还是占比，下行趋势或已经形成。9月份，42家信托公司共发行150只信托产品，其中134只可统计到规模，总规模为280.18亿元，环比减少15%。从2011年前9个月的发行数据可看出，信托产品发行进入了下行区间，主要原因是受制于净资本管理办法和房地产信托调控。

多数人认为，房地产信托业务的风险在于房价下跌，其实不尽然。价格下跌风险可以在抵押率的设置上和担保措施上得到控制，房地产信托最大的危机在于流动性风险，而遗憾的是，目前信托公司的风控措施并没有很好的控制这一点。

比如，不少信托公司帮开发商“做杠杆”，信托资金主要用于增加项目资本金，然后撬动银行房地产开发贷款进入。现在银行开发贷收紧，“算盘”落空，开发进度立即受到影响，信托资金自然难以按期兑付。

再如，受限购政策和市场观望气氛影响，房地产成交量下降，销售进度不理想，现金流回归不畅，也会导致房地产信托项目不能如期兑付。

目前信托公司对房地产信托的监控多采用“大信托”模式，信托公司控制房地产项目公司全部股权，保管财务印章，监控每笔资金的使用。但殊不知，“大信托”模式只不过防范了开发商挪用资金的风险，而不能确保现金流的按时回归。另一方面，信托项目虽有抵押，但多以股权形式，即使抵押物充分，债权是交叉的，很多抵押物也是重叠的，同一土地或项目往往被用做其他类型融资的抵押，如银行贷款等，而银行对此具有第一索赔权。

投资人需要明白的一点是，收益虽然是风险的补偿，但却不能对风险覆盖。因此安全与流动性也是投资需要考虑的重要因素。据统计，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元。从房地产信托一般一至两年的期限来看，2012年中期至2013年第二季度将是房地产信托业务集中到期兑付时期，因此红基金研究员许晓蕊认为，此时此刻投资房地产信托业务，流动性将大大堪忧。