2012：避风三四线
在这个一二线城市遭遇严冬的时刻，三四线市场成了一个量价齐升的“世外桃源”。但是，受经济环境、消费观念、人文因素等各方面的制约，到一定的市场临界点之后，县市级房地产市场的未来必定会陷入缓慢增长或停滞增长的市场增长周期。
背景：
逾收逾紧的房地产调控政策
2011年6月20日，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年来第六次上调准备金率，本次上调后，大型金融机构存款准备金率将达21.5%，再创历史新高。
半个月后的7月7日，央行又将金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，这是今年以来央行第3次加息，也是去年加息周期后的第5次加息。
加息首日，商业房贷和公积金贷款利差再创新高；人民币汇率不涨反跌；各期限资金价格大幅跳水。
紧缩型的货币政策到底是在抑制通胀？还是在抑制房价？
答案不言自明！就在央行宣布加息后的次日，住建部便做出迅速反应，将五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.7%上调至4.9%，五年期以下（含五年）上调0.25个百分点，由4.2%上调至4.45%。
一边是房贷压力不断增加，另一边，年内多次上调的存款准备金率，又让商业银行的钱袋子一再缩水，再加上存量房贷客户数量较大，已有不少银行开始控制房贷增量，并将第一套住房的贷款首付比例由原来的三成提高至四成，部分首次购房者则可能因新增加的一成首付款，而出现观望心态。
与此同时，全国多地市又相继出台商品房限价措施。
限制投资、投机性购房、加快保障性住房建设，本来已经成为房地产调控的长期性政策指向，再加上接踵而至的加息、限贷等临时性政策，我们不难看出，政府推出的一系列限购、限贷、限价政策和增加保障性住房的供应，都是为下一步更深层次的房地产调控争取时间。
城门失火，殃及池鱼，这种全面调控的做法，将不可避免地伤及市场正常的刚性需求。
一切似乎都在预示着房地产的冬天也许真的来临了。
现实：
量升价挺的一二线楼市
据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套。而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了14.8，即使是在不新开盘的前提下，按照上半年的销货量，目前北京市场的现有房源可供销售近15个月。
其他一线城市也不容乐观，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。同期，广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。
在二三线城市，如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可售面积303.5万平方米，同比增长27.01%。
在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是部分一二线城市交易量处于萎缩状态，不合理购房需求受到了抑制，库存量也在持续上涨，不过，价格变动尚不明显。
从市场各方的期待和判断来看，衡量本轮房地产调控的最重要的尺度之一就是房价是否下降。目前来看今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制。
从全国来看，今年下半年的供应量都十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将集中在今年三四季度推出，这些因素将汇聚在今年四季度和明年一季度形成供应顶峰，届时市场压力将十分巨大。
不过，从今年上半年市场来看，推迟开盘和收缩投资成了许多开发企业应对高积压的方式。今年上半年北京市取得预售证项目在近年来处于低位。而从上海等地供应曲线图来看，其上半年供应上涨其实十分缓慢。
在很多经济领域，企业根本经不起半年的产品积压，但是在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，全国房价未见松动。尤其是就区域市场来看，随着库存的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至是供过于求，房价下降动力应十分充足，可事实却恰恰相反，当前全国多地房价仍坚若磐石。
这主要是因为开发企业仍然普遍看好后市，长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求并没有完全消化。整体上开发商的资金链还能够正常运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。
如果未来房价继续坚挺或走高，不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台。
国务院7月12日要求房价上涨过快的二三线城市进一步实施限购等政策。虽然“二三线城市”的界定至今仍然模糊，但可以肯定未限购城市的房价泡沫已经引起中央监管层的高度担忧。
由于投资渠道匮乏，以及通胀预期的存在，一直有人把购房当作一种财产保值增值的有效手段。一线城市和部分二线城市限购后，炒房资金必定会挤入二三线甚至四线不限购城市，从而助推当地房价上涨。
资金如水，逐利而行。
从去年下半年以来，一二线城市的相继限购引发了大量资金外溢，也成就了部分二三线城市的地产狂欢。此次，国务院常务会议对二三线城市实施限购政策的要求，将为这种狂欢画上句号。
从上市房企的半年报上可以看出，上半年，开发商的日子并没有想象的难过。其中，二三线城市对销售额的贡献不容小觑。数据显示，万科继续以656.5亿元的销售额领跑全国，这一数据甚至超过了其2009年全年销售额。此外，中海外、恒大、保利、绿地、万达、碧桂园等企业都成绩不俗。
而这些企业之所以在调控之下依然突飞猛进的一个重要因素就是全国布局，不少项目位于二三线甚至四线城市。恒大地产就是典型，日前，恒大集团董事局主席许家印表示，恒大地产上半年所售项目中，只有一个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局直接促使恒大业绩卓著。
