提要：2014年1-2月，受楼市政策阶段性收紧、各地因春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量依然出现“普跌”。

2014年1-2月，受楼市政策阶段性收紧、各地因春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量依然出现“普跌”。但随着3月份郑州天气逐渐转暖，楼市跑量暗战也开始悄悄上演。三八节、3·15消费者权益日、大河春季住交会都成了房企重点促销的时间节点，郑州198个在售项目中就有107个楼盘打折优惠。对此，有专家分析，今年春季楼市，市场对跑量的关注度会大大高于房价的关注。

3月第一周，郑州楼市促销活动频频，效果不错

由于春节效应，郑州楼市2月份出现了成交量萎缩的局面，而随着天气转暖，进入3月份，郑州各楼盘的推盘节奏明显加快，促销活动也明显增多。

3月份前两周，郑州住宅市场促销活动在各大在售项目中频频上演，三八节作为3月份中重要节日，成为了各大房地产

项目争打的主题牌，各种形式的讲座、论坛等营销活动应接不暇。正商玉兰谷项目以女性为重点诉求群体进行了节日重磅策划推广活动;汇金玫瑰城举行了我和玫瑰有个约会促销活动;龙湖锦艺城举行了玫瑰花开的三八节主题活动;美盛中心则为女士举办了美容养生讲座……活动举办，促销也在进行，以正商为例，正商书香推出每周均有一套特价房，高层交5000抵2个点房款，洋房交10000抵2个点优惠。正商花语里则针对团购客户，推出购买两房优惠两万，购买三房优惠3万的购房实惠，吸引了大批来访客户。

3月第一周，郑州项目销售情况也相对看好。3月8日，伍號院举行认筹活动，据销售人员讲，该项目当天排卡约18组，认筹情况比较乐观。同日，晶华城也举行认筹活动，认筹情况同样不错，当天认筹约105组。新面世的项目君利悦城·雅居悦和老项目清华大溪地在三月前一周也相继举办了效果不错的认筹活动。非常旺角望湖花园举行开盘活动。推出的102套房源当天就销售99套，基本售罄。而目前在郑州在售楼盘多达22个的正商地产也取得了3月开门红，3月前一周，正商华钻、正商书香华府、正商花语里客户来访量和成交量明显增多，其中位于南三环和中州大道交会处的正商华钻客户来访量增加50%以上，成交量较2月份相比提升20%左右。

记者了解到，三、四月份是传统的旺销季，郑州各大在售项目都制定了详尽的营销计划。三八节、3·15消费者权益日、大河春季住交会等都成了各大房企重点促销的时间段。所谓一年之计在于春，不少开发商都看好春节后的阳春三月，认为三月是布局全年销售任务的最好时机。从各项目推出的各种促销活动来看，开发商为了更好地吸引购房者的关注，加大了打折优惠楼盘的推广力度。

郑州打折楼盘超半数，跑量成潮流

三月也许只是拉开楼盘跑量的前奏，记者了解得知，截至3月3日，郑州八大行政区以及荥阳、上街、新郑、航空港、新密等周边地区，在售楼盘多达198个，其中打折优惠楼盘就有107个，占在售楼盘的54%，环比2月份涨幅达16%;待售楼盘共90个，其中优惠楼盘19个，占待售楼盘的21%。也就是说，一半以上的在售项目都采取了打折优惠措施，而待售楼盘虽然打折优惠不多，但也不能排除入市后推出打折优惠的举措。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于开发企业来讲，此时加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。当前，由于一、二线城市楼市调控政策阶段性收紧，土地市场价格整体上有所回落，开始回归理性。当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。这样，开发企业推盘节奏及拿地需求会总体上促使3月集中放量，助推今年楼市“小阳春”的形成。

业内专家认为，从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，3月推盘量增加，一定程度上会使市场成交量在经历2月低谷期后有一个比较明显的反弹，继续延续去年下半年以来市场持续放量的成交行情。

从供求关系来看，在大中城市，市场基本面仍然为供不应求，比如北上广深等一线城市、郑州、南京、合肥、南昌等二线城市市场基本面并没有改变。我们看到在大中城市，品牌开发企业春节之后积极推盘跑量，以实现业绩的快速回升。

专家分析：春季楼市，跑量或成为主流

同策咨询研究部总监张宏伟认为，第十二届全国人大二次会议上，李克强总理做政府工作报告，要求针对不同城市情况分类调控增加中小套型商品房和共有产权住房供应抑制投机投资性需求促进房地产市场持续健康发展。这预示着2014年房地产调控政策将更加灵活，强调房地产市场自主调节功能。

政策“阶段性”从严执行加上“钱荒”二次发力，导致开发商把精力集中放在跑量上。“两会”期间确定今年广义货币M2预期增长13%左右，意味着上半年流动性会适度从紧，这或许并不利于整个市场销售局面的展开。但是，品牌开发企业的大范围营销动作将驱动楼市再度走向火热。

从开发商定价角度来讲，虽然官方的表态会使整个市场重拾信心，但是，短期内银行信贷紧缩仍然会影响楼市的成交节奏，因此，楼市短期内价格上涨幅度不可能像去年下半年那样火热，受到市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为春季市场主流和趋势。

张宏伟还认为，总的来看，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，房价在3月市场难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年春季市场开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2014年2-3月这个年初开始阶段，春季楼市仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。