提要：2013年已经过去，2014年已经到来。新年伊始，盘点和展望似乎是必不可少的话题。就2013年而言，郑州商业地产市场呈现了怎样的特点?发生了怎样的变化?对此，中国最大商业地产全程服务商RET睿意德郑州公司的观点很明确，就一个字：新。

2013年已经过去，2014年已经到来。新年伊始，盘点和展望似乎是必不可少的话题。就2013年而言，郑州商业地产市场呈现了怎样的特点?发生了怎样的变化?对此，中国最大商业地产全程服务商RET睿意德郑州公司的观点很明确，就一个字：新。新城多点开花，新商圈和新商业正在崛起，同时，写字楼市场也取得了有史以来的最好业绩，这一切，似乎都在昭示着，未来郑州的商业地产市场将呈现一个全新的局面。

三大因素驱动新城开发

随着中原经济区规划的批复实施，郑州中原核心城市的地位不断提升，城市规划也在发生着翻天覆地的变化，城市新区不断兴起，南部航空港区、西部郑上新区、二七新区、中原新区等，这些“遍地开花”的新区，让人眼花缭乱。哪些新区值得我们关注呢?或者新区的开发对地产业的发展有什么影响呢?

RET睿意德将郑州现有的新城、新区建设的驱动因素大致归结为三类：行政、交通、产业。

新城开发的第一种模式——政务主导。这是之前十年大部分城市发展的首选战略，但在产业及配套缺失的背景下，此种模式广受诟病。但不可否认的是，这种模式对二、三、四线城市框架的拉大，确实起到了无可替代的作用。在新一届政府要求停建楼堂馆所的背景下，此种模式的运作空间急剧收缩，但依旧存在较大的地产开发价值。

第二种是以交通驱动的新城。地铁、轻轨、快速路催生的新区，如新郑龙湖片区、二七新区、郑上新区、中原新区等，但并非没有其他产业支撑，只是在这些新城发展的初期，产业聚集效应不太明显，主要依靠郑州市区外溢的居住人口，形成若干超大型居住组团。这些组团的发展会带来三大地产投资价值：1.干道沿线楼市价值急速上升;2.地铁、轻轨出口附近土地及物业价值急速提升;3.居住区成熟以后，以社区型、邻里型购物中心主导的商业地产的价值逐渐释放。

第三种是以产业驱动的新城，最具代表性的就是航空港区，走的是产业先行、产城融合的新路子。港区经历了以富士康为代表的加工业，到综合保税区，再到临空高科技产业聚集区、高端物流区的蜕变。415平方公里的面积，开发商不仅服务于区域内的新兴居住需求、商业需求，对于产业发展所需的商务地产、设计地产、工业地产、仓储地产也将更多地涉及，这将有助于形成产业与城市功能融合的完整链条。政府和开发商也应更多地考虑如何促进新区的长久发展，而产业和人口正是城市长久发展的基础。

新商圈不断兴起

商业市场有“新”变化

回顾2013年，郑州商业市场最关键的字，就是“新”字，新商圈、新项目、新业态、新品牌、新生活。在这些新的变化当中，RET睿意德看到了郑州商业市场遵循科学规律的发展，也有了一些启示。

第一是定位层面，商业地产项目的准确定位决定着项目的成败。定位指导着项目的发展和后期的调整，在现在同质化越来越严重的情况下，商业项目更需具备竞争力，并且围绕主题不断增加吸引点。

第二是业态设置层面，次主力店逐渐成为购物中心新宠。

第三是品牌设置层面，目前郑州品牌丰富度在不断提升，无论是快时尚品牌、休闲餐饮品牌还是一线品牌，这一年都在不断进入郑州，并且随着品牌丰富度的提升，郑州品牌消费场所也已经出现了不同的分级。

第四是运营层面，更多的商业项目加强了对主题和营销活动的创新，并通过微信、微博等社交媒体加强对客户的传播和保持客户黏性，助推项目持续形成热点。而微信、微博、手机APP等营销方式，以其低成本高回报、传播范围广和速度快的特点，也成了众多项目营销的重要方式。

从项目整体定位、业态规划再到运营层面的逐步梳理，让我们更明晰了商业项目发展的要点，那就是要定位准确，在准确的定位原则下，不断地吸收先进经验，进行适合客户需求的调整，通过不断与时俱进的优化升级和调整创新，来充分满足市场和顾客的需求。

写字楼市场

取得最好成绩

截至2013年11月份，郑州写字楼成交量已达121万平方米，这是郑州写字楼市场有史以来最好的表现。

写字楼市场的成交也表现出较为明显的特征，一是由于部分企业在激烈的竞争环境下不得以采用以价换量来促进项目成交;二是名企名盘效应带动成交;三是写字楼成交集中度较高，TOP10项目9个为东区项目，成交总量占全市总成交量50%。

除了市场的表现，实际上产品发展水平对写字楼市场的影响也越来越重要。

第一，写字楼的竞争逐渐演化为名企与名盘之间的直接竞争，最重要的是产品本身硬件的竞争，目前郑州市场硬件配置标准普遍得到了量化;同时，高品质写字楼更注重提升客户的使用体验，在客户能感受到的细节上发力。目前郑州个别项目候梯时间小于32秒，已经优于国内甲级写字楼40秒的候梯时间的标准;同样的，个别项目大堂面积可达1500㎡甚至更大，基本达到了一般写字楼标准层的面积。

第二，产品创新不断显现，产品打造水平渐有提升，如一些项目引入了空中花园、空中泳池、行政电梯、总裁大堂等，而这些不仅提升了客户体验，更能直接提升项目的价格溢价。

第三，郑州现有写字楼存在的最大问题就是配套不足，以下两个问题表现尤为明显：1.车位配套不足;2.餐饮配套不足。相比现有产品，目前在售写字楼的配套水平是有所提升的，如面积车位比的提升，部分高品质写字楼可达85㎡∶1;更多的写字楼都也配备有商务餐饮及员工餐厅等。随着配套的逐渐改善，项目竞争力也会逐渐提升。

第四，打造功能复合的写字楼产品，这也将是未来写字楼发展的一个重要趋势。这样的做法在丰富和提升产品功能和项目活力的同时，更能满足高管层商务之遐的会客接待和文化休闲等需求。

第五，写字楼产品的打造要注重提升产品附加值，LEED认证是一个新的标签，它也将成为衡量高品质写字楼的一个新标准，而这种新的产品附加值，对项目品质的提升也具有较明显的作用。

纵观写字楼市场的发展，可以看到2013年写字楼市场的趋好，同时看到郑州市场写字楼产品的不断进步，在硬件配置、客户体验、产品创新、功能配套、产品附加值等方面都有突破，也让人们更加期待专业的地产开发商和地产服务商精诚合作，共同推进郑州写字楼市场健康快速发展。