提要：地铁一响，黄金万两。“每一寸铁轨下面都是财富。”对于地铁，经济学家这样描述。但实际上，开发商对地铁商机的判断，一点儿不比经济学家差。

地铁一响，黄金万两。“每一寸铁轨下面都是财富。”对于地铁，经济学家这样描述。但实际上，开发商对地铁商机的判断，一点儿不比经济学家差。

地铁带来的，不仅是快捷、省时间，也为郑州房地产带来了一个新的春天。地铁如何变革楼市?地铁楼盘如何增值?开发商和购房者的心理预期是什么?来看业内权威的解读。

地铁物业需构建立体交通

三益中国院长 高栋

商业与地铁如何才能做到“无缝对接”，如何让人流转化为有效客流?三益中国院长高栋认为，首先是商业业态选择，冲动性、快速性消费的业种业态规划在靠近地铁出入口的位置，类似美食广场、果汁饮料、各地美食，方便了消费者的同时，也提升了项目地下一层的人气。

其次是地铁的接驳空间设计，商业对地铁的接驳过渡空间应适当做放大处理，增强商业的可视性和对外吸引力，作为人流缓冲的节点，避免给消费者压抑的空间感受，提高对过往人流的吸引力和购买欲望。

时至今日，国内也建成了一些“地铁上盖物业”，很多著名的商业中心都是与地铁直接连通的。例如，北京的国贸商城、东方新天地、新光天地等;上海的国金中心、百盛购物中心、港汇广场等。

交通对地铁物业至关重要。作为国内唯一具备从设计、商管到资本的商业地产综合服务商，三益中国操刀设计的上海的虹口凯德龙之梦就是一个成功将交通(2条轨道交通线路、公共交通、出租车)与商业完美融合的轨道交通综合体。

虹口凯德龙之梦是凯德置地龙之梦系列在上海的第三个作品，由三益中国历经8年设计完成，2011年12月开门迎客。其购物中心设在综合体的裙房部分，地下二层，地上六层，建筑面积为9.6万平方米。

该项目在设计之初，三益中国就将多维立体交通的理念充分融入到项目中，通过高品质的立体换乘中心，使得消费者在此可以实现轨道交通、出租车、公交车的无缝换乘。轨道交通8号线直达购物中心地下二层，轻轨3号线直通购物中心四层，商场的第三层与著名的虹口足球场相连通，一层更是“ 植入”大型公交枢纽站，出租车站台则位于地下二层，与地下车库的设计结合。

中心城区地铁物业将增值20%

银基集团营销中心总经理 孙晓东

地铁的开通必然加强购房者对沿线物业升值预期，一是离中心城区较远的郊区物业，二是城市中心物业。

从住宅物业角度来看，地铁以其通达性对区域交通有着明显改善，尤其是距离主城区较远的区域，其改善作用更加明显，加快物业升值。从购房者来看，地铁的方便出行、快速等特性，极大吸引购房者的关注，对置业倾向产生较大影响;商业物业方面，地铁的影响更加直接，其带来巨大的人流量，对沿线商业有着明显的推动作用，促进物业升值。

地铁骨架网的成形，将城市的区位优势向四周扩散，最直接的效应就是带动了地铁沿线周边的房价上涨以及周边区域的经济繁荣。同时对于都市来说土地资源最为紧缺，地铁网络的形成为城市建设发展提供了巨大的土地开发潜能，这也给城市的未来发展提供了绝佳的机会。

目前，市场上出现不少地铁上盖物业，进一步加强出行的便捷性。不出地铁口，直接享受办公，购物等多重便捷，地铁、物业一站式服务趋势明显加强，尤其是写字楼、购物中心等商业物业，最大可能利用地铁优势。

地铁开通，物业增值是必然。但物业增值最快时期却往往在“地铁开通后”节点，开发商和购房者心理预期增值最大。主要是开通后，能直观感受到地铁带来的实质效益，高效、快速、便捷更加直观，市场对地铁物业升值更易于接受。

我前两年在沈阳操盘的时候，当地也刚开通地铁，当地有机构做了一个调查，地铁开通后，近郊地铁楼盘的价值提升了10%-15%，城市核心区的楼盘则增长了20%。沈阳和郑州十分相似，这种情形很可能在郑州上演。

地铁将催生多个区域型商圈

RET睿意德郑州公司

策略顾问部主管

石俊东

房屋的市场价格取决于其区位、楼盘品质。一般来说距市中心的距离越远，价格就相对越低。然而，地铁时代来临，“以地段论价格”不再是唯一定律。

目前郑州市区地铁沿线二手房市场趋于平稳，价格波动较小，主要原因是地铁的开通对于市中心本就具有交通优势的楼盘影响不大。而对于距市中心较远的地铁沿线区域来说，由于地铁较公交来说有一个很大的优势——时间可控性，越来越多的上班族开始选择这种出行方式，近郊地铁物业将再度升温。

地铁一号线对郑州商圈的影响将十分明显。一是外扩，未来高新区、龙子湖都将形成新的区域商圈，因为地铁将大大提升这类区域的常住人口数量，从而催生满足区域生活配套需求的商业体和商圈，郑州将形成多个此种生活服务型的区域商圈。

二是集中，核心商圈和特色商圈因为其人口或客户属性及产业积淀，将更强化其商圈的特色，也就是说此类特定消费仍将集中在特色商圈内。比如说二七商圈，涵盖了专业市场、百货和购物中心等多种业态，汇集了从小商品批发到中高端零售等不同档次的商品，面对的是全市各种消费水平的客户，其辐射全市及中原的核心商圈地位会因为地铁而更加稳固。

而CBD商圈，依托于CBD众多的商务人群以及CBD北区高端住宅的高端客户，未来商业发展空间仍然较大，而品牌和品类也还有提升的空间。其目前已经出现了众多豪车的展厅，未来也将出现一些满足高端客户的奢侈品销售。以上两个例子都是说明商圈地位和特色主要是由其属性决定的。