提要：明天，郑州地铁一号线将正式开通运营，一幅郑州地铁商业的“清明上河图”正徐徐展开。围绕中原地区的地铁商业，数以千亿元计的各路资本早已展开布局。

明天，郑州地铁一号线将正式开通运营，一幅郑州地铁商业的“清明上河图”正徐徐展开。围绕中原地区的地铁商业，数以千亿元计的各路资本早已展开布局。

近到南京、上海，香港、东京，远到伦敦、纽约，全世界著名的大都市，几乎都有各自独特的地铁文化和地铁商业。未来，郑州地铁能否激活郑州新老商圈?能否催热地铁上盖物业模式?商业与地铁之间如何才能做到无缝对接?

一号线串联七大商圈

地铁将通，商业资本早已谋篇布局。在即将到来的地铁时代，它们的回报则更加不可限量。记者从郑州轨道交通方面获悉，仅郑州地铁一号线的日客运量就将达到40万~70万人次。

郑州市目前已在地铁一号线的郑州东站、燕庄站、人民路站、二七广场站和医学院站5个站点规划了首批地铁站内商业网点，向乘客提供中西特色餐饮、生活消费品、便民服务、潮流新品、自动售货机以及报刊书亭等自助服务。且30%以上都是首次进入郑州市场的知名品牌。届时，这些最大面积300平方米、最小面积仅10平方米的“地下铁”商业，将把中原商业正式拉入地铁时代。

在地铁一号线的沿途，途经紫荆山、人民路、二七广场、碧沙岗和河南省工人文化宫、秦岭路等重要站点。

在这些站点上，遍布着高铁站商圈、郑东CBD商圈、二七商圈、紫荆山商圈、火车站商圈、曼哈顿商圈、碧沙岗商圈、桐柏路商圈、秦岭路商圈等九大郑州市的重要商圈，沿线的百货商场和城市综合体达到数十个。

一条地铁，几乎串起了郑州所有的重要商圈，在这些商圈，既有二七商圈、紫荆山商圈、碧沙岗商圈等传统的商业中心，它们早已深耕郑州商业多年;也有如曼哈顿商圈、桐柏路商圈、秦岭路商圈等这样的新兴商圈。

沿着这条线，商业资本暗战连连。二七商圈内，华润万象城、丹尼斯大卫城、正弘凯宾城等商业巨鳄早已伺机而动，规模初具;桐柏路商圈内，30万平方米锦艺城·购物中心，随着王府井百货郑州第一店、成龙国际影院等主力店的营业，人气越来越旺，未来，盛润·锦绣城亦规划有大体量商业，商圈吸纳能力将进一步扩容。

一位大型商业银行河南省分行负责商业地产项目审批的人士告诉记者，据他估算，目前郑州围绕地铁规划已经落地或者已经审批的商业项目的投资至少达到五百亿，而算上正在布局的，更是高达上千亿。

“地铁网络是现代商业布局的重要脉络，以香港为例，香港的主要购物中心基本都是1979年地铁通车后落成开业的。香港沿着地铁网络分布有30多个购物中心，占香港购物中心总数的五分之三。”河南省商业行业协会副会长何宏剑说。

他认为，郑州地铁开通之后，仅一号线就可以将目前现有的几大主力商圈串起，各个商圈辐射的范围会倍增，伴随着未来6条线路的建成通车，整个中原地区商界的游戏规则都可能发生改变。

老商圈升级 新商圈崛起

业内专家认为，地铁对郑州商业的影响表现在三个方面：在原有商业中心上，二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈升级换代;地铁也会催生或完善多个商圈及新的次级商圈;另外，地铁开通后依托地铁的地下商业地产发展将迎来春天。

老商圈升级脚步加速，仅二七商圈一带，就汇聚了数百亿资本。

目前，投资40亿元的华润万象城1期规模初显;同样投资数十亿级别的丹尼斯大卫城早已开始启动招商;投资10多亿元的德化新街、德化大厦等项目正在建设;占地23亩的正弘凯宾城项目已基本完工;投资10亿元的金博大扩建项目也在开展;百年德化二期，投资18亿元，占地25亩，商业面积9万平方米;还有附近的百盛、汇龙城等项目……

“二七商圈的这一轮复兴，其实是紧扣即将到来的郑州地铁时代的旋律。”丹尼斯集团企划部负责人认为，如果说上一轮二七商圈的“衰落”抛不开交通拥堵、商业自身物业老化等因素，那么即将开通的地铁恰恰破解了这种瓶颈，这正是二七商圈重新吸引如此大规模投资的主要原因。

新兴商圈同样加速崛起。比如在秦岭路站点附近的西元国际广场，则更是依托地铁而布局的商业项目。这个号称“郑州首个地铁商业综合体”的项目，总投资超过6亿元，距离万达广场和锦艺广场等其他商业项目不到10分钟路程。这个商场面积6万多平方米的地下一层的购物中心与地铁一号线相连，主打“地铁牌”。

国内城市综合体及商业地产领域里著名的大型综合服务商三益中国的院长高栋认为，地铁的建设，将直接改变人们的消费方式，增大消费者消费的活动半径，传统商圈的优势将进一步稀释，而新的区域型商业中心却会迎来新的发展契机，尤其是地铁上盖的一站式购物中心。

“以上海为案例，从上海轨交商业过去20年的发展历程可以看出，交通可达性的改善，将为传统商圈带来更多的人流，传统商圈在继续保持优势的同时，轨道交通也将给站点周边商业带来新的契机。”

在高栋看来，地铁的建设，将改变目前城市中心区拥挤的现状，有效引导居民逐渐向城市外围区域迁移，在促进城市多中心快速形成的同时，也能创造对于商业地产的新需求，区域型商业中心将渐渐形成雏形。

业内：地铁+物业可参考“港铁模式”

地铁对商业的影响十分明显。2006年，南京地铁刚刚开通时，新街口商铺的租金才每月200元/平方米;2009年，达到了1800元/平方米;现在，3000元/平方米都只能算是起步价。

即便是非核心商圈，地铁开通前后的商业租金涨幅也是惊人。在南京，地铁开通后地铁站周边商业租金上涨68%;广州地铁开通后，地铁站周边商业租金上涨70%;深圳地铁开通后，地铁站周边商业租金上涨72%。

据了解，万达广场、大商新玛特等商圈，目前商铺月租金在200元~300元/平方米，二七商圈核心区商铺可达1200～2100元/平方米。这与南京新街口的租金至少差了一倍。

一般而言，地铁对于郑州商业布局的改变分为两个阶段：在第一阶段，地铁改变了人群结构。快速便捷的交通方式促进城市不同地区人流的移动，为地铁途经区域导入新的人流，如购物、旅游。在第二阶段，人流的改变促使地区商业的升级以满足不同人群的需求、不同种类的商业向地铁站集聚、地铁沿线地价提升。

那么，地铁时代来临，能否催热地铁上盖物业模式?商业与地铁之间如何才能做到无缝对接?

RET睿意德郑州公司策略顾问部主管石俊东认为，首先是商业定位问题，上主题化和体验型的商业特别是购物中心将是摆脱同质化竞争的重要手段。“其次是商业规划问题，香港和北上广深很多先进案例已经提示我们，一定要注重地铁人流的导入问题。务必做到从地铁出站，使得客户能够便利地直接进入商业项目内部，避免上到地面后再进入项目。”

高栋则指出，对国内地铁商业而言，最大的问题是，地铁的开发和商业的开发是两个不同的甲方，双方之间在商业理念、资源能力、商业经验上均存在较大差异，往往地铁开发是政府行为，而商业开发是开发商行为，两者的初衷、利益诉求并不完全相同。

“我觉得郑州可以参考国内成熟的地铁商业开发模式，即‘港铁模式’。所谓‘港铁模式’将地铁沿线土地的物业开发经营权与轨道建设的开发权赋予同一个项目公司运作。在满足站点综合交通功能的前提下，将站点上盖及周边物业实施一体化的综合开发，即采用‘轨道交通+物业’同时规划建设、同时开发，共同分享轨道交通收益。”

高栋告诉记者，香港模式的核心是“地铁+物业”，就是把轨道交通项目与沿线土地开发项目在规划、设计、投融资、建设、经营等五个环节统筹考虑，有机结合，同步运作，实现规划更优、投资更省、客流更多、换乘更便、土地利用价值更高的积极效果。

他认为，从短期来讲，“地铁+物业”模式解决了地铁建设和运营资金筹措，同时促使地铁及沿线土地规划设计结合更合理，经营开发更有效;从长期来讲，促使地铁运营及沿线土地开发的经济效益和社会效益最大化，将地铁巨大的外部正效应内部化，达到“地”与“铁”之间互动的良性循环，实现地铁项目的盈亏平衡。