《郑州市房地产抵押管理办法》出台 预售房屋可抵押
给家里未成年孩子买的房子，怎么办理房产抵押？同一栋房子可以拆开来抵押吗？明年起，将有法可依。
昨天，郑州市政府网站上挂出了《郑州市房地产抵押管理办法》，办法将于2014年1月1日起施行。
新政出台
新房地产抵押管理办法
明年1月1日起施行
昨天，郑州市政府网站上挂出了《郑州市房地产抵押管理办法》（以下简称办法），该办法将于2014年1月1日起施行。
新办法施行起，1998年12月4日市政府公布的《郑州市房地产抵押管理办法》同时废止。
郑州市住房保障和房地产管理局房地产抵押管理办公室相关负责人表示，这次出台的办法是根据新的《物权法》、《房屋登记办法》和建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》制定。
“这次出台的新办法，可以说是废旧立新，是根据相关法律法规出台的新法规。”他说，不过办法中的好多规定，其实在实际工作中一直是这样操作的，办法只是将很多规定明确规范一下。
提醒
抵押登记需要的资料
办法规定：房地产抵押登记按照下列程序办理：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于房屋登记簿；（五）颁发、换发或者收回房屋他项权利证书。
房屋他项权利证书，包括房屋他项权证、预购商品房抵押权预告登记证明和房屋在建工程抵押登记证明。
以取得房屋所有权证的房屋设立抵押权的，申请登记时应当提交下列材料：（一）房屋所有权证；（二）抵押合同；（三）主债权合同；（四）确认抵押物价值的书面证明；（五）法律、法规、规章规定的其他材料。
他提醒预购商品房的购房人，在取得房屋所有权证、房屋在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，抵押当事人应当申请将预购商品房抵押权预告登记、房屋在建工程抵押登记转为房地产抵押权登记。
“房地产行政主管部门将自受理申请之日起10个工作日内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的书面决定。办理房屋在建工程抵押权登记的，应当实地查看。”
变化
已预售的房屋以后可抵押
在老的抵押管理办法中，不得抵押的房产中提到：已经预售的房屋不得抵押。
对此，抵押办的负责人表示，已预售的房屋也就是我们通常说的期房，之前有开发商将已经预售的房屋按照在建工程进行抵押，“其实已经预售的房屋，产权已经不属于开发商。”
不过，随着郑州市房地产信息网络的建立，通过郑州市房管局房产信息登记系统可以明确知道每一套房子的坐落、抵押等信息，开发商已经不能再违规操作，所以新政对这一条没有提到。
“但是不影响购房者将购买的期房进行抵押，像购房者贷款买房，其实就是将房屋的一部分产权抵押给了银行。”他说。
未成年人的房产由监护人代为申请，可抵押
在房地产调控政策施行之前，不少市民选择给自己的孩子购买房产，不管是作为投资还是将来的婚房也好，但是在进行房产抵押时，往往碰到难题。
因为未成年人只能算是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，不能单独从事房产抵押活动。不过新政规定，只要符合条件，监护人可代理申请：
以无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房地产抵押的，由其监护人代为申请登记，并提交合法有效的监护关系证明和经过公证的保障被监护人利益的书面保证。
“其实我们近几年一直是这样操作的，这次将这条写进办法里，也是为了保护未成年人及其监护人的利益。这也是物权法的一个体现。”
抵押期限受土地使用年限限制
众所周知，我国现行的土地使用年限，是普通住宅70年产权，新办法中就提到抵押期限受土地使用年限限制。
办法提到：以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用期限减去已经使用年限后的剩余期限。
“很简单，你的房子所在的土地使用年限是40年，那么办理房产抵押的或是债券担保的年限就不能超过40年。”抵押办负责人表示。
解读
余额抵押不是重复抵押
办法提到：
抵押房地产所担保的债权，不得超出该房地产的价值。房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
“这不同于大家印象里的重复抵押，我们称之为余额抵押，比如你的房子经评估价格200万元，你将其中150万元抵押出去，担保债权，剩余50万元一样可以再次抵押给别人，但是抵押额度不能超过50万元。”抵押办负责人表示。
他说，重复抵押是指将同一房产，抵押给不同的主体，比如有的人将同一房产抵押给不同的银行获得不当收益。
抵押金额可由双方商定
房产抵押，往往是救急使用，在房产进行抵押时，怎么确定房产抵押金额呢？
办法规定，设定房地产抵押时，抵押房地产的价值由抵押当事人协商确定，也可以委托房地产价格评估机构评估确定。
如果同一房地产设定两个以上抵押的，抵押人应当将抵押情况告知全体抵押权人。以出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。
“如果你租赁的房子，被房东抵押了出去，是不会影响你的租赁的，双方需要事先沟通，特别是你前期签署的有租赁合同的话，可以按照合同执行。”
