提要：“未来20年是小城镇时代!”几年前《中国城市发展报告》的一句预言，暗合了这几年来中国城市发展轨迹。在经历了过去十多年城市向四周扩张之后，郑州对接中部经济圈的发展策略是“城市向南”。

“未来20年是小城镇时代!”几年前《中国城市发展报告》的一句预言，暗合了这几年来中国城市发展轨迹。在经历了过去十多年城市向四周扩张之后，郑州对接中部经济圈的发展策略是“城市向南”。在郑州向南20公里，那个之前看来接近一片荒地的415平方公里土地上，决策者们已豪迈地喊出要在未来十年再造一座新郑州。造城，于是，城市运营商应运而生，他们扮演了推进航空港区发展的重要角色。“前些年，我们苦于找不到块‘好地’，‘好地’的标准决不仅仅是位置及其他，它更需要的是项目得以充分发展的空间和环境;而现在，定位为未来国际都市的航空港区喷薄而出，很显然，给我们的商业资本有了一块很好的栖息地。”豫发置业招商中心总经理王建勋说道。

从港区发展到新城 人口红利刺激商业不断升温

有报告指出，到2020年，港区将成为一个集科技、低碳、智慧、活力于一体的现代化新城，面积达415平方公里，人口150万人。150万人的城镇规模，需要怎样的开发规模，地产商们心里最清楚，“这背后，则是郑州航空港区商业地产投资的不断升温。”对于人口规模带来的商业地产发展，豫发置业招商中心总经理王建勋是这样理解的，产业的聚集带来了人口红利，大量的人口导入，为商业的发展带来人气;其次，交通建设的全面提速，使港区成为北上广深之外最大的“航空之城”，轻轨的即将开通带来了城市格局的重构，为商业地产的布局带来契机。

“港区不是一个只用来居住的‘卧城’。居民在当地就业，在当地生活，这该是一个‘反磁力场’，现在修建的港区，应不同于‘卫星城’的概念”。豫发置业王建勋指出，港区在功能上或许不能完全取代郑州中心城区，比如港区不可能拥有一座郑州会展中心这样大型的公众设施，但是，港区该是一个能够容纳更多就业，可以让人在其中安居乐业的地方。建设一个更大规模的港区，其用意就是要创造更多的就业机会、更完善的配套设施以及更便利的生活环境，形成一个相对独立的城市，而不是郑州中心城区的一个附件。港区的发展战略并不是一个郑州城市中心的铺开，而是一个相对独立的城镇建设;不是一个城市中心人口的向外置换扩散过程，而是一个集聚人力物力财力的过程。

而豫发置业在“反磁力场”的港区发展战略中，首先打造出来的“锦荣悦汇城”项目，则是将一块儿占地约8万平方米，总建筑面积30余万平方米的商业项目打造为港区的商业标杆。“从周边常驻居民来讲，都会为区域的消费力提供持续不断的增长动力。”王建勋表示，“锦荣悦汇城其中部分商业自持，主要考虑到统一经营管理，豫发置业在港区有二十二块土地储备，后续开发体量大，作为在港区开发的第一个商业项目，公司的目的就是做出亮点，做出品牌。其实，对于豫发来说，可以选择相对容易的方式，那就是只做开发商，盖好房子，然后卖掉，不仅不会遭遇各种疑问，而且可以获得巨额回报。但是，豫发置业在航空港后续许多商业项目上选择了部分自持——做商业地产开发商最应该选择但又最艰难的路径。”

城热了 投资还处在洼地

从富士康入驻港区开始起，林德物流、台湾统一、中航电动汽车、总后空投基地、花花牛乳业、好想你企业等数百家企业先后进驻港区争做富士康的邻居。这场优势资本的“抢滩登陆”带来了可观的经济效益。众多企业的进驻，一个充满活力的经济增长板块正在郑州向南方向崛起。随着航空城的发展，越来越多的企业进驻这里，带来更旺的人气。与此同时，随着生态工程的相继建成，基础设施的日益完善，城市配套的全面启动，宜居、宜业的航空新城会开启新的财富之门。

庞大的常住人口为港区提供了强大稳定的发展基础，而周边楼盘的销售业绩也因为港区的价值洼地的增值潜力而不断走高。2010年年初的时候，郑州航空港区的商铺租金每平方米每月才20元，2012年初达到200元，现在已达到300元左右。

所以不少投资者将目光锁定航空港区。“相对于成熟区域而言，郑州航空港区的价值还未充分挖掘，是个‘财富洼地’。”准备在港区购买商铺的胡女士认为，有专业公司管理的铺面会有更好的投资回报，“朋友之间在聊天的时候，都说港区商铺值得投资。富士康周边这么高的人口密度，这么旺盛的消费人群，意味着有更强的消费能力。”

与胡女士一样，越来越多的投资者意识到了港区蕴涵的商业地产投资机遇，一位业内人士认为，郑州市零售业理想的状态是人均商业网点拥有面积2平方米，仅以富士康50万员工折算，合理的商业体量至少100万平方米，长期看，供给缺口依然很大。显然，港区商业还将高潮迭起。

豫发置业王建勋表示，“从现在供应的这些商业项目的规模、布局等衡量，该区域新的商业格局正在形成，也可以说富士康商圈正在崛起，它将成为郑州商业领域的一个亮点。航空港区成为一大商圈是经济和社会发展的必然，这里有望成为郑州的新兴商业中心。”港区的居民结构，明显存在年轻人多于中老年人，知识和技能型人才多于普通人才等倾向，因此，这里未来的商业业态将更趋新型化和国际化，商业品类将更趋时尚化和新潮化。

第四代商业模式

拉动港区内需

“此次即将亮相的锦荣悦汇城输入的不单是单个商业项目，更多的是商业理念。”在王建勋眼里，市场正在酝酿和呼唤更加有规模、有品位、有秩序、有力量的现代商业业态及其格局，这是一个新型特色商圈诞生和崛起的持续动力。而这一切，于港区商业而言，无疑将是一次更为深层次的革命。

“随着‘体验经济’的盛行，以‘生活方式消费’、‘娱乐加休闲’为主旨的‘第四代商业模式’正逐渐兴起，这个就是我们要打造的锦荣悦汇城，其核心就是‘生活体验式消费’，这种模式不同于传统购物中心的模式，除了原有的购物功能之外，还要具备娱乐、休闲、体验、交际功能，比如伴随购物而生的餐饮需求、文化艺术休闲需求、影视娱乐需求、儿童体验游戏需求等。”王建勋表示，“我们所说的‘第四代商业模式’是为了区别传统购物中心的形式，除了原有的购物功能之外，还要体现这种城市生活、休闲体验，甚至是一些交际，且很多方面都要围绕着一个文化核心。为实现这样一个第四代商业模式，着实让我们费脑筋。”为了理解这一模式并真正实施下去，锦荣悦汇城团队特地进行了为期数月的密集调研，了解到普通大众的消费习惯、休憩需求、出行特点等，然后重新调整业态配比方式。最后项目定性为以“童话世界”为主题，营造港区首个集娱乐、休闲、购物、游玩为一体的奇幻购物城堡。

“很多人在去百货店时，不论是否购物，都可能需要休息、吃饭，甚至还需要看看书。如果是家人同行或者聚会，他们对环境的配套服务上就会有更多要求。”吸收了多家专业管理团队运营经验的锦荣悦汇城管理团队在摸索着业态配比方式。在这个过程中，他们对餐饮、休闲及娱乐的地点都做了细微调整。

正是因为有了这一切，坐拥航空港区这个中部交通要塞之地，锦荣悦汇城的眼光不仅瞄准了市本级消费者，来自于周边县(市)时尚、有活力、追求品位生活的年轻人，还同时瞄准了省外市场。