河南房价水平比较稳定 人口红利或将支撑楼市20年
近日，有省内媒体报道郑州市发放新版居住证时，指出“郑州市的实有人口目前已经达到1100万，按照国际惯例，这一数据也意味着郑州已跨入超级大都市行列”、“按照建成区面积计算，郑州人口密度仅次于广州，位居全国第二”。
这些说法不但在多家网站转载，也引起网友热议，网易新闻转载该文时，有两万多网友参与了讨论。
事实上，未来郑州的人口基数还将继续扩大，根据中原经济区规划，到2020年，郑州市总人口将达到1500万。专家认为，以人口迁移为基础的城镇化所带来的“人口红利”，还将推动河南楼市快速发展20年以上。
郑州已是千万级大都市？
据记者了解，超级大都市是指城市人口数超过1000万的城市，其中的城市人口多指城市常住人口。根据郑州市政府官方网站2010年的数据，郑州市总人口863万人，其中市区人口425万人。
今年8月中旬，郑州市副市长张建慧在一次会议上透露，郑州市目前建成区346平方公里，拥有户籍的有360多万户，半年以上常住人口有280多万人。根据省统计局的数字，2012年年底，郑州全市常住人口有903.1万人。
“1100万人肯定是包括六个县市区在内的郑州市全市人口。”昨天，郑州市政府有关负责人明确了这一点。也就是说，从全市人口衡量，郑州的确够得上超级大都市的人口标准。但如果从市区建成区常住人口来看，郑州人口数量离超级大都市的标准还有很大距离。
根据官方发布的数据，截至2012年年底，郑州市的流动人口登记数为323万，按建成区面积算，流动人口密度大约是每平方公里9000人。“由于北京、上海建成区面积比郑州大得多，所以流动人口虽然多于郑州但密度却没有郑州大。”相关人士介绍。
未来，郑州人口还将持续增多。根据《中原经济区郑州都市区建设纲要》，到2020年，郑州都市区总人口达到1500万以上，占全省1/5左右；建成区面积达到1000平方公里以上，其中主城区建成区面积达到800平方公里左右。
这也意味着，今后的六七年间，郑州还将增加600万人口，几乎每年新增近百万。郑州市的城市规模将不可避免地向特大型城市转变，城市的空间结构也将不断地调整。
1500万的人口究竟从哪里来？无疑，工业化与城镇化进程将是主要渠道。郑州市统计局的数字显示，自2000年至2010年，郑州城镇人口平均每年增加18万。
河南商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，新增人口主要来源于城镇化进程，农村人口转为城镇人口，此外郑州都市区规划的“六城十组团”，也将为郑州提供大量城市人口，比如航空新城，到2020年，建成区面积达到67平方公里，人口100万左右；高新城，到2020年，建成区面积达到70平方公里，城区人口达到80万人。
人口激增城区版图不断扩容
巨大的人口基数让郑州的城区版图越来越大。2010年5月，郑州市政府发布了最新的城市建成区面积通告，郑州建成区面积为310平方公里，比2009年增加了7平方公里，比8年前扩大了一倍。
通告显示郑州市建成区范围为：三环路以内中心城区、郑东新区、高新区、经开区、北部组团(北三环路以北至连霍高速区域)、东南部组团(宇通工业园、金岱工业园等)、须水组团、惠济新区。
资料显示，郑州市的第一部规划是1927年冯玉祥主政河南时做的，当时，这部规划名叫《郑埠设计图》，规划面积是10.5平方公里，这也拉开了郑州城市规划的序幕。
据此，1928年~1929年，《郑州市新市区建设计划草案》出台，规划面积35平方公里，人口28万。1954年，河南省会迁至郑州后，郑州市政府重新制订了城市总体规划方案，规划到1972年，人口控制在58万，建设用地控制在63.6平方公里。
1995年，郑州市再次编制完成《郑州市城市总体规划》，规划到2010年，建设用地189平方公里。到2006年，郑州市建成区面积已达280平方公里，远超规划中2010年的范围，总体规划不得不再次修订。
按照郑州都市区规划，2020年，郑州市人口将达1500万，建成区面积达到1000平方公里以上。而来自河南省发展改革委的消息显示：随着工业化程度的不断提高，农业大省河南已进入改革开放以来城镇化发展最快时期，每年有150万农村人口进入城镇成为市民。
“郑州市常住人口的激进史，体现出了‘城市’变迁之迅速。尤其是1996年城市化进程加速之后，房地产成为城市人口激进下‘借光’最多的一个行业。应该说，房地产发展、城市发展和人口发展三者是相辅相成的。人口是房地产快速发展最主要的一个因素。”河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰说。
房地产实战专家、河南王牌企划董事长上官同君也认为，在中国人的传统观念中，都希望有自己的房子，“人口红利”的到来使得购房动力大增。“无论怎么调控，都控制不了人们对住房的需求，可以说，河南的城市化进程是挡不住的，同样无法阻挡的是全省1亿人口的购房热情。”
每年200万人变身“城市人”
十年来，中国房地产业的发展基于两个因素，一是人口，二是城市化。在1500万庞大人口基数背景下，郑州房地产业将会有怎样的发展逻辑？“人口与城市化”关系究竟有多密切？房企或许感触最深。
建业地产首席执行官陈建业曾表示，当前，河南省地级以上城市中，郑州城市化率已超过60%，洛阳、焦作、平顶山、新乡、三门峡、鹤壁、济源城市化率已超过 40%，其余地级城市的城市化率均已超过30%，进入城市化发展加速阶段；县级城市处于城市化起步阶段。“因此，未来5年河南省城市化进程将快速推进”。
根据“十二五”规划，河南省城镇化率每年将提高1.7个百分点，按照1亿人口、人均面积20平方米计算，河南省每年仅新增城镇人口的住房需求就高达3400 万平方米。“加上改善性住房需求、投资性需求等，保守估计今后几年河南省每年的住房需求量在6000万平方米以上。”陈建业说。
有业内专家分析，目前河南的城市化率为40.6%，低于平均水平，如果河南城市化率每年有1.7%的增长，意味着有将近200万人要进城。
按照《中原经济区规划》，2020年，河南城镇化率要达到56%，这意味着，未来10年，平均每年提升一个百分点，按照此增幅比率预计，每年河南新增的住宅需求在6000万平方米左右。巨大的城市化空间将带动市场对新增住宅的需求。
“这也恰是建业省域化发展的基础。”陈建业介绍，至2010年底，河南建业已进入河南省全部18个地级以上城市，并实质性进入6个县级城市，策略性进入6个县级城市，探索性进入1个特色乡镇。“到2016年，建业将进入河南省50个城市，同时运作100个项目，区域人口达2亿人。”
2012年，万科、金地等房企大鳄的进驻，其实正是基于对河南城市化背景下房地产市场前景的看好。万科集团总裁郁亮就曾表示，目前河南房价水平比较稳定，房地产业已上升到了新的台阶，未来新增的1000万城市化人口又为河南房地产业带来了极大潜力。
“人口红利”或将支撑楼市20年
房地产业界流行着一句话：“看懂了人口也就看懂了房地产”。所以研究城市化问题还必须关注人口对城市房地产的影响。
李晓峰曾表示，“人口红利”，是指在一个时期内，人口的生育率迅速下降，少儿与老年抚养负担均相对较轻，总人口中劳动适龄人口比重上升，从而在老年人口比例达到较高水平之前，形成的一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展有利的时期。
据联合国预测数据，到2030年，中国15-64岁壮年人口将占总人口的67%，0-14岁少年人口占17%，老年人口将占16%；人口结构年轻程度有所下降，但在国际上依然处于前列。在近二十年内，我国仍处于收取“人口红利”的黄金时期，人口对住房的支撑力还会延续。
“根据国际上的规律，当城市化率达到80%的时候，发展起来就会更为缓慢。由于中国人口过多，有人认为当中国城市化率达到70%的时候，就会逐渐缓慢。目前，中国的城市化率距离这一数字还有约23%。按照每年1%的城市化率增长，中国房地产还有二三十年的好时光。”李晓峰说道。
“中国由人口增加而带来的城市化让房地产业受益至少二十年，但在河南，这种受益时间可达三十年。为什么？河南省由于农村人口多，经济基础薄弱，城镇化进程相对滞后，就目前来看落后全国平均水平十年左右。”宋向清说。
建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮曾表示，对于有近1亿人口的河南来说，未来还需要10~20个150万左右人口的城市。假如能把 2000万~2500万人口装到城市里面，发展成具有国际竞争力的城市，那河南的城镇化建设才算大踏步地向前推进了一步。这对于房地产行业来说，是巨大商机。(袁瑞清)
