提要：在“升级版限购令”之下，郑州楼市应声下行，9月、10月成交量均不同程度下降。第四季度，开发商年底冲量在即，资金回笼压力明显增大，在二三季度快速去化的背景之下，今年年底楼市或将难以延续去年暖冬形势，难言翘尾行情。

前三季度，调控政策层出不穷、地产群雄争霸全城、购房者举棋不定，而依旧不明朗的楼市雾霭重重，地产列车难寻楼市轨迹。

在“升级版限购令”之下，郑州楼市应声下行，9月、10月成交量均不同程度下降。第四季度，开发商年底冲量在即，资金回笼压力明显增大，在二三季度快速去化的背景之下，今年年底楼市或将难以延续去年暖冬形势，难言翘尾行情。

供应与存量并存 销售压力加大

自9月份以来，郑州楼市就进入了密集的推盘期，根据郑州新浪乐居的统计，9月份郑州共有23个楼盘入市，10月则有26个楼盘新入或加推。

而接下来的11月，入市房源还将继续增长，共有30家楼盘推出房源，其中纯新盘16个，占总量的近53.3%，总体住宅类型27个，占据开盘总数90%。

值得注意的是，入市房源除了占绝对主力的刚需两房、三房户型外，第四季度，郑州郊县高端大盘也纷纷积极入市，在争抢本地区高消费客源之外，也在分抢郑州客源。

尽管目前尚无准确数据说明四季度将有多少房源入市，但从11月激增的开盘数量中可以看出，四季度入市房源或创下年度新高。

一方面是供应量增大，另一方面则是高库存的存在。据克而瑞(CRIC)发布的数据，郑州9月开盘项目整体去化率为62.23%，整体去化水平较一般，多数项目的主力产品为80㎡-90㎡的两房和小三房，以刚需产品为开盘主推。

在9月份开盘的14个项目，仅有6个楼盘开盘去化率在80%以上，个别项目开盘去化甚至不足30%，各个项目去化差异性明显。

郑州市房管局公布的数据表明，截至9月底，市区商品房累计可售面积为1193.68万平方米，同比增长54.45%。其中，商品住房累计可售面积为394.65万平方米，同比增长8.83%。按照前9月的平均去化率，目前存量住宅去化周期为6个月，逼近合理存量水平底线。业内预计，随着四季度入市房源的增加，住宅库存量将进一步增多，很有可能突破存量房的合理水平线。而不少开发商亦表示，四季度将面临更大的销售压力。

“我们楼盘今年以来开了三次盘，每次开盘效果都不是很好，全年任务能否完成，第四季度很关键，但就目前情况而言，完成任务的压力非常大。”东区某楼盘的营销负责人对记者表示。

限购与限价同在 房企难以提价

2013年9月，郑州市住房保障和房地产管理局升级版“限购令”发布以来，已经取得了一定的成效。据统计，郑州市八九月份商品住房价格分别为每平方米7589元和7561元，已连续两个月下探。

在“限购令”发布之时，房管局还提出了提出“房价零增长”目标。根据这一目标，郑州市每套商品房都要在房管、物价部门备案，备案价格不得高于此前售价，并且今后房价不得增长。

相比限购令，限价令对于开发商的限制更为直接，房企纷纷表示不敢贸然提价。据悉，目前郑州市已经有200多个项目按照“零增长”的要求在房管部门备案销售价格。这些项目，既有6000多元/平方米的“刚需盘”，又有1.6万元/平方米的“珍稀盘”，更多的是8000元/平方米左右的“大众盘”。

此举被认为直接卡住了开发商的“喉咙”，据记者了解，9月份，郑州市又有26家楼盘因为房价上涨，被郑州市房管局约谈负责人、停止网签，并要求限期进行整改。

“限价令就相当于悬在开发商头上的一把达摩克利斯之剑，你价格定高了，就拿不到预售证，没法销售，所以接下来开发商在提价方面会相当谨慎。”一名业内人士坦言。

郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦也表示，前期出现的商品住房价格上涨，是由短期供应不足导致的短暂性需求紧张造成的。针对这一情况，年底前将有300多万平方米的中小套型普通商品住房陆续投放市场，届时房地产市场将呈现出供求平衡、价格稳定的态势。

土地出让高峰期 资金回笼迫切

2013年以来，郑州土地市场一直势头高昂，1、2月份均有30余宗土地推出，此后在5月、6月、7月也有小高潮出现。而9月土地的成交量，则再度拉开了郑州土地集中供应的帷幕。

克而瑞(CRIC)《郑州2013年9月房地产市场月报》显示，9月份郑州土地市场回暖迹象显著，供应26宗地块，共计62.77万㎡，环比上涨111%，其中住宅用地占比46%;成交16宗地块，共计49.10万㎡，环比上涨961%。

根据土地出让计划，10月份，郑州市区计划出让各类建设用地合计24块，涉及住宅、工业、批发零售、商务金融、餐饮住宿、科教等土地用途面积合计为823.71亩。其中，商住房用地为8块，面积共计310.98亩。

“根据以往市场表现，第四季度供地量将逐月增大，而10月正是拐点，将开启本年度供地高峰。从目前土地储备情况看，不少开发商都有强烈的拿地需求，后市土地市场的竞争将十分激烈。”竞合地产董事长王东认为。

据统计，2013年以来，全国性标杆房企争相在郑州土地市场发力。如金地集团以24016万元的价格拿下管城回族区一住宅用地;恒大地产更是在郑州连拿五幅地块，总拿地款为71650万元。

照此逻辑，为了支撑土地市场上激烈的竞争以及年底各方款项的结算，企业必须具备充分现金流，回款压力自然放大，四季度房企回笼资金迫切。有业内人士由此坦言，既然需要大量回款，又怎敢卖高价呢?

年前楼市将平稳

仍是购房时机

业内专家分析认为，郑州市在出台新的稳控房价措施时，将中小套型住房达到总套数70%的普通商住房项目纳入了保障性住房行政审批快速通道，普通商住房项目投放速度加快，前三季度郑州市商住房新开工面积增幅达到46.4%，将对明年下半年和后市形成有效供给。

同时，城中村改造项目年底前将有300多万平方米的中小套型普通商品房陆续投放市场。在土地供应上，土地供应将明显增加，第四季度可供应的住宅用地至少达337公顷，是今年前三个季度的76%。

叶琦分析，随着各项政策效应的叠加和递增，郑州商品住房的短暂性供求紧张局面，将在今年底或明年上半年逐步得到有效缓解，届时将有望呈现出供求基本平衡、价格基本稳定的局面。

王东表示，郑州是二线城市，且房地产市场一直保持健康稳定状态，而且，郑州市场“金九银十”期间表现良好，成交量处于高位，整体还是刚需引领市场。无论新房还是二手房从市场环境和政策环境上看，并没有完全处于上涨通道。因此，年前整体楼市仍是平稳状态，价格难翘尾。

祝福红城营销总监郭海芹认为，在来年市场不确定因素增多的情况下，对于广大消费者来说，年前不失为选房购房的时机。

河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清则建议，购房者重点考虑一下高新区和航空港区，这两大区域楼盘一是不限购，二是相对便宜，三是升值潜力巨大。另外，二手毛坯房也是不错的选择，旧房的价格，新房的感受，成熟的社区，市中心的优越位置，相对于位置偏远的新楼盘，物超所值。